Comment avoir un bon rendement locatif en immobilier ?

L’investissement n’a d’intérêt que si et seulement si, il permet de tirer en retour, des dividendes plus ou moins intéressants. Mais avant toute chose, cela suppose la réunion d’un certain nombre d’ingrédients qui, mis ensemble, permettent alors d’atteindre le meilleur résultat. En ce sens, cet article vous livre la recette d’un bon rendement locatif en immobilier.

 

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Obtenir un bon rendement locatif dès l'achat

On ne le dira jamais assez, mais le but est toujours d’essayer de gagner de l’argent dès l’acquisition même de votre bien immobilier. L’astuce ici est simple : négocier le prix d’acquisition du bien dans l’optique de l’acheter en dessous de sa valeur marchande réelle. En effet, en achetant à un prix faible, vous vous donnez une bonne marge de manœuvre pour optimiser le rendement attendu.

Vous l’aurez donc compris, la clé de voûte d’un bon rendement locatif, réside tout aussi dans l’efficacité dont vous ferrez preuve au moment de négocier l’achat du bien. Contrairement à ce que l'on pourrait penser, pour une bonne négociation, vous avez juste besoin de réunir les ingrédients suivants :

  • Avoir une bonne connaissance du marché ;
  • Discuter avec le propriétaire avant de faire une offre ;
  • Faire reposer la négociation sur des arguments solides ;
  • Garder la tête froide et être patient ;
  • Démontrer son sérieux auprès du vendeur.

Suivez nos conseils, faites jouer tous ces éléments au moment de la négociation, et vous verrez alors qu’il est plutôt facile d’acheter un bien immobilier à un prix très abordable, contrairement à ce que peuvent penser beaucoup de personnes.

 

Achetez au bon endroit pour booster votre rendement immobilier !

rendement locatif - louer un bien immobilier

Généralement, on entend ici et là, qu’acheter un bien immobilier près de chez soi serait la meilleure option et surtout le bon endroit. Cela peut être vrai dans certains cas, lorsqu'une bonne opportunité se présente dans le quartier, en revanche, il faut parfois regarder beaucoup plus loin lorsque l'on souhaite dénicher le bien qui aura un bon rendement locatif.

En effet, sachez que le bon investissement, ne se trouve pas forcément dans la ville où vous résidez. Autrement dit, le meilleur rendement locatif peut venir d’un bien acquis loin de chez vous.

De la sorte, lorsque l’on parle du bon endroit, cela signifie que vous devez orienter votre investissement vers des zones qui vous offrent de bonnes perspectives de rentabilité locative. De ce fait, le lieu idéal est en réalité celui où se trouve le meilleur ratio entre le prix d’achat du bien, le potentiel locatif de l’endroit, le rapport locatif, ainsi que la capacité de ce potentiel locatif à s’étendre sur une longue durée.

Il pourra donc arriver que ce lieu se trouve près de chez vous, ou pas du tout. Ainsi par exemple, après une bonne analyse, au lieu d’entreprendre un investissement locatif dans votre ville de résidence, pour un taux de rentabilité prévu à 6 %, il peut être plus intéressant de le faire dans la ville d’à côté qui pour le même investissement, vous garantit un niveau de rendement de l’ordre de 10 % avec, en plus, un risque locatif assez réduit.

En quelques mots, le meilleur investissement (qui vous assure de ce fait le bon rendement), est incontestablement celui qui est mis sur pied au bon emplacement.

Voici pour vous, quelques villes pour investir dans l’immobilier locatif en France :

  • Centre-ville de Marseille
  • Châtellerault
  • Île-de-France
  • Trappes.

Mettre son bien en valeur

Un bien en bon état et qui affiche une décoration tendance, est un bien pour lequel les locataires vont se bousculer. En conséquence, vous devez accorder une certaine priorité quant à l’aspect physique, visuel, et intérieur de votre immobilier. Cette dimension est vraiment à considérer, si vous souhaitez avoir au bout du compte, de bons revenus locatifs.

