Location accession : Mode d’emploi

Location accession

La location accession est une formule avantageuse qui vous permet d’acquérir  progressivement un logement. Il s’agit en effet d’un contrat de crédit adapté à l’immobilier. La location accession vous donne notamment droit au Prêt Social Location Accession (PSLA) en plus de nombreux autres avantages financiers. Découvrez dans cet article le mode d’emploi de la location accession.

Location accession : Qu’est-ce que c’est ?

Location accession - Qu'est-ce que c'est

Location accession – Qu’est-ce que c’est

La location accession est un contrat qui donne à un accédant la jouissance d’un bien immobilier avec la promesse de l’acheter plus tard. La période de jouissance est fixée dès le départ avec le propriétaire du bien immobilier.  

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1. Location accession définition

La location accession est un contrat qui permet l’acquisition progressive d’un logement. Sa mise en œuvre est encadrée par la loi du 12 juillet 1984. Par son biais, le propriétaire d’un bien immobilier permet à un acquéreur d’en obtenir la propriété à l’issue d’une période donnée. Cela moyennant un prix fixé au moment de la signature du contrat. Ainsi, pendant cette période, l’acquéreur ou locataire accédant a le bénéfice de jouir du bien immobilier et de l’habiter. Cette possibilité d’habiter la maison est consentie par le versement de mensualités au propriétaire. En effet, les mensualités ainsi versées sont en réalité un loyer que le bailleur reçoit. Elles font également office de versement pour l’achat du bien immobilier.

Autrement dit, la location accession est une acquisition progressive. L’acheteur commence par louer un bien immobilier avant de le payer au terme d’une période de jouissance. Le contrat de location accession concerne aussi bien un appartement qu’une maison. Il s’applique également pour un logement construit comme pour un logement en voie d’être construit. Pour un immeuble d’habitation, comme pour un immeuble à usage mixte.

2. Le principe de la location accession 

La formule de location accession permet à des foyers modestes d’acquérir le logement qu’ils habitent en tant que locataires. Il s’agit donc d’un processus à double phase. La première consiste en la location dudit logement par un opérateur d’Habitation à Loyer Modéré (HLM). Ensuite, elle est suivie par une deuxième phase, qui est la phase d’accession proprement dite.

La phase locative

Durant cette phase, le locataire accédant verse une redevance au propriétaire. Cette redevance est constituée d’une indemnité d’occupation, des charges et d’une part correspondant à une épargne. C’est cette dernière qui est imputable sur le prix du logement. Pendant cette première phase de l’opération, le logement est la propriété de l’opérateur.
Entre temps, le ménage bénéficie de l’Allocation Personnalisée au Logement (APL) accession. Cette aide est basée sur la redevance pour les contrat signés avant le 31 janvier 2018. Ainsi, à compter de cette date, la loi de finance n’attribue plus l’APL accession aux ménages.
Par ailleurs, le ménage peut à tout moment acheter son logement ou informer l’opérateur de son désir de poursuivre l’option. Dans le deuxième cas, l’opérateur peut lui accorder de demeurer dans le logement avec le statut de locataire. Toutefois, la durée de la période jouissance et les montants des fractions doivent être précisés dans le contrat.

La levée d’option et la phase d’accession

Trois mois avant le terme de la période de jouissance, l’opérateur envoie une demande par courrier recommandé avec accusé de réception au locataire d’exercer l’option. Ensuite, deux cas peuvent alors se présenter :

  • Le locataire renonce à exercer son option : Dans ce cas, l’opérateur conserve la partie correspondante à la fraction locative. Par contre la fraction acquisitive doit être restituée. Cette fraction est généralement déduite d’une indemnité comprise entre 1 et 2 %. A l’issue de cela, le locataire ne disposera plus d’aucun droit au maintien dans les lieux.
  • Le locataire opte pour l’acquisition : Il doit alors verser le prix du bien tel que mentionné dans le contrat. Celui-ci est déduit de la fraction acquisitive. Le transfert de propriété est ensuite authentifié par un acte de cession.
Le prix de cession du logement est celui convenu dans le contrat de location accession minoré de :
  • 1.5 % pour les contrats conclus avant le 7 avril 2009. Cette minoration a lieu à la date anniversaire du contrat.
  • Au moins 1 % pour les contrats conclus après le 7 avril 2009. La minoration a lieu à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux.
Pour effectuer l’accession, l’opérateur doit disposer de l’engagement d’un établissement de crédit. Cet engagement est celui d’accorder un ou plusieurs prêts conventionnés à l’accédant, lui permettant de financer l’achat. Pour ce faire, la montant total de remboursement ne doit pas dépasser le montant versé le mois précédant le transfert de propriété. A cet effet, il pourra s’agir du transfert du PSLA initialement accordé à l’opérateur. Par ailleurs, l’organisme de crédit est chargé de vérifier la solvabilité du ménage avant la levée de l’option.

Le prêt social location accession 

Un prêt social location accession est un dispositif d’accession à la propriété. Celui-ci a été mis en place en 2004 par les pouvoirs publics. Son objet est de rendre plus attractif l’acquisition d’un logement pour les ménages. De cette façon, les ménages ne possédant pas d’apport peuvent acheter leur logement neuf. Ce logement doit faire partie d’une opération de l’état pour être éligible au PSLA. Le locataire accédant peut aussi cumuler les aides sous certaines conditions, avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ).

