Vefa : Tout savoir sur la vente en état futur d’achèvement

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (vefa) appelée encore vente sur plan, ou vente d’immeuble à construire est une forme de transaction immobilière. Il permet ainsi à l’acquéreur de réserver une habitation en passe d’être construite. Ce mode d’acquisition fait l’objet d’une protection particulière de l’acheteur du logement. En effet, l’immobilier est un secteur sensible et en perpétuelle évolution. Il reflète les mutations sociales et spatiales continues. La vefa s’inscrit ainsi dans le cadre de la protection du consommateur. Elle a pour objet un paiement échelonné de l’acquisition au fur et à mesure de l’avancement des travaux de l’immeuble. Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur la vefa.

Qu’est-ce que la Vente en l’État Futur d’Achèvement ?

Qu'est-ce que la Vente en l'État Futur d'Achèvement

Qu’est-ce que la Vente en l’État Futur d’Achèvement

La Vente en Etat Futur d’Achèvement ou VEFA, est un contrat qui vous permet de rester attaché à votre promoteur lors de l’achat d’un appartement neuf sur plan. Il vous garantit un programme immobilier jusqu’à l’achèvement de l’achat de votre nouvel appartement. Cette garantie est valable même en cas de défaillance de votre promoteur. En effet, la VEFA fait appel à la Garantie Financière d’Achèvement (GFA). Elle assure à l’acquéreur que son logement sera terminé car elle protège les finances investies pour l’achèvement de l’immeuble.

Le contrat de la VEFA vous assure que l’appartement sur lequel vous avez porté votre choix sera le même que celui qui vous sera livré. Ce contrat offre en plus une garantie sur :

  • Le respect des surfaces de l’habitation
  • La qualité de la construction vendue
  • Le nombre de pièces principales
  • Les dégagements et les dépendances
  • Les éléments d’équipements, les éléments collectifs, etc.

La vefa vous assure que toutes vos consignes seront respectées et suivies à la lettre sans aucune mauvaise surprise.

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1. Avantages de la vefa

La VEFA présente plusieurs avantages pour l’acheteur. Parmi ceux-ci, on peut citer :

  • Un logement approuvé : En effet, l’opération est validée par la municipalité, les architectes conseils des communes et respecte la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain. Elle respecte également les réglementations thermiques en vigueur.
  • Une maîtrise de la construction : Etant donné que le promoteur reste le maître d’ouvrage pendant toute la durée de sa réalisation. La responsabilité de l’ouvrage lui incombe donc jusqu’à la livraison.
  • Un produit sécurisé : Avant l’initiation du projet, toutes les études techniques sont réalisées et toutes les exigences des réglementations en vigueur sont respectées.
  • Des frais de notaire réduits et des garanties sécurisantes : L’achat d’un produit neuf et garanti permet de bénéficier de frais de notaire réduits (environ 2,5%). Ce qui n’est pas le cas lorsque le bien immobilier est ancien. De plus, vous bénéficierez de garanties tout au long de la durée de vie de votre bien.
  • Respect du plan d’urbanisme : Le permis accordé pour un produit en VEFA respecte une certaine cohérence entre les logements et l’environnement.
  • Services et accompagnements : Dans une VEFA, le promoteur immobilier assure un haut de niveau de service. Cela passe notamment par un accompagnement personnalisé du début des travaux à la remise des clés. Vous disposerez en plus d’un conseiller immobilier attitré durant la période de la vente et de la construction. Un service après vente assurera également le suivi une fois les clés remises.

En France, toute vente d’un immeuble à construire doit être régie par un contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Grace à la VEFA, l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées. Il l’est pareillement des constructions à venir au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

2. Principe du contrat VEFA

La VEFA  signifie que vous allez acheter un bien immobilier neuf dont la construction n’est pas encore achevée. Dans certains cas, la construction démarrera plusieurs mois après l’acquisition du bien. De façon pratique, entre l’acquisition et la livraison du bien, il s’écoule une période comprise entre 12 et 24 mois.

Toutefois, chaque Programme est unique. En effet, il est possible d’acheter en VEFA alors que la construction de l’ouvrage est déjà bien avancée. Dans ce cas, la livraison du bien peut intervenir quelques mois plus tard. Parfois même en quelques semaines après la réservation.

Dans la VEFA, le bien immobilier n’étant pas encore construit, la vente du logement va s’effectuer sur plan. La Vente en Etat Futur d’Achèvement est une formule encadrée par la loi et parfaitement sécurisée pour l’acquéreur.

