Valeur locative cadastrale : définition, calcul et imposition

Valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale d’un logement correspond à un loyer annuel théorique établi par l’administration fiscale. Les informations renseignées par le contribuable lors de sa déclaration d’impôts serviront à déterminer cette valeur. Ainsi, une augmentation des taxes signifie que la valeur locative cadastrale a également augmenté. En effet, c’est le taux en vigueur auprès des collectivités territoriales qui détermine la valeur locative du logement. Ce taux multiplié par la valeur locative cadastrale permet de calculer la taxe d’habitation et la taxe foncière. Découvrez dans cet article comment calculer la valeur cadastrale de son logement.

Valeur locative cadastrale d’un bien immobilier

Qu'est ce que la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier

Qu’est ce que la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier

La valeur locative cadastrale aussi appelée revenu cadastral est la valeur de votre habitation estimée par l’administration fiscale. Cette valeur permet au fisc de calculer le montant de votre taxe d’habitation et de votre taxe foncière. Il s’agit donc d’une valeur essentielle qui conditionne le montant de vos impôts fonciers.

1. Intérêt de la valeur locative cadastrale

Dans le but de financer les services quotidiens de la collectivité et les projets d’aménagement, l’administration a besoin de fonds. Aussi, elle prélève un  impôt auprès des habitants d’une commune. Le calcul de cet impôt pour chaque habitation s’effectue d’après un barème qui détermine la valeur du bien. Pour ce faire, c’est l’administration fiscale qui est en charge de définir la valeur locative cadastrale de chaque habitation. Cette valeur est en fait un loyer hypothétique que percevrait le propriétaire s’il décidait de louer son bien au prix du marché.

De plus, la valeur locative cadastrale concerne tous les biens immobiliers. Cela, qu’ils soit vacants, en location ou habités par leurs propriétaires. Cette valeur locative est également à la base du calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Pour ce faire, la commune se base sur les locaux de référence afin d’établir cette valeur. Elle procédera alors au rapport entre les loyers annuels des logements en location et les surfaces pondérées desdits locaux. C’est ainsi qu’elle obtiendra un tarif d’évaluation. Ce dernier sera mentionné sur la fiche d’évaluation en tant que « valeur locative au m² pondéré ».

Toutefois, il existe un plafond pour les locaux loués sous le respect du régime de la loi de 1948. Ce plafond correspond au montant effectif du loyer au 1er Janvier 1970, majoré d’un coefficient d’actualisation. Aussi, un local loué sous la loi de 1948 bénéficiera d’une taxe foncière allégée. 

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2. Comment accéder à la valeur locative cadastrale de son logement ?

La variation du montant de vos impôts s’explique par le fait que la valeur locative cadastrale de votre logement change également. En effet, chaque année, le gouvernement effectue une revalorisation de la valeur locative cadastrale. Cette revalorisation est presque semblable aux taux d’inflation. Par ailleurs, les collectivités locales se doivent de l’appliquer tout en réservant le choix de modifier le taux d’imposition.

Vous ne pouvez pas effectuer le calcul de la valeur locative cadastrale vous-même. Cela parce que l’appréciation de l’administration est communiquée à un temps précis. Par contre, vous avez la possibilité de demander la fiche d’évaluation de votre logement. Celle-ci est disponible auprès du centre des impôts fonciers.

Vous pouvez par la suite contester la valeur locative cadastrale de votre logement. Pour cela, vous devrez adresser une réclamation aux services fiscaux. Ce qui est possible en envoyant un courriel sur le site des impôts ou encore verbalement dans votre centre des impôts. Les services des impôts vous répondront dans un délai de 6 mois. Passé ce délai, vous pouvez considérer que votre réclamation n’a pas abouti.

De façon pratique, à chaque changement effectué dans votre logement (ajout d’un lavabo, d’une piscine, etc), vous êtes tenu de le signaler à l’administration fiscale. Toutefois, il est rare d’observer ce genre de déclaration, car cela engendrerait une augmentation de la valeur locative cadastrale du bien. Par cela même du montant de vos impôts.

De même, à la construction d’un nouveau logement, le propriétaire doit déclarer les détails de la construction aux services du fisc. Il s’agit entre autre de la surface du bien, de ses caractéristiques ainsi que de ses éventuelles dépendances. C’est cette base qui définie la valeur locative du logement.

3. Recensement des propriétés

Toutes les propriétés ainsi que leurs fractions sont recensées de la manière suivante :

Pour les propriétés non construites :

  • L’unité de calcul est la subdivision fiscale qui est une partie de parcelle homogène de par son affectation. Ainsi, lorsqu’une parcelle dispose d’une partie en pré et d’une autre en verger, alors les deux parties sont métrées et classées. Le classement s’effectue en fonction du type de culture affecté.
  • La valeur d’une parcelle est la résultante de la somme des valeurs de chacune des subdivisions.