1. Conditions d’obtention du PSLA pour une location accession

Le PSLA est une formule conçue pour les ménages qui ne disposent pas en général d’apport personnel pour entreprendre une location accession. Le PSLA dispose d’un plafond déterminé par le décret du 2 décembre 2005 et modifié le 7 avril 2009 avant d’être réévalué le 1er janvier 2018. Il se présente comme suit :

Nb de personnes destinées

à occuper le logement

Zone A Zone B et C
1 31 825 24 124
2 44 554 32 169
3 50 920 37 210
4 57 922 41 232
5 et plus 66 070 45 243
Les ressources seront précisées au moment de la signature du contrat de location-accession. Ainsi, l’accédant devra fournir des pièces justificatives de ses ressources. Il s’agit plus exactement de :
  • L’avis d’imposition sur les revenus datant de 2 ans.
  • Les avis d’imposition des personnes qui habiteront le logement et ne dépendant pas de lui.
  • Un document de comparaison de son revenu fiscal de référence avec le 1/10 de la valeur de l’opération à financer. Afin de s’assurer du respect du plafond des ressources, c’est le chiffre le plus élevé des deux qui sera retenu.
Le prix de vente du logement doit également respecter un plafond. Les prix plafond à compter du 1er janvier 2018, sont les suivants :
Zone géographique m2/HT
Abis 4 656
A 3 528
B1 2 826
B2 2 466
C 2 157

2. Les avantages fiscaux du prêt social location accession

La location-accession s’accompagne de nombreux avantages. Il s’agit notamment de :

  • L’exonération des taxes foncières pour une durée de 15 ans
  • Un taux de TVA réduit au moment de la vente du bien.

Le PSLA est octroyé par le préfet de département ou après présentation du dossier. De cette façon, l’État et l’opérateur sont liés par une convention. Celle-ci précise le plafond des ressources, le loyer et le prix de cession lors de la levée d’option. Une fois le logement disponible, le contrat de location accession signé sera remis par l’opérateur au préfet. De plus, le contrat doit être assortie des pièces justificatives de la situation financière de l’accédant. Le préfet lui communiquera ensuite la liste des logements bénéficiant de la PSLA à titre définitif.

Ainsi, l’opérateur à qui est délivré l’agrément peut ou non mobiliser l’enveloppe d’agrément. L’opération est la même pour les bénéficiaires du PSLA que pour ceux qui font une location accession directe.

3. Le reversement du différentiel de TVA

Au cours des 10 années qui suivent l’octroi du taux réduit, l’accédant se doit de respecter les conditions de l’agrément. Il s’agit notamment de l’obligation de résidence principale. En cas de non respect, il devra reverser le différentiel de TVA à l’Etat. Ce montant sera minoré d’un abattement de 1/10 de détention dès la première année.

Cependant, sous certaines conditions, le reversement du différentiel ne sera pas exigé. Pour cela, l’accédant ou son conjoint doit être sujet des événements suivants :

  • Décès
  • Décès d’un descendant direct faisant partie du ménage
  • Mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause
  • Chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail
  • Délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles (CASF)
  • Divorce ou dissolution d’un pacte civil de solidarité entre les cohabitants
  • Mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision
  • Naissance d’un enfant
  • Délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du CASF à l’un des enfants à charge.

La sécurisation HLM

La sécurisation Habitation à loyer modéré

La sécurisation Habitation à loyer modéré

Les opérateurs sont tenus de proposer la sécurisation Habitation à Loyer Modéré (HLM) au moment de la levée d’option. Les détails de cette sécurisation sont organisés par l’article R.331-76-5-1 du Code de la construction et de l’habitation et l’arrêté du 26 mars 2004. Les conditions d’accession doivent être stipulées dans le contrat de location accession et le contrat de vente.
Aussi, le ménage peut faire jouer la garantie de rachat dans les 15 années qui suivent la levée d’option. Pour cela, il faut que le logement soit toujours occupé en tant que résidence principale. A cet effet, une lettre recommandée sera adressée à l’opérateur dans un délai d’un an suivant la survenance d’un événement obligeant. Ces événements sont les mêmes que pour le reversement du différentiel de TVA.
Dans ce cas, l’opérateur s’engage à racheter le logement dans les conditions suivantes :
  •  Un prix égal au prix de vente du logement à la levée d’option. Cela, s’il rachète le logement dans les 5 premières années qui suivent la levée d’option.
  • Un prix égal au prix de vente à la levée d’option, minoré de 2.5 % par année écoulée. Ceci pour un rachat effectué entre la 6 ème et la 15 ème année à compter de la date de levée d’option.
Par ailleurs, le prix de rachat peut également être déduit des frais de réparation nécessaires pour remettre le logement en état. Cela devra être justifié par la fourniture des factures correspondantes. La garantie de relogement obéit aux mêmes conditions si le ménage a des ressources inférieures aux plafonds HLM.

Garanties de relogement

Pour la garantie de relogement, trois offres de relogement seront proposées à l’accédant en fonction de ses besoins et de ses possibilités. Le processus sera mis en place dans un délai de six mois à partir de la date de demande de ladite garantie. Cette lettre devra être envoyée par courrier avec demande d’accusé de réception. Le ménage devra se décider dans un délai d’un mois à compter de la dernière offre. Passé ce délai, la garantie cessera de fonctionner.

Les conditions de refinancement du prêt

Les accédants peuvent bénