Se lancer dans l’immobilier : 10 pièges à éviter lorsque l’on débute

Se lancer dans l’immobilier est une activité assez complexe de nos jours. Cependant, la croissance de l’immobilier locatif avec ses nombreuses opportunités, pourrait être pour vous l’occasion de faire une bonne affaire. Il faut néanmoins rester suffisamment prudent pour ne pas réaliser un investissement que vous pourriez regretter par la suite. Voici donc 10 pièges à éviter si vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier.

 

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Se lancer dans l’immobilier en investissant sur un coup de coeur

Investir dans l’immobilier simplement parce que vous avez eu un coup de cœur pour un immeuble ou un appartement est une faute à ne pas commettre. Une telle décision pourra vous porter préjudice à un moment donné et vous le regretterez sans doute. Avant de vous lancer, vous devez à tout prix vous assurer que votre investissement immobilier réponde à tous les critères nécessaires pour être sûr de réaliser une bonne affaire.

L’emplacement

se lancer dans l'immobilier - emplacement

L’emplacement est un point primordial afin d’attirer le plus de locataires possible. Assurez-vous donc que votre appartement soit bien placé. Pour cela, les logements en centre-ville offrent de multiples commodités : les commerces, les moyens de transport, les écoles... Avec un emplacement au cœur de la ville, vos revenus locatifs seront bien plus conséquents grâce à un loyer plus élevé.

Le secteur

Pour investir dans l’immobilier, vous devez absolument faire une étude du marché afin de connaître les secteurs où le moindre investissement pourra générer de gros bénéfices. Généralement, les meilleurs investissements se font dans les grandes villes telles que Paris, Lyon, Rennes ou Marseille… Mais vous pouvez également investir dans des villes de taille moyenne. Il vous suffira juste d’être stratégique en essayant d'identifier le type de logement le plus favorable dans un secteur.

La superficie

Selon votre budget et vos attentes, veillez à déterminer une superficie suffisante avant de vous lancer dans l’achat d’un appartement. Acheter un appartement demande avant tout des calculs, demandez-vous si le nombre de pièces sera suffisant pour accueillir le nombre de locataires que vous voudrez héberger. Par exemple, un couple avec un enfant aura besoin d’un deux-pièces au minimum.

L’état général du bien

Avant la mise en location de votre logement, vérifiez que tout soit comme il faut. Si vous avez investi dans un immeuble ancien, assurez-vous de faire tous les travaux nécessaires afin que le logement soit habitable. Des diagnostics peuvent aussi être obligatoires, notamment le diagnostic énergétique ou la présence de plomb.

L’offre et la demande

En faisant une étude du marché, vous pourrez voir dans quels secteurs la demande de logements est la plus élevée par rapport à l’offre. Il sera donc préférable pour vous d’investir dans ces endroits. Ainsi, vous serez toujours certain d'avoir un bon taux d’occupation en cas de changement de locataire et éviterez de vous retrouver avec un logement vide.

La facilité de louer ou de revendre

Lorsque vous vous lancez dans un investissement immobilier, il est préférable de le mettre en location pour une période d’au moins 10 à 15 ans. Cela dit, vous aurez peut-être envie de revendre votre logement à un moment donné. Cette capacité de revente est à garder en tête avant d’acheter votre bien immobilier. De ce fait, vous devrez veiller à le conserver dans le meilleur état possible pour que d’autres investisseurs aient envie de racheter votre bien dans le futur.

La rentabilité

Bien évidemment, le but dans un investissement immobilier est de réaliser des profits. Que vous ayez obtenu un prêt à taux zéro ou non pour votre investissement, vous aurez des crédits à rembourser. Vous devrez donc parvenir à tirer des revenus réguliers et suffisants sur une très longue période.

Assurez-vous donc de prendre en considération ces critères et non de vous lancer dans l’achat du premier logement que vous trouverez. Vous pouvez avoir un coup de cœur, mais pensez avant tout que le logement est fait pour être loué et non pour en faire votre résidence principale ou secondaire.

Bondir sur la première offre pas chère

Acheter pour louer demande de multiples recherches et études. Ne cédez jamais à la lassitude tant que vous n’aurez pas trouvé le logement idéal. Vous tomberez sur plusieurs offres qui vous sembleront moins chères et intéressantes. Mais attention, si ces offres sont moins chères, c’est certainement pour une mauvaise raison. Par exemple, un mauvais emplacement, la vétusté, le bruit ou encore une mauvaise isolation.