Pour les propriétés construites :

  • L’unité de calcul est le local. Ici, un local se définit comme une entité bâtie pouvant servir à une utilisation distincte. Ainsi, un appartement équivaut à un local et un appartement avec une chambre louée équivaut à 2 locaux. Une maison est comptée comme un local unique, tandis qu’une maison avec garage séparé égale à 2 locaux. Lorsque la maison et le garage communiquent, on compte un seul local.
  • Les propriétaires successifs d’un logement doivent chacun faire une déclaration détaillant la surface des locaux. Au cas contraire, l’administration se chargera de la faire à leur place.
  • Les locaux réservés à l’habitation sont classés par catégories.
  • Les locaux commerciaux sont classés par types d’activités.

3. Réactualisation de la valeur locative

Les valeurs locatives définies par le fisc sont réactualisées régulièrement. Cela, afin de refléter la réalité du marché immobilier effectif. Pourtant, les valeurs locatives ayant cours n’ont pas été actualisées depuis la date du 1er Janvier 1978. En effet, à compter de cette date, les mises à jours ont cédé la place à des majorations forfaitaires peu élevées. Cependant, le gouvernement se dispose à procéder à une réactualisation. La conséquence inhérente est une augmentation des impôts fonciers dans la plupart des cas.

En effet, une révision de la valeur locative cadastrale (révision de surface, de la catégorie, etc) entraînerait une augmentation de l’impôt.

Comment déterminer la valeur locative cadastrale d’un bien

Calcul de la valeur locative cadastrale d'un bien

Calcul de la valeur locative cadastrale d’un bien

Il est possible de demander les détails du calcul de la valeur locative cadastrale. Pour cela, il vous suffit d’en faire la demande auprès du service des impôts fonciers (et non dans l’avis d’imposition). Vous recevrez alors la fiche d’évaluation qui vous sera utile si vous souhaitez contester les impôts de votre habitation.

Les éléments considérés par le fisc lors du calcul de la valeur locative sont ceux mentionnés dans la fiche d’évaluation. Il s’agit des informations renseignées par le contribuable dans l’imprimé H1-Cerfa 6650 pour une maison individuelle. Dans le cas d’une copropriété, il s’agit plutôt de l’imprimé H2-Cerfa 6652. Ces imprimés concernent les impôts locaux des biens immobiliers.

La valeur locative cadastrale d’un local est calculée en prenant compte de 3 critères. Il s’agit de :

  • La catégorie du logement : il existe 8 catégories de logement, de délabré à logement de haut standing.
  • La surface pondérée ou superficie du logement : Pour le calcul, on prend en compte la surface au sol peu importe la hauteur du plafond. De plus, on considère toutes les pièces y compris les pièces secondaires (greniers, garage, terrasse, etc.).
  • L’évaluation du confort : les éléments de confort sont exprimés en m² et ajoutés à la surface pondérée. Aussi, on pourra estimer 2 m² pour le gaz, 5m² par baignoire, etc. Ces estimations permettront de définir le tarif au m² du local de référence.

Le détail du calcul de la surface pondérée ainsi que le montant du tarif appliqué pour cette surface seront mentionnés dans la fiche d’évaluation.

1. Calcul de la surface pondérée de votre local

C’est le premier élément considéré pour le calcul de la valeur locative cadastrale. Le calcul s’effectue en plusieurs étapes. Toutefois, notez que la surface obtenue à l’issu de ce calcul sera toujours supérieure à la surface habitable effective.

Ce calcul prend en compte, la surface au sol comprise entre les murs ou séparations, des pièces et des annexes de votre logement.

  • Les pièces d’une habitation : Sont comptées comme pièces d’un logement, les pièces de réception, les chambres, les cuisines, les salles d’eau (salle de bain, salle de douche, cabinet de toilette avec eau courante).
  • Les annexes d’une habitation correspondent essentiellement aux : entrées, couloirs, offices, antichambres et rangements.
  • Quant aux garages, caves, celliers, terrasses, greniers et autres éléments de la maison, ils ne font pas partie des annexes. Dans un immeuble à usage collectif, ils sont considérés au même titre que les chambres de bonnes, comme des dépendances du local. Leur surface réelle est pondérée en fonction de leur nature par un coefficient variant entre 0,2 et 0,6.

