Zone tendue : définition, conséquences sur la location d’un bien

Zone tendue

L’expression zone tendue désigne l’ensemble des agglomérations marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande. Ce qui a pour conséquence une hausse significative du prix des logements. Afin d’éviter cela, des mesures spécifiques ont été définies pas la loi Alur. Celles-ci sont précisées par la loi Macron et sont appliquées dans le marché de la location. L’objectif premier de cette loi étant l’augmentation de l’offre de logement afin de juguler l’inflation des loyers. Découvrez dans cet article les conséquences de la zone tendue sur la location d’un bien.

Zone tendue : Définition

Qu'est-ce que la zone tendue

Qu’est-ce que la zone tendue

La zone tendue désigne un ensemble de communes urbaines caractérisées par un marché immobilier tendu, avec des prix de loyers élevés. Dans ces zones, la fixation du loyer est encadrée et le préavis du locataire réduit. Par ailleurs, il existe une taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation peut y être majorée. En effet, inclure une ville en zone tendue entraîne des conséquences d’ordre juridiques.

Aussi, un logement localisé en une zone tendue se caractérise par :

  • Des règles de fixation du loyer spécifiques selon que le logement est nu ou meublé, dédié à la résidence principale ou secondaire du locataire.
  • Une réduction du préavis du locataire d’un logement nu à usage de résidence principale.
  • L’assujettissement du propriétaire à une taxe sur les logements s’il refuse de mettre son logement en location.
  • Une majoration de la taxe d’habitation des logements meublés non affectés à l’habitation principale.

1. Les logements concernés par l’encadrement des loyers à la relocation

Pour qu’une agglomération soit considérée comme appartenant à une zone tendue,  elle doit répondre à certaines conditions. En effet, il faudrait que :

  • Cette agglomération soit une zone d’urbanisation continue avec plus de 50 000 habitants
  • Celle-ci présente un déséquilibre très prononcé entre l’offre et la demande de logements
  • La hausse des prix de loyers, des prix d’achat de biens immobiliers anciens soient prononcée
  • Une demande élevée de logement comparativement au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.

Dans les zones géographiques plus restreintes, la loi prévoit l’application de deux dispositifs. Il s’agit de la taxe dite « apparu » sur les loyers des micro-logements et de la majoration de la valeur locative des terrains à bâtir.

Dans les zones géographiques concernées, les baux sont encadrés par la loi du 6 Juillet 1989. Cette loi concerne donc les biens appartenant au parc locatif privé.

Cependant, certaines locations vides et meublées localisées en zone tendue ne sont pas affectée par l’encadrement des loyers. Aussi, les propriétaire demeurent libre de fixer les prix des loyers à leur guise. Il s’agit des logements :

  • Neufs ou anciens loués pour la toute première fois
  • Inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois
  • Qui ont subi des travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois. Dans ce cas, le montant des travaux doit être au moins égal à la dernière année de loyer.

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2. Les logements qui ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers à la relocation

L’encadrement des loyers s’applique uniquement dans les communes concernées. Cela, peut importe le type de location. De plus, même dans les communes concernées, l’encadrement des loyer ne s’applique pas aux locations :

  • Vides ou meublés affectées à la résidence secondaire du locataire
  • D’activité (baux commerciaux, baux précaires et baux professionnels)
  • A usage exclusif de dépendance (emplacement de stationnement, cave, etc.)
  • De terrains.

Les conséquences de la zone tendue sur la location d’un bien

Zone tendue - Quelles conséquences

Zone tendue – Quelles conséquences

Un bien immobilier situé en zone tendue, obéit à une législation particulière. Notamment pour ce qui concerne la fixation du loyer et le préavis de départ donné par le locataire. La fiscalité d’un tel logement est également modifiée.

1. Zone tendue et encadrement des loyers

Pour louer un bien hors zone tendue, vous êtes libre de fixer le loyer à votre convenance. Par contre, les loyers des logements en zone tendue sont encadrés par la loi. Cela, qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée.