Prix de la surface très abordable

Choisir une surface simplement parce que le prix du mètre carré est très bas n’est pas toujours une bonne idée. Cela peut être un indicateur d’un manque d’attrait pour le quartier. Il est préférable d’acheter un peu plus cher, mais dans un endroit où vous êtes sûr de faire un bon chiffre d’affaires.

Des voisins perturbants

Il est clair que les futurs locataires ne voudront certainement pas avoir des voisins qui feront du bruit à toute heure de la journée. Le propriétaire du local voudra donc se débarrasser du bien immobilier à un prix vraiment bon marché. Pour faire face à ce problème, faites attention lorsque vous choisissez vos locaux.

Le montant des travaux de rénovation

Faites en sorte d’estimer tous les travaux que vous aurez à faire pour la rénovation de votre bien immobilier avant l'achat. Si par exemple, vous souhaitez acheter un logement près d'un aéroport, d’une autoroute, d’une ferme ou d’un chemin de fer... prévoyez un double ou un triple vitrage pour que vos futurs locataires ne se plaignent pas du bruit. Additionnez donc le montant de ces travaux de rénovation au prix d'achat de votre appartement, pour savoir si cela reste une bonne occasion d’investissement.

Acheter sans multiplier les visites

se lancer dans l'immobilier - visite

Très souvent, les agents immobiliers tenteront de vous mettre la pression pour que vous procédiez rapidement à l’achat, mais faites toujours en sorte de prendre votre temps. Lorsque vous êtes à la recherche d’un logement que vous souhaitez mettre en location, il est souvent préférable de vous faire assister par un conseiller en gestion, qui vous donnera les meilleures directives à suivre.

La précipitation risquerait de vous mener à de mauvais choix. Essayez donc de visiter le bien tranquillement, et de jouer sur la psychologie de l’agent immobilier ou du vendeur. C’est à vous de prendre le dessus sur lui et non le contraire.

Vous devez donc prendre le temps de visiter autant de biens immobiliers que possible afin de trouver l’investissement idéal. Tout ceci vous évitera de faire face à de mauvaises surprises lorsque vous voudrez refaire les travaux de votre logement.

Acheter sans évaluer la valeur de votre bien

Avant tout achat, il est important pour vous de faire une évaluation minutieuse de votre bien. Etudiez en premier lieu différents critères comme le voisinage, l’ensoleillement, la présence d’un jardin ou d’une piscine, les nuisances sonores, des vis-à-vis avec les voisins, une autoroute à proximité, l’existence d’un parking ou encore la présence d’un concierge. Pour ce qui est des équipements du bien immobilier, vous pouvez avoir une terrasse, une cheminée, un double ou triple vitrage, une douche, un salon ou encore des toilettes séparées de la salle de bain.

De plus, il est important que vous ayez une mise de départ (ou un apport pour un prêt immobilier) avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier. Cet investissement pourra peser lourd sur votre réserve d’épargne, selon votre mode d’investissement.

Si vous décidez d’acheter un logement neuf, vous pourrez bénéficier des différentes lois mises en place par l’Etat, afin que vos impôts soient réduits considérablement. Parmi ces lois, vous avez par exemple la loi Pinel, Bouvard, Duflot, Scellier, Malraux, Robien, Borloo… Vous devez donc prendre toutes ces lois en considération, le taux de crédit que vous aurez à rembourser et tout ce qui pourra vous aider afin de mener à bien votre investissement.

Acheter sans évaluer les travaux et autres dépenses annexes

Lorsque vous vous lancez dans l’investissement immobilier, dites-vous que vous aurez à un moment donné des travaux à faire afin de rendre votre bien immobilier plus attractif et bien plus confortable. Tous ces travaux ne doivent pas être faits sur un coup de tête. Premièrement, vous devez commencer par estimer tous ces travaux avant d’entrer en possession de votre bien. Cela vous fera connaître tous les travaux que vous aurez à faire (peinture, ravalement, réfection du toit et autres). Deuxièmement, évaluez le montant de tous ces travaux en demandant des devis gratuits à des artisans. Vous saurez ainsi à combien vous reviendront ces travaux ultérieurs.

