Promoteur immobilier : Tout connaître sur le métier

Le promoteur immobilier fait partie des acteurs de la construction immobilière. C’est un maître d’ouvrage qui monte des projets de construction d’un bâtiment, le réalise avant de le vendre. Pour ce faire, il doit rassembler les fonds nécessaires au financement de son projet et assumer les risques encourus. Le métier de promoteur immobilier confère un statut particulier au professionnel de la construction. Ce métier lui donne des attributions multiples. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le métier de promoteur immobilier.

Promoteur immobilier : Qu’est-ce que c’est ?

Promoteur immobilier - Qu'est-ce que c'est

Promoteur immobilier – Qu’est-ce que c’est

Bâtisseur, dirigeant et pilote d’une opération immobilière, le promoteur immobilier est le propriétaire de l’édifice construit. Il peut s’agir de bureaux, hôtels, locaux commerciaux, etc. Cependant, c’est surtout dans la construction des appartements et maisons individuelles qu’il intervient. En effet, Les bâtiments d’habitation comptent pour 80 % de la construction par les promoteurs immobiliers de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) . Parmi ces logements, 85 % correspond aux immeubles collectifs. 

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1. Promoteur immobilier définition

Le promoteur immobilier par définition est un professionnel chargé de la construction immobilière. Il peut s’agir d’un individu ou alors d’une personne morale. Dans le cas d’une personne morale, il est généralement question d’une société de promotion immobilière constituée de plusieurs associés. Ces associés sont eux-même promoteurs.

Les attributions d’un promoteur immobilier sont définies par l’article 1831-1 du Code civil. Celui-ci stipule que le contrat de promotion immobilière est un mandat. Ce mandat permet à une personne (le maître d’ouvrage) de confier la construction d’un ouvrage immobilier à une autre appelée maître d’œuvre. Le promoteur immobilier s’engage envers son client (utilisateur final) selon les termes et le prix convenu par ledit mandat.

Le promoteur immobilier peut également être mandaté par un client afin de réaliser des opérations administratives ou juridique liées au projet de construction.

2. Rôle d’un promoteur immobilier

En tant que promoteur immobilier, votre fonction première est de vendre des constructions. Votre métier est d’améliorer l’offre de logement sur le marché de l’immobilier. Ce qui en soi fait de vous un acteur majeur dans les métiers de construction immobilière. Ce métier vous amènera à travailler avec des architectes, artisans, géomètres, bureaux d’études, etc. Vous êtes chargé d’orchestrer le travail de ces différents intervenants.

En effet, le promoteur immobilier dirige les opérations de construction, depuis la conception du projet jusqu’à la commercialisation du bien immobilier. Ce métier se distingue de celui du promoteur foncier dans les faits. En effet, le promoteur foncier lui, se charge de vendre des espaces en passe d’être construits. En tant que promoteur immobilier vous aurez notamment à intervenir sur 3 plans :

  • Étude de la faisabilité du projet : C’est la première obligation du promoteur immobilier. Pour ce faire, vous devez étudier le marché de l’immobilier. Votre objectif étant de déceler une opportunité de construction dans un emplacement donné.
  • La phase technique : Elle consiste en la construction proprement dite du bâtiment. Il vous revient de faire appel à des professionnels pour la réalisation de l’ouvrage. Une fois les documents d’autorisation acquis, vous pouvez démarrer la construction.
  • La recherche du financement : Pour ce faire, vous devez solliciter un prêt bancaire. Vous avez également la possibilité de générer des finances en réalisant de la vente sur plan et la pré-location.

La vente sur plan et la pré-location concernent la vente ou la location anticipée du logement qui sera édifié. Elles précèdent généralement les travaux de construction. La dernière étape consiste en la vente des bâtiments construits.

Comment devenir promoteur immobilier ?

Promotion immobilière

Promotion immobilière

Pour devenir promoteur immobilier, vous devez être un expert de la construction et du droit immobilier. Cette expertise doit vous permettre d’évaluer l’offre et la demande sur le marché de l’immobilier. Il est donc nécessaire que vous disposiez de très bonnes qualifications pour ce qui concerne le financement de projet.

1. La formation pour devenir promoteur immobilier

Un promoteur immobilier a généralement déjà exercé dans les métiers de l’immobilier. En effet, il s’agit souvent d’architectes, artisans du BTP, administrateurs de bien, etc. Cela d’autant plus que le promoteur immobilier doit parfaitement connaître le marché de l’immobilier local et la réglementation en vigueur. En plus de la maîtrise des différentes techniques de construction, il doit être un bon gestionnaire, un négociateur et un vendeur. Par ailleurs, le promoteur immobilier est également amené à réaliser des études de marché et faire la demande du permis de construire.