La vente s’effectue en plusieurs étapes, voici les principales :

  • Signature du contrat de réservation
  • Recherche de financement
  • Signature de l’acte authentique chez le Notaire,
  • Paiement échelonné du bien par appels de fonds
  • Et enfin, la prise de possession du logement.

Fonctionnement de la vefa

Fonctionnement de la vefa

Fonctionnement de la vefa

1. Signature et notification du contrat vefa

Avant toute chose, l’acquéreur doit parvenir à un accord avec le vendeur sur la vente d’un logement en l’état futur d’achèvement. Une fois cela fait, il est recommandé de signer un contrat de réservation. Le contrat vefa précise les conditions dans lesquelles la vente se fera.

Le contrat vefa doit mentionner :

  • La surface habitable approximative
  • Le nombre de pièces principales et la nature des pièces secondaires (dépendances, services, etc.)
  • La situation dans l’immeuble s’il s’agit d’une copropriété
  • Le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision
  • Un descriptif des qualités techniques de la construction (matériaux utilisés, équipements, etc.)
  • La date prévue pour la signature du contrat de vente définitif.

L’absence de l’une de ces mentions entraîne la nullité du contrat. Dans certains cas, le vendeur doit aussi mentionner les prêts qu’il s’engage à vous faire obtenir.

Naturellement, rien n’empêche le vendeur de prendre des engagements complémentaires à ceux prévus par la loi. Cependant, dès lors qu’il les a mentionnés dans le contrat de réservation, il devra impérativement les respecter. Cela, même s’il ne les mentionne plus dans l’acte définitif de vente.

Aussi, vous ne devez pas vous contenter de promesses orales, faites-les mentionner sur le contrat de réservation. Certains promoteurs peuvent ainsi mentionner :

  • Le délai de livraison du bien
  • L’échéancier de paiement
  • Un prix ferme et définitif
  • Les prêts à obtenir pour financer l’acquisition, etc.

Le contrat vefa ainsi réalisé sera envoyé à l’acquéreur par courrier recommandé avec AR. Il peut également être remis en main propre lorsqu’il est conclu par l’intermédiaire d’un notaire. Par ailleurs, le contrat de réservation doit indiquer les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur. Le vendeur doit également justifier d’une garantie financière d’achèvement des travaux et/ou de remboursement.

2. Délai de rétractation

Le contrat de réservation peut être réalisé chez un notaire ou sous seing privé. Une fois le contrat de réservation adressé par lettre recommandée, vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter. En cas de rétractation, vous récupérerez votre dépôt de garantie.

Passé ce délai, vous perdrez cette somme si vous refusez de signer l’acte de vente définitif. Il existe toutefois quelques exceptions prévues par la loi. Ces exceptions concernent notamment les cas où le vendeur ne respecte pas les engagements stipulés dans le contrat de réservation. A savoir :

  • Quand le vendeur n’a pu obtenir les prêts promis
  • Retard de signature de l’acte de vente définitif
  • La qualité du logement subit une réduction de valeur supérieure à 10%. Cette réduction peut affecter par exemple des critères comme la surface, la nature des équipements et des éléments de décoration, etc.).
  • L’un des équipements collectifs n’est pas réalisé (ascenseur, vide-ordures, jardin, etc.).

En outre, si le prix de vente définitif dépasse de plus de 5% le prix prévu, l’acquéreur peut revenir sur son engagement d’acheter le logement. Il doit toutefois respecter le délai de 10 jours à compter de la remise du contrat en main propre ou par lettre recommandée avec AR.

3. Frais de notaire et TVA en Vefa

Les frais de notaire sont fixés en fonction du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l’acte définitif de vente. Ce montant ne dépasse pas les plafonds suivants :

  • 5% du prix quand le délai est inférieur à un an
  • 2% si ce délai est compris entre un an et deux ans
  • Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé.

Le dépôt de garantie est versé sur un compte à votre nom chez le notaire ou dans une banque. De cette façon, vous ne courez aucun risque si le constructeur ne parvient pas à honorer ses engagements.

Par ailleurs, notez que les frais de notaire sont moins élevés pour un immeuble en VEFA que pour un immeuble déjà bâti. Cela s’explique par le fait que les logements neufs qui sont soumis à la TVA ont une taxe de publicité foncière inférieure à celle des logements anciens. Par conséquent, le taux global est situé entre 2 à 5% dans le neuf et entre 7 et 10% dans l’ancien.