De plus, n’oubliez pas de prendre en compte les différentes dépenses annexes liées à l’achat de votre logement. Lorsque vous décidez d’acheter un bien immobilier, il y a bien évidemment des frais qui vont entrer en ligne de compte. Ces frais peuvent être les frais que vous allez verser à l’agence immobilière, les frais de notaire, la taxe foncière au prorata de la date de signature de la vente, les intérêts de votre emprunt, l’assurance pour l’emprunt, voire des charges de copropriété pour un immeuble.

Acheter sans évaluer la rentabilité de votre bien

Avant tout achat, il est important d’évaluer la rentabilité de votre bien. Lorsque vous achetez un bien pour le mettre en location, votre but est de récupérer bien plus d’argent que vous n’aurez dépensé. Le cash-flow désigne la somme restante des loyers que vous percevrez réellement chaque mois, après le paiement des charges, remboursement de prêt et frais annexes. Vous devez donc disposer d’un cash-flow suffisant pour tenir tout un mois. Dans le cas contraire, vous risquez de tomber en faillite.

Louer sans cibler vos locataires

Surtout, évitez d’héberger le premier venu dans votre bien immobilier. Ne vous précipitez pas lorsqu’il sera question de trouver un locataire. Si vous respectez toutes les démarches pour faire un bon investissement, vous ne manquerez jamais de locataire. Prenez donc le temps de chercher la bonne personne qui ne vous causera pas d’ennui.

Lorsque vous serez en possession de votre bien, vous pourrez décider d’en laisser la gestion à un agent immobilier. Mais faites attention, choisissez un agent sérieux, qui se chargera d’attirer autant de locataires que possible. Cet agent va donc faire visiter votre logement à des personnes intéressées, vous remettre les dossiers de ces personnes et ce sera à vous de faire le reste.

Vous devrez donc minutieusement étudier les dossiers, notamment les pièces justificatives (les originaux et les photocopies) telles que les dernières fiches de paie, la feuille d’impôt sur le revenu et les quittances de loyer. Vérifiez que votre futur locataire sera bel et bien solvable. En cas d’hésitation, vous pouvez toujours demander à ce locataire de présenter un garant qui se chargera de payer les loyers en cas d’impayés.

Surestimer la valeur locative de votre bien

se lancer dans l'immobilier - surestimer

Un élément qui pourra vous faire perdre de l’argent ainsi que des locataires est le fait de surestimer votre logement. Sachez que vous ne serez pas le seul propriétaire bailleur dans le coin. Vous devez donc tout faire pour ne pas pousser vos locataires à aller vers d’autres bailleurs.

Essayez de repérer tous les appartements semblables au vôtre en consultant les petites annonces et faites une comparaison : prix, nombre de pièces, parking, ascenseur, location meublée etc... Regardez si quelque chose manque à votre bien et ajustez le montant du loyer demandé.

Si vous en avez la possibilité, investissez dans un immeuble de rapport, qui est un immeuble avec plusieurs logements. Il permet de conserver une certaine rentabilité en lissant le risque de loyers impayés avec l’un des locataires. De plus, investir dans un immeuble de rapport vous permettra d’obtenir plus facilement un emprunt à la banque, étant donné que la banque sera certaine que vous disposerez toujours de revenus pour rembourser vos dettes.

L’impact fiscal de votre investissement

N’oubliez surtout pas la fiscalité. Selon votre investissement, vous pourrez bénéficier de certains avantages fiscaux.

Surestimer le prix de votre bien lors d’une première vente immobilière

Les vendeurs ont tendance à surestimer le prix de leur bien immobilier quand il s’agit de le mettre en vente. Il est vrai que les travaux qui auront été faits augmenteront la valeur du bien, mais prenez en compte la situation du marché immobilier.

Le marché immobilier connaît des cycles où le prix du mètre carré peut baisser durant quelques années. A défaut de revendre au prix espéré, proposez votre bien à un prix dans la moyenne. Rester avec votre bien alors qu’il n’est plus convoité et que les visites restent infructueuses serait une erreur, car vous accumulerez les taxes et aurez du mal à continuer à rembourser vos crédits.

 

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Se lancer dans l’immobilier : conclusion

Grâce à cet article, vous pourrez donc vous lancer dans un investissement immobilier comme un pro. Vous verrez que se lancer dans l’immobilier est plus facile qu’aux premiers abords. Il vous suffira juste d’éviter ces 10 pièges en suivant scrupuleusement nos conseils, pour vous constituer un patrimoine en toute sécurité et vous assurer des revenus supplémentaires.

Pour aller plus loin et se lancer dans l'immobilier sans argent :

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