Encadrement des loyers à la relocation dans une zone tendue

Les loyers sont encadrés en cas de relocation dans une zone tendue. Vous pouvez librement fixer le loyer initial de votre bien, mais lors d’une relocation, il vous est défendu d’augmenter ce montant. Qu’il s’agisse d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail.

Cependant, une exception est faite dans les cas suivants :

  • Vous avez réalisé des travaux de rénovation ou de mise en norme relatif à la réglementation du logement : Lorsque ces travaux sont effectués depuis la dernière location, vous pouvez augmenter le loyer. Toutefois, cette hausse ne doit pas excéder les 15 % du coût effectif des travaux TTC.
  • Le prix du loyer précédent était sous-évalué : Dans ce cas, vous pouvez également augmenter le loyer. En revanche, cette augmentation se fera comme suit : Il sera inférieur à la moitié de la différence entre le prix des loyers pratiqués dans le voisinage pour un bien similaire et celui réglé par l’ancien locataire.
  • Vous n’avez pas révisé le loyer durant les derniers 12 mois : Dans ce cas, vous avez la possibilité d’indexer votre loyer. Cette indexation devra tenir compte du dernier indice de référence en cours. Par contre, il faut que votre bail mentionne une clause d’indexation.
  • En cas de vacance du logement pendant plus de 18 mois ou si vous avez réalisé des travaux d’amélioration : Dans le dernier cas, il faut que le montant engagé soit égal à la dernière année de loyer diminué de 6 mois. Vous êtes alors libre de fixer le prix du loyer selon votre guise.

Cas particulier de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme

Dans ces villes, l’encadrement des loyers est plus strict. Vous devez fixer votre loyer en tenant compte d’un loyer de référence majoré. Celui-ci est défini par arrêté préfectoral une fois par an. Vous devrez en plus vous conformer à l’encadrement relatif à la relocation.

Toutefois, vous pouvez affecter un complément de loyer si votre logement présente une situation géographique et un confort particulier. Cela vis à vis des logements voisins présentant les mêmes caractéristiques. Par contre, si votre loyer est supérieur au loyer de référence majoré, votre locataire peut demander une réduction de loyer. C’est également possible si votre complément de loyer n’est pas justifié. Le locataire soumettra sa demande de diminution de loyer rétroactive devant le tribunal.

2. Le calcul du nouveau loyer en respect de l’encadrement

Calcul du nouveau loyer en respect de l'encadrement

Calcul du nouveau loyer en respect de l’encadrement

L’objectif de l’encadrement des loyers est de limiter l’augmentation des loyers lors d’une relocation et d’un renouvellement de bail. Dans une zone tendue, le nouveau loyer doit être équivalent au précédent, éventuellement indexé.

Le calcul normal du nouveau loyer

Lors d’une relocation, le nouveau loyer est encadré et ne peut pas être supérieur au précédent loyer, éventuellement indexé. Cette indexation n’est possible que si le loyer n’a pas été révisé depuis les 12 derniers mois. Dans le cas contraire, le propriétaire est tenu de respecter le même loyer que pour le locataire précédent.

Le calcul exceptionnel du nouveau loyer

Vous pouvez bénéficier d’un encadrement assoupli sous certaines conditions :

Le propriétaire à effectué des travaux d’amélioration ou de mise en conformité du logement selon les normes

Dans ce cas, les travaux doivent avoir apporté au logement :

  • un équipement ou un élément de confort nouveau ou davantage adapté aux conditions modernes de vie
  • Une mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes.

Par ailleurs, le montant des travaux doivent être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. De plus, l’augmentation du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.

Exemple : 

Le loyer de votre précédente location est de 650 euros. Vous entreprenez des travaux d’amélioration d’un coût de 3 900 euros, soit la moitié de 12 mois de loyer. Lorsque vous décidez de louer à nouveau votre logement, vous pouvez augmenter le loyer annuel de : 585 euros (3 900 x 15/100). Soit 48,75 euros par mois. Le prix du logement sera donc taxé à 698,75 euros (650 + 48,7) au nouveau locataire.