Valoriser votre bien, vous permet de lui donner plus d’importance, de charme et de convivialité. Le locataire potentiel qui, certainement, a à son actif plusieurs autres visites, doit rester scotché et admiratif face à votre bien (appartement, résidence principale, etc.). Le but étant que s’il doit choisir entre différents biens, le vôtre soit en tête de liste.

S’il le faut, n’hésitez donc pas à engager de petits travaux pour redonner de la valeur à votre bien (aménagement de l’espace ; réfection des murs, pierre, bois ou brique ; révision de l’éclairage ; décoration tendance, etc.). Le coût de ce genre de travaux ne vaut rien en comparaison aux bénéfices que vous pouvez en retirer après.

En effet, un bien immobilier qui a du charme, permettra aux différents visiteurs (locataires potentiels) de se projeter plus facilement dans ce qui pourra constituer leur espace vie. Cela permet également d’aller sur des bases optimistes quant au prix de location de votre bien. En effet, il faut garder en tête qu'un locataire séduit par le logement qu’il visite, n’est généralement pas trop rechignant quant au montant du loyer qui pourra lui être proposé.

Rendement locatif et fiscalité

rendement locatif - fiscalité

Grâce à certains travaux réalisés sur votre bien locatif, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal et en conséquence, optimiser le rendement de vos loyers. Il en est ainsi pour tous les travaux engagés en vue d’améliorer et de rénover le local mis en location. En ce sens, le fisc vous permet par exemple, de déduire de vos revenus fonciers annuels taxés, le montant global desdits travaux dans la limite d’un plafond déterminé par cette administration.

D’un autre côté, vous pouvez utiliser les niches fiscales pour profiter d’un abattement fiscal sur la part soumise à imposition de vos revenus locatifs. Vous pouvez ainsi acheter pour louer en vous appuyant sur la loi Pinel si vous optez pour l’immobilier neuf.

Si votre investissement est plutôt tourné vers l’ancien, vous avez aussi le dispositif Borloo. Celui-ci fonctionne d’ailleurs très bien pour les investissements réalisés en campagne et n’est guère limité dans le temps (3 ans de garantie), à moins que vous n’ayez reçu des subventions pour cela (dans ce cas, la durée va de 6 à 9 ans de garantie).

Quelques investissements locatifs rentables

Voici une liste, non-exhaustive, d’investissements locatifs pour lesquels vous pouvez obtenir les meilleurs rendements locatifs. Il s’agit des options qui fonctionnent plutôt bien actuellement dans le secteur de l’immobilier locatif en France.

Investir dans la location de parking

En orientant votre investissement vers la location de parking, vous avez de très grandes chances d’obtenir de bons rendements sur votre bien. De plus, pour l’acquisition de celui-ci, vous n’avez pas à dépenser beaucoup. En effet, en général le prix de vente des parkings est beaucoup moins élevé que celui de l’immobilier traditionnel. Ainsi, avec seulement 5000 euros, frais de notaire compris, il vous sera possible d’acquérir votre parking.

L’avantage de cette niche immobilière est que vous n'avez presque pas d’impôts à payer et comme le loyer sur ce bien ne coûte pas cher, cela vous garantit de louer assez facilement. La croissance exponentielle de la population dans les villes favorise encore plus le développement de cette activité.

Cet investissement présente en plus une certaine sécurité. A titre d’illustration, face à un locataire indélicat qui accumulerait des loyers impayés, vous n’avez pas besoin de subir des procédures coûteuses et longues pour le faire partir. Il vous suffira simplement de changer le cadenas ou la serrure de votre parking. De plus, les risques de dégradation de votre bien sont quasiment nuls dans le cadre de la location de parking.

Pour assurer le succès d’un tel investissement, vous devez privilégier la qualité de l’emplacement du parc de stationnement. Il est donc judicieux d’acheter votre bien dans les centres-villes ou dans les zones qui abritent une forte concentration de bâtiments anciens.

Investir dans le locatif meublé pour étudiant

rendement locatif - résidence étudiante.jpg

La location meublée pour étudiant est un investissement qui assure également de belles opportunités de rendement. Pour un tel business, vous devez acheter votre bien dans les villes qui comportent une université ou tout autre établissement supérieur. Par ailleurs, veillez à ce que les chambres ou les appartements que vous achetez à cet effet, se situent le plus possible à proximité des campus.