Pour ce qui concerne la formation professionnelle, il existe plusieurs cursus. Toutefois, la formation la plus en adéquation avec le métier est généralement celle de la finance et du droit. Vous pouvez par exemple opter pour un master en droit immobilier. Par ailleurs, l’École Supérieure des Professions Immobilières (ESPI) propose une formation adaptée pour devenir promoteur immobilier. Vous pouvez alors chercher à obtenir un niveau Baccalauréat + 5.

Le salaire moyen d’un promoteur immobilier avoisine les 2 500 euros nets par mois. Pour un débutant, il est de près de 2000 euros. Par contre, un sénior peut avoir plus de 4000 euros net le mois.

Au-delà de la formation professionnelle, d’autres qualités sont requises. Il s’agit d’avoir :

  • Une maîtrise des sites, des projets d’urbanisme et des acteurs locaux afin de détecter les meilleurs emplacements
  • De l’organisation et de la rigueur afin d’administrer et de gérer les différentes étapes d’un chantier. En effet, vous devez pouvoir gérer les différents intervenants dans le projet de construction.
  • Une aptitude à orchestrer et à suivre un projet depuis le commencement jusqu’à la fin. Sachez qu’un tel projet peut s’étaler sur plusieurs années.

2. La réglementation du métier de promoteur immobilier

Les principaux axes de la réglementation professionnelle sont spécifiés dans le contrat qui lie les promoteurs à leurs clients. Il existe ainsi plusieurs types de contrats.

  • Contrat de promotion immobilière : Il s’agit d’un mandat d’intérêt commun souscrit entre le client et le promoteur immobilier. Il vous engage en tant que promoteur à procéder à la réalisation du projet de construction au prix convenu.
  • Contrat de construction de maisons individuelles : Il stipule l’ensemble des clauses importantes ainsi que l’étendue de la prestation.  Il peut être conclu avec fourniture de plan. Dans ce cas, le logement est construit selon le plan que le maître d’œuvre propose. Dans un contrat sans plan, c’est vous qui vous chargez de l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’air et hors d’eau.
  • Le contrat d’architecte (ou de maîtrise d’œuvre) : Il est conclu entre vous et un maître d’œuvre. Ce dernier est payé pour concevoir les plans du bâtiment. Ainsi, il dessine les plans, élabore les documents techniques, coordonne les travaux et vous assiste dans vos relations avec les entreprises. Cependant, il ne sera pas en charge de la construction.

Par ailleurs, le promoteur immobilier doit tenir compte des réglementations relatives à la situation du bâtiment. Celles-ci font référence aux types de sols et aux caractéristiques architecturales définies par les Architectes des Bâtiments de France.

Les engagements du promoteur immobilier

Le promoteur immobilier doit s’engager à :

  • Bien réaliser son projet de construction
  • Respecter les délais et les prix convenus à la signature du contrat
  • Garantir contre les défauts de conformité

Lorsque le projet porte sur la construction des immeubles d’habitation, cela impose au promoteur immobilier de prendre une caution. Le but de cette caution est de sécuriser l’avance effectuée par les acquéreurs. Ce cautionnement peut être effectué auprès des banques, des compagnies d’assurance et des sociétés de caution mutuelle. Ladite caution garantit également le promoteur immobilier dans le cas où il ne respecterait pas ses obligations d’exécution.

Promoteur immobilier : Comment monter un projet de promotion immobilière

Promoteur immobilier - Comment monter un projet de promotion immobilière

Promoteur immobilier – Comment monter un projet de promotion immobilière

Le montage d’une opération de promotion immobilière fait intervenir plusieurs paramètres. En effet, plusieurs éléments et obligations vous seront demandés au fur et à mesure que vous progresserez dans les démarches de construction. Voici une chronologie des différentes phases de la réalisation d’un projet :

Étape 1 : Étude de la faisabilité du projet et obtention du permis de construire

Une fois le terrain trouvé, il faut étudier la faisabilité structurale et déposer une demande de permis de construire. Pour ce faire, vous pouvez faire appel à un architecte. Celui-ci déterminera la surface constructible et pourra établir un projet. Toutefois, il est important que la mairie valide votre projet. Ensuite, une fois votre permis de construire obtenu, vous devez afficher un panneau réglementaire. Celui-ci doit rester en place pendant une durée minimum de 2 mois.