4. Exonération de la taxe foncière

La législation prévoit une exonération de la taxe foncière pour les constructions neuves. Cette exonération se fait sur une durée de 2 ans pour une maison ou un appartement destiné à l’habitation ou non. Elle ne tient pas non plus compte du fait qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Toutefois, pour ce qui concerne les habitations, l’exonération s’applique sur la totalité de la taxe foncière. Néanmoins, certaines communes ou intercommunalités peuvent sur délibération maintenir leur part. Dans ce cas, l’exonération ne sera que partielle. Dans tous les cas, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est en aucun cas concernée.

L’exonération n’est valable que durant deux ans à compter du 1er janvier qui suit l’achèvement de la construction. En effet, le bien est considéré comme achevé lorsque le logement est habitable. Cela, même en l’absence de déclaration d’achèvement des travaux ou de certificat de conformité.

Pour bénéficier de l’exonération foncière, l’acheteur d’une vefa, doit déposer une déclaration au centre des finances publiques. Cela dans les 3 mois qui suivent l’achèvement de la construction. Il est également possible que le vendeur ait déjà effectué les formalités déclaratives. Pour le savoir, vous pouvez vous renseigner au service des impôts des particuliers ou au centre des impôts fonciers.

Les conditions de livraison dans une vefa

Les conditions de livraison dans une vefa

Les conditions de livraison dans une vefa

La livraison du logement correspond au moment où le promoteur (le vendeur) vous remet les clés de votre logement. C’est alors que vous pourrez vérifier la conformité du logement par rapport à votre contrat de vente définitif. Vous pourrez ensuite librement émettre d’éventuelles réserves en cas de malfaçons. La livraison est différente de la réception des travaux. En effet, la réception s’effectue généralement en amont entre le promoteur et les professionnels de la construction.

De ce fait, il est important que vous puissiez vous renseigner auprès du promoteur afin de connaître la date exacte de la réception des travaux. Cette date est importante car c’est elle qui détermine le point de départ des différentes garanties des constructeurs. Vous devez donc connaître la date afin de respecter les délais de réclamation en cas de malfaçons.

Il est également conseillé de demander au promoteur la copie du procès-verbal de réception des travaux. La livraison implique l’achèvement du logement. Or, l’achèvement suppose que les différents ouvrages ainsi que les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation du logement sont exécutés. Les juges estiment qu’un logement est achevé lorsqu’il est alimenté en eau, gaz et électricité. En outre, l’immeuble doit être équipé :

  • D’escaliers accessibles
  • D’un ascenseur fonctionnel
  • De parties communes éclairées.

Les malfaçons rencontrées devront alors être réparées dans un délai d’un an. Autrement, vous pourrez saisir le tribunal de grande instance (avant l’expiration du délai d’un an). Vous pourrez réclamer l »annulation du contrat de vente, une diminution du prix ou encore l’une des garanties en vefa.

1. La garantie biennale 

La garantie biennale est aussi appelée garantie de bon fonctionnement. Cette garantie obligatoire valable deux ans ne porte que sur les vices cachés ou les défauts du second œuvre. Sont concernés : les portes, les fenêtres et les volets, les canalisations et la robinetterie, les sanitaires et les radiateurs, les revêtements, etc. Cependant, une mauvaise utilisation et un défaut d’entretien de ces équipements ne sont pas couverts. Les anomalies doivent être signalées au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception ou constatées par un huissier.

2. La garantie décennale 

C’est une garantie obligatoire et valable dix ans. Elle couvre toutes les malfaçons et vices cachés qui rendent le logement inhabitable. Sont couverts les défauts graves d’étanchéité ou de solidité des différentes parties du bâtiment (fondations, murs, planchers, toiture, charpente, ascenseur, escaliers). Les défauts esthétiques ne sont pas couverts par la garantie décennale.

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La vefa est une garantie avantageuse pour l’achat d’un bien immobilier neuf dont la construction n’est pas encore achevée. Cela au regard de l’évolution perpétuelle du secteur immobilier. En effet, elle offre des formules encadrées par la loi afin de vous garantir l’immobilier de votre choix sans défaillance ou malfaçons. Ainsi, votre acquisition est parfaitement sécurisée. Puisque la VEFA vous couvre au cas où le bien immobilier désiré ne répond pas à vos critères.

Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Investir dans le neuf ou l’ancien ?