S’agissant du coût de la mise en place de ce genre de business, vous dépenserez en moyenne, entre 20 000 et 45 000 € pour un meublé étudiant. Il faut souligner que ce type d'investissement peut rapporter très gros.

Avec des perspectives de rendement élevé de l’ordre de 7 à 10 %, plus un régime fiscal assez avantageux, surtout si vous bénéficiez du statut LMNP (Loueur en meublé non-professionnel), la location meublée pour étudiant se présente donc comme une belle affaire à saisir.

De plus, grâce à cet investissement, vous pouvez obtenir 200 à 350 € de loyer chaque mois. Vous avez également la possibilité d’exploiter votre bien à d’autres fins (location saisonnière : tourisme, etc.) chaque fois que vos locataires sont en vacances.

Investir dans un immeuble de rapport

Les immeubles de rapport sont des immeubles que vous achetez et qui comportent plusieurs appartements que vous pouvez exploiter à des fins de location. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, ils sont généralement à la portée de toutes les bourses.

En ce sens, si l’acquisition de ce type de bien immobilier coûte relativement cher dans les grandes villes, dans les villes secondaires par contre, vous pouvez trouver votre immeuble de rapport avec deux ou trois appartements, à des prix de vente allant de 100 000 euros à 200 000 euros seulement.

Le principal avantage de cet investissement est que vous réalisez un achat au prix de gros, pour ensuite louer au détail. De ce fait, pour un immeuble de rapport à trois appartements, il vous est possible de cumuler, par exemple, un montant de 1 500 euros de loyer perçu chaque mois. Ceci, bien évidemment si l’on considère que vous louez chaque appartement à 500 euros.

Il faut également ajouter qu’en raison de sa caractéristique, l’immeuble de rapport attire généralement moins d’acheteurs en comparaison, par exemple, à une résidence principale. En effet, seuls les clients qui achètent pour louer sont souvent intéressés par ce type d’immobilier, et ils ne sont pas toujours nombreux. Ceci vous garantit alors de belles marges de manœuvre lors des négociations pour l’achat de votre bien.

Investir dans la location saisonnière

La location saisonnière est une option plus qu’intéressante qui vous permet d’obtenir le meilleur rendement locatif pour votre bien immobilier. L’avantage principal de cette option, est qu’elle permet de louer votre bien beaucoup plus cher que s’il s’agissait, par exemple, de la location classique.

Le seul bémol de la location saisonnière, est qu’elle exige de même, beaucoup de travail. Il faut sans cesse prendre soin du bien, s’occuper également des clients et s’assurer que tout va pour le mieux. Dans certains cas, cela peut devenir très lassant ! Néanmoins, cet investissement est très rentable et vaut donc le coup que l’on y accorde une attention particulière.

Pour toute acquisition d’un immobilier destiné à la location saisonnière, vous devez vous focaliser sur des endroits situés près de la mer, la montagne et les villes à forte valeur touristique. En effet, ce type de location fonctionne davantage pendant les vacances et comme vous le savez certainement, pendant cette période, la plupart des personnes se ruent prioritairement vers ces zones, afin de passer du bon temps.

De plus, en sortant quelque peu de la logique vacancière, aujourd’hui, on constate que la location saisonnière rapporte également très bien dans les zones où la demande de logement pour des raisons professionnelles est assez élevée.

Dans le cadre de la location saisonnière, le prix des loyers à la nuit peut même être très élevé, ce qui vous assure encore plus de revenus.

Pour en savoir plus concernant cette option, sachez qu’il existe en ligne, de nombreux sites qui vous permettent de proposer ou de réserver des appartements en location saisonnière.

 

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Avoir un bon rendement locatif : conclusion

Au final, la recette d’un bon rendement locatif en immobilier ne tient pas à grand-chose. Vous devez simplement asseoir votre investissement sur un projet mûri, bien pensé et surtout, sur une excellente stratégie managériale de votre business.

Pour aller plus loin dans le rendement locatif:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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