Optimisation fiscale : Comment payer moins d’impôt dans l’immobilier

Optimisation fiscale : Comment payer moins d’impôt dans l’immobilier

L’optimisation fiscale est la possibilité de payer moins d’impôt en utilisant des moyens légaux. Cela est d’autant plus important si vous investissez dans l’immobilier, vous devez réduire vos charges fiscales. En effet, certains impôts et taxes dans ce domaine peuvent constituer d’importantes charges pour l’investisseur. Découvrez les astuces d’une optimisation fiscale dans l’immobilier.

Qu’est-ce-que l’optimisation fiscale ?

1. Définition

L’optimisation fiscale est l’ensemble des moyens permettant de réduire votre facture fiscale. Elle est d’autant plus importante si vous investissez dans l’immobilier ou les différents impôts, sont parfois énormes. La particularité de l’optimisation fiscale est qu’elle vous permet de payer moins d’impôt tout en étant respectueux de la loi. Optimiser sa fiscalité notamment immobilière relève d’un savoir-faire que plusieurs personnes ne détiennent malheureusement pas. L’optimisation fiscale est aujourd’hui accessible tant aux individus qu’aux entreprises. Plusieurs personnes s’en servent, pourquoi pas vous ?

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A défaut de maitriser personnellement les rouages de l’optimisation fiscale, toute une corporation s’est formée autour du domaine. Ce sont des fiscalistes, des auditeurs, des experts-comptables, des analystes financiers. A ces derniers s’ajoutent les conseillers en gestion de patrimoine.

Ces professionnels planifient une gestion personnalisée de votre patrimoine en fonction de la situation juridique et fiscale qui vous correspond.

Enfin, l’optimisation fiscale vous permet d’alléger votre facture ou charge fiscale. Pour ce faire, l’optimisation fiscale agit sur l’impôt sur le revenu par déduction, par réduction  et par crédit d’impôt.

Ces trois techniques sont avantageuses pour votre investissement dans l’immobilier.

2. Optimisation fiscale VS évasion fiscale

Optimisation fiscale VS évasion fiscale

Optimisation fiscale VS évasion fiscale

La différence fondamentale entre ces deux notions est le respect de la loi. L’investisseur dans l’immobilier qui optimise sa fiscalité, donc paie moins d’impôt, est respectueux de la loi. En effet en recourant à l’optimisation fiscale, vous faites usage de procédés légaux mis en place par l’Etat.

L’évasion fiscale par contre est illégal dans la mesure ou vous violez la réglementation fiscale. Comme toute infraction, la fraude fiscale risque une peine allant jusqu’à 7 ans d’emprisonnement et 1 million d’euros d’amende. A noter qu’il y a fraude fiscale impardonnable et fraude fiscale pardonnable. On dit qu’un contribuable a commis une fraude fiscale impardonnable lorsqu’après contrôle fiscal, il a été démontré qu’il a commis l’acte délibérément. Dans ce cas, outre le fait de devoir payer le montant qu’il aurait dû payer, il doit aussi payer une amende. Selon le degré de gravité de l’infraction commise il peut être condamné à une peine d’emprisonnement.

Il peut arriver que la fraude fiscale ait été commise par le contribuable de manière inconsciente. Autrement dit, il a agi par méconnaissance des règles fiscales, et ce de bonne foi. Dans ce cas, l’administration fiscale peut se montrer plus clémente en ce qui concerne les sanctions pénales. Le contribuable fautif doit juste régler l’impôt manquant et des indemnités de retard.

Il existe de nombreuses techniques d’optimisation fiscale pour payer moins d’impôt immobilier, maîtrisez- les et soyez honnête vis-à-vis de la législation.

3. Optimisation fiscale et immobilier

L’immobilier est l’un des secteurs les plus privilégiés par les investisseurs en raison de sa grande rentabilité. En effet, la demande en logement est de plus en plus grande au fil des années. Il est aujourd’hui facile de mettre en location un bien immobilier. Toutefois une ignorance des règles relatives à l’investissement immobilier, conduit parfois à l’augmentation de sa charge fiscale. Pour aider les potentiels investisseurs et dynamiser le secteur, l’Etat met en place des dispositifs fiscaux attractifs.

Ces derniers contiennent de nombreux avantages pour vous aider à mettre en place une optimisation fiscale immobilière. Il vous suffit donc de connaitre ses dispositifs afin d’augmenter votre rentabilité locative.

Pourquoi optimiser la fiscalité immobilière

Optimisation fiscale - Payer moins d'impôts

Optimisation fiscale – Payer moins d’impôts

1. La pression des impôts

Vous aurez remarqué que l’augmentation des impôts et taxes ressemble parfois à une confiscation de la richesse individuelle. Ajoutez à cela le fait de ne pas savoir comment est géré cet argent collecté par l’administration fiscale. Tout ceci à de quoi vous rendre réfractaire au paiement de tout impôt.

Cependant, il faut savoir que payer des impôts est obligatoire et nécessaire. C’est grâce à cela que l’Etat peut fonctionner normalement en payant ses charges et en réalisant des infrastructures publiques. Sans les impôts et taxes, l’Etat n’existe plus. Or, le manque à gagner dans les recettes fiscales de l’Etat tend à augmenter d’année en année. Par exemple, les autorités françaises évaluent à 60 et 80 milliards d’euros, les sommes qui échappent à l’administration fiscale à cause de la fraude et de l’évasion fiscale.

De nombreux grands principes dictent ainsi nos comportements face à l’impôt. D’un côté, la moralité et le principe de l’égalité nous obligent à payer nos impôts comme il se doit comme le font tous les autres citoyens. De l’autre côté, la crise économique et la baisse du pouvoir d’achat nous poussent aussi à exploiter les possibilités offertes par le système fiscal pour payer moins d’impôt.

Face à cette pression des impôts, les procédés d’optimisation fiscale notamment dans le domaine immobilier, permettent de maintenir des investisseurs respectueux de la loi.

2. Pour le succès de l’investissement locatif

Les dispositifs d’optimisation fiscale constituent pour vous et plusieurs autres investisseurs, la raison fondamentale de votre investissement. En effet selon une étude publique, plus de la moitié des investisseurs interrogés, estiment avoir investir dans l’immobilier, parce qu’ils souhaitent payer moins d’impôts. A cette motivation primaire s’ajoutent la volonté d’avoir un revenu complémentaire et de se construire un patrimoine pour la retraite. Les investisseurs s’inquiètent toutefois à propos de la taxation sur les plus-values immobilières, qui pour eux à de quoi décourager.

Dans de telles situations, il est impératif pour la pérennité du secteur immobilier d’encourager et même de sensibiliser les investisseurs aux différents dispositifs d’optimisation fiscale. Le cas échéant, l’évasion fiscale pourrait prendre le dessus sur l’optimisation fiscale.

Optimisation fiscale : astuces pour réduire votre impôt immobilier

Optimisation fiscale - payer moins d'impôt

Optimisation fiscale – payer moins d’impôt

L’optimisation fiscale produit une très grande rentabilité immobilière, à condition pour vous de connaitre les astuces.

Astuce 1 : Investir en meublé

Contrairement à la location vide ou nue, la location présente de nombreux avantages pour une optimisation fiscale. Si vous pratiquez la location meublée, avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous déduisez charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) et amortissements de vos recettes locatives. Elles sont ainsi réduites et même ramenées à zéro. Elles échappent à l’impôt.

Si vous optez pour le régime forfaitaire du LMNP, vous n’êtes imposé que sur 50% de vos recettes locatives. Avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), lorsque la déduction de vos charges est déficitaire, ce déficit est déductible de vos revenus globaux. Par conséquence, ces derniers baissent, ce qui réduit votre pression fiscale. Dans un deuxième temps, une fois les déficits épongés, les amortissements viennent ramener vos loyers à zéro lorsque vous les déclarez.

Investir dans le neuf

Cela vous permet de déduire une partie du prix du logement directement de vos impôts. A condition que vous louez votre bien immobilier sur une longue période. Vous bénéficiez de  12 %  de réduction si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. L’avantage se calcule sur un plafond maximum de 300.000 €. La déduction atteint donc 36.000, 54.000 ou 63.000 € selon les cas. Pour en profiter, vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Vous pouvez louer à vos ascendants et descendants sans perdre le bénéfice de la défiscalisation.