Loyer est sous-évalué

Dans ce cas, vous devez apporter la preuve que votre logement est sous-évalué. Pour ce faire, vous pouvez utiliser les prix de référence dans le voisinage pour un bien de la même catégorie. Une fois la preuve apportée, vous pourrez augmenter le prix du nouveau loyer. Cependant, ce prix doit être inférieur à la moitié de la différence entre le prix de référence dans le voisinage et le prix du dernier loyer.

Exemple : 

Cas où le loyer précédent est de 650 €. En tant que bailleur, vous parvenez à prouver que votre logement est sous-évalué. Le prix de référence dans le voisinage est de 800 euros. Lorsque vous décidez de relouer votre logement, le loyer pourra être augmenté de : 75 euros soit (800 – 650)/2. Le prix du nouveau loyer sera fixé au maximum à 650 + 75 = 725 euros.

Loyer de référence majoré en zone tendue : Cas de Paris intra-muros

Lorsque votre logement est situé à Paris intra-muros, le loyer ne peut être augmenté que dans la limite du plafond. Cela, même dans les deux cas précédent. On parle alors de loyer de référence majoré. Il vous est possible de consulter la liste des villes en zone tendue en ligne. En effet, cette liste est contenu dans l’annexe du décret N°2013-392 du 10 Mais 2013.

3. Préavis du locataire en zone tendue

D’une façon générale, lorsque le locataire loue à vide un logement à titre de résidence principale, le délai de préavis en cas de congé est de 3 mois. Toutefois, sous certaines conditions, ce délai peut être réduit à un mois si le locataire en fait la demande. La condition la plus récurrente est celle de la localisation du logement. En effet, si ledit logement est localisé en zone tendue, le préavis est passible d’une réduction à un mois. Pour en bénéficier, le locataire doit en faire la demande dans son congé.

Une fois que la demande est faite, le bailleur est tenu d’accéder à la demande du locataire. Cela, peu importe la date de signature du bail.

4. La taxe sur les logements vacants dans les zones tendues

Cette taxe est entrée en vigueur afin de contrer la crise du logement qui est élevée en zone tendue. Le but est de pénaliser les propriétaires qui de façon volontaire refusent de louer leur logement. Aussi, les logements nus et habitables laissés vacant depuis plus d’une année sont imposables.

Cependant, il existe plusieurs exceptions. Ainsi, les logements vacants obéissants aux conditions suivantes ne sont pas taxés.

  • Le logement est occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l’année
  • Lorsque le logement meublé est utilisé comme une résidence secondaire
  • Le logement vacant est non occupé parce qu’il nécessite des travaux importants
  • La vacance du logement est indépendante de la volonté du propriétaire. Ce qui peut arriver lorsque l’appartement est en vente.

Le montant de la taxe sur les logements vacants est calculé à partir de la valeur locative cadastrale de votre bien. Un taux de 12.5 % est appliqué la première année, puis il passe à 25 %.

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5. La majoration de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires meublées en zone tendue

Toujours en vue de contenir la crise du logement, il peut arriver qu’un logement situé en zone tendue soit soumise à une majoration fixe. Celle-ci est alors fixée entre 5 % et 60 % de la taxe d’habitation. Dans ce cas, les logements concernés sont des meublés occupés en tant que résidence principale. Cela est valable qu’il s’agisse d’une location saisonnière, annuelle ou que le logement soit occupé par son propriétaire.

Contrairement à la taxe sur les logement vacants, la majoration de la taxe d’habitation n’est pas systématique.  En effet, elle est subordonnée à une délibération du conseil municipal. Il s’agit donc avant tout d’une option politique locale.

Cependant, il est possible de bénéficier sur réclamation d’un dégrèvement. En revanche, il faut que le logement soit :

  • Habité à titre de résidence secondaire si cette occupation est due à l’activité professionnelle.
  • Un logement qui constitue la résidence principale d’une personne hébergée durablement dans certains établissements de soins.
  • Vacant, pour les propriétaires qui indépendamment à leur volonté ne peuvent affecter le logement à un usage d’habitation principale. Ce qui est le cas lors de la mise en vente du logement.

Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment fixer le prix d’un loyer.