Étape 2 : Trouver le financement du projet

Afin de trouver le financement nécessaire au projet, vous devez travailler sur deux axes. Il s’agit de l’estimation du coût des travaux et l’apport financier proprement dit.

Estimation du coût des travaux 

C’est une opération délicate qui consiste à anticiper toutes vos dépenses futures. Une fois que l’architecte a défini la surface constructible, vous pouvez démarrer l’estimation. Selon les calculs effectués, vous pourrez monter votre dossier afin d’obtenir le prêt bancaire et la GFA. L’estimation du coût des travaux est donc primordiale.

Les différentes sources d’apports financiers

Peu importe le projet, il est important que l’intégralité des dépenses soit couverte dès le départ.
Le financement est généralement issu de 3 sources principales :

  • Les fonds propres du promoteur immobilier : Les banques demandent généralement d’effectuer un apport personnel avant de vous accorder un prêt. Ce montant se situe entre 20 % et 40 % du capital nécessaire pour financer l’opération. Cependant, notez que ce montant dépend de l’expérience du promoteur immobilier et de la taille du projet. La valeur du terrain est aussi comptée comme un apport personnel.
  • Les recettes des ventes sur plan : L’établissement auprès duquel vous avez contracté la garantie financière d’achèvement demandera à ce que 50 % à 60 % des futurs logements soient vendus. Cela constitue en soi un test de viabilité de votre projet sur le marché. C’est à cette seule condition que vous obtiendrez la garantie.
  • Contracter un prêt bancaire : Vous pouvez avoir recours à un emprunt auprès de la banque pour l’achat du terrain et pour les travaux de construction.

Il est essentiel que ces 3 sources de financement couvrent toutes vos dépenses.

Étape 3 : La garantie financière d’achèvement (GFA)

Celle-ci garantit qu’en cas d’incapacité à exécuter votre contrat, l’immeuble sera achevé. Ainsi, il est obligatoire pour le promoteur immobilier d’obtenir une GFA. Cette obligation est soutenue par la loi VEFA qui porte sur la vente sur plan. C’est également une des conditions exigées par les banques pour financer votre opération immobilière.

De plus, cette obligation financière d’achèvement vous exige de pré-vendre au moins 40 % de votre logement futur. Pour certains établissements ce pourcentage peut aller jusqu’à 100 %. Par la suite, vous devrez obtenir une assurance de garantie décennale pour le futur bâtiment.

Étape 4 : Exécution des travaux

A cette étape, vous devez lancer un appel d’offre auprès des entreprises de travaux en leur soumettant les plans détaillés réalisés par l’architecte. Pour ce faire, vous pouvez soit faire appel à des entreprises générales, soit déléguer chaque détail à une entreprise différente. Dans le premier cas, l’ensemble des travaux sera exécuté par l’entreprise. Par contre dans le deuxième cas, une entreprise s’occupera du gros œuvre et une autre de la plomberie et de l’électricité.

Le promoteur immobilier a également la responsabilité de suivre le budget avec rigueur. Cela se fait notamment par l’encaissement des appels de fonds et le décaissement des situations de travaux. En cas d’imprévu, il doit être capable de trancher rapidement. Il doit en plus, s’assurer d’être présent à chacune des réunions qui se tiendront sur le chantier.

Étape 5 : Livraison du projet

Une fois les travaux achevés, il est temps de livrer le bâtiment. A cette étape, le maître d’œuvre et le promoteur immobilier constatent l’achèvement des travaux. Les défauts à corriger sont également notifiés. Pour tous les cas de vente sur plan, vous devez organiser un rendez-vous avec l’acheteur afin de lui présenter son nouveau logement. Ce dernier devra solder le prix du logement avant de récupérer la clé. Dans le cas où il n’est pas satisfait du logement, il peut également émettre des réserves. Vous devrez alors assurer les travaux nécessaires dans le mois.

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Une fois toutes les réserves levées, le promoteur immobilier procède à l’arrêté des comptes. Cela correspond au règlement des factures restantes. Le montant qui n’a pas été utilisé constitue la marge d’opération. Cependant, notez que les acheteurs peuvent demander des travaux additionnels au cas où il y aurait encore des défauts de construction. Ceux-ci seront soldés par la GFA. Vous avez également le bénéfice de la garantie biennale qui couvre tous les éléments et les équipements d’un logement dissociés de l’ouvrage lui-même. Il s’agit plus explicitement des portes intérieures, moquettes, appareils électriques, etc. La garantie décennale par contre couvre la réparation de certains dommages associés au logement (fissures du mur, glissement de terrain, etc.).

Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Faut il encore investir dans l’immobilier ?