En revanche, les embrasures des portes et fenêtres, les conduits de fumée et les marches et trémies d’escalier ne sont pas comptés comme surfaces occupées. Notez également que le calcul de la surface effective n’obéit pas à la loi Carrez. En effet, on ne tient pas compte de la taille des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80.

2. Établissement de locaux de référence

La deuxième donnée prise en compte dans le calcul de la valeur locative cadastrale est le taux de référence. Pour effectuer le calcul, on procède à une comparaison avec les locaux de référence. Il s’agit d’un loyer hypothétique au m², définie par la commune d’après différentes estimations.

En effet, la commune effectue un classement des logements en fonction de la nature de leur construction. Les logements seront alors rangés dans l’une des 8 catégories définies par l’article 324 H du CGI. La première catégorie correspond aux logements luxueux et la dernière aux logements délabrés. Ainsi, les locaux de référence sont des éléments de comparaison pour déterminer la valeur des locaux à évaluer. Les critères d’attribution sont consignés dans un procès verbal. Vous pouvez le consulter à tout moment pour vous assurer de la pertinence de l’évaluation de votre logement.

Par ailleurs, le numéro de la catégorie attribuée à votre logement est mentionné dans la fiche d’évaluation. Vous avez également la possibilité de le contester d’après les critères définis à l’article 324 H.

3. Calcul de taxe sur la valeur locative

Calcul de taxe sur la valeur locative

Calcul de taxe sur la valeur locative

Une fois la valeur locative cadastrale déterminée, celle-ci sera employée pour le calcul des impôts. La commune attribue librement le taux d’imposition qu’elle souhaite attribuer aux logements qu’elle gère. Ainsi, le montant de votre impôt sera calculé en effectuant une multiplication de la valeur locative par le taux de la taxe d’habitation.

Toutefois, la valeur locative cadastrale peut subir un abattement selon le nombre d’occupants du logement. Cela, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non. En outre, une part de la taxe d’habitation peut être exonérée selon les parts représentatives du foyer (mariage, pacs ou enfants à la charge). L’ensemble des revenus perçus par le foyer peut également subir une exonération.

L’impôt foncier quand à lui est calculé en multipliant la moitié de la valeur locative cadastrale du logement par le taux de la taxe foncière.

4. Contestez le calcul de la valeur locative cadastrale

Vous pouvez consulter la fiche d’évaluation ou consulter les documents de la mairie pour vous assurer de l’exactitude de l’évaluation.

En tant que propriétaire, vous pouvez  :

  • Contester la catégorie dans laquelle est classé votre bien ou le choix du local de référence retenu pour l’évaluation par comparaison ;
  • Présenter un justificatif démontrant une erreur lors du calcul de la surface pondérée ou dans le choix des coefficients affectés par l’administration.

En revanche, il est impossible de contester le prix du m² inscrit sur la fiche d’évaluation. Celui-ci est définitif.

Délais de contestation

Pour contester la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier, vous pouvez demander au fisc une réduction de cette valeur en présentant un justificatif approprié, chaque année. Le délai de réclamation prévu à cet effet est fixé au 31 décembre de l’année qui suit la mise en recouvrement. Aussi, pour une mise à recouvrement effectuée le 15 octobre 2019, vous avez jusqu’au 31 décembre 2020 pour contester.

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Lieu de dépôt de la réclamation

Vous pouvez déposer votre réclamation à l’administration fiscale :

  • Par courrier postal : Celui-ci doit indiquer l’imposition contestée, exposer brièvement les faits et porter votre signature. Vous la ferez accompagner d’une copie de l’avis de mise à recouvrement et des justificatifs. Aussi, pour ce qui concerne l’architecture, la qualité de la bâtisse et le calcul surfacique, faites appel à un géomètre. Pensez également à ajouter des images et toute autre preuve complémentaire.
  • Par courrier électronique via le site des impôts : Pour ce faire, vous devrez effectuer la démarche dans votre espace personnel. Cliquez sur l’impôt contesté et l’année correspondante, avant de préciser la raison de votre demande. La réclamation ainsi effectuée sera systématiquement transmise au service compétent. Vous recevrez alors un accusé de réception.
  • Par voix orale, en vous adressant directement au centre des impôts : La demande ainsi faite sera consignée dans une fiche que vous devrez signer. Vous recevrez ensuite un exemplaire.

Délai d’attente de la décision de l’administration

Le service des impôts vous fera part de sa décision dans un délai de 6 mois à compter de votre réclamation. Passé ce délai, vous pouvez considérer que votre demande n’a pas abouti. A ce moment, vous pouvez soit abandonner, soit saisir un tribunal compétent.

Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment avoir un bon rendement locatif.