Investir dans une résidence « service » neuve

Grace à cet investissement, vous êtes sous le régime réel du Statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il vous autorise à déduire de vos recettes locatives les charges (intérêts d’emprunt notamment) et à des amortissements (vous déduisez des loyers une partie du prix du logement). Du coup, vos revenus locatifs sont ramenés à zéro sur le plan fiscal et ne sont pas imposables pendant au moins une vingtaine d’années. Il n’y a pas de plafonds de loyers et de ressources des locataires

Astuce 2 : Investir dans l’ancien avec travaux

Lorsque vous achetez un logement ancien et que vous réalisez des travaux. Puis vous le louez vide,  vous êtes sous le régime fiscal des revenus fonciers. Au moment de la déclaration vos loyers à l’administration fiscale,  vous pouvez retrancher le prix de ces travaux. Si le solde est négatif, vous obtenez un déficit foncier. Ce dernier est imputable sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an. Si vous réalisez 30.000 € de travaux, par exemple, vous diminuez vos revenus, donc votre base imposable, de 10.700 €. Ainsi, vous allégez votre pression fiscale. Le solde des déficits fonciers est reportable sur les revenus des années suivantes. La deuxième année, vous diminuez vos revenus de 10.700 €. La troisième année, vous déduisez le solde, soit 8.600 €.

Astuce 3 : Investir dans le « Louer pas trop cher »

Optimisation fiscale - louer abordable

Optimisation fiscale – louer abordable

Si vous faites de la location nue, vous êtes taxés sous le régime fiscal des revenus fonciers. Lors de la déclaration de vos loyers au fisc, vous bénéficiez d’un abattement qui varie de 15 à 85 % sur vos loyers en fonction du caractère social ou très social de la location. Par exemple, si vous percevez 10.000 € de loyers annuels, vous serez imposable sur 8.500 € dans le moins favorable des cas. Pour bénéficier de ces abattements, vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, louer durant au moins six ans (neuf ans en cas de location très sociale) ou encore signer une convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah).

Astuce 4 : Investir dans une zone sauvegardée

Vous achetez un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé, une Zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP) ou une Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), vous avez la possibilité de payer moins d’impôts. La rénovation se fait sous la direction d’un architecte des Bâtiments de France. A la fin des travaux, vous mettez le bien immobilier en location pendant au moins neuf ans. Cet ensemble vous faire bénéficier d’une réduction d’impôts de 30 % du prix des travaux en secteur sauvegardé et de 22 % en ZPPAUP. La réduction est calculée sur un montant plafond de 400.000 € sur quatre ans maximum.

Astuce 5 : Investir dans le monument historique

Il vous faut acquérir d’abord acquérir un bien immobilier classé Monument historique ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques. Ensuite, il vous faut faire de gros travaux. Une fois restaurés, les logements doivent être mis en location à titre de résidence principale du locataire. Cet investissement vous autorise à déduire de vos revenus l’intégralité du prix d’achat, du montant des travaux et des intérêts d’emprunts. Cet investissement est rentable pour les personnes taxées à plus de 40%.

Astuce 6 : Usufruit locatif et démembrement de propriété

Avec ce système, la propriété du logement est repartie entre plusieurs individus. Elle se divise en deux avec d’un côté l’usufruit (droit d’usage) et de l’autre la nue-propriété. C’est la nue-propriété que vous achetez, pour environ 60 % de la valeur totale du bien. L’usufruit est concédé pour quinze ans à un bailleur personne morale, qui va mettre le bien en location, l’entretenir et encaisser les loyers. Au terme de cette période, vous récupérez le logement remis en état par le bailleur et vous en disposez comme bon vous semble.

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Cet investissement vous permet de devenir propriétaire en ne payant qu’une partie du prix du logement. L’usufruit locatif est exempt de taxe foncière, la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous ne supportez pas l’entretien du bien immobilier et le risque lié à la location incombe au bailleur. Enfin, si vous percevez des revenus fonciers issus d’autres placements locatifs, les intérêts du crédit qui financent votre investissement en usufruit locatif sont déductibles des loyers.

En fin de compte, vous pouvez avoir une bonne rentabilité immobilière avec de bonnes méthodes. Pour ce faire, vous devez maîtriser les nombreux dispositifs d’optimisation fiscale évoqués dans l’article, afin de payer moins d’impôts.

Pour aller plus loin sur l’immobilier, je vous recommande ma vidéo sur « Comment acheter un appartement qui s’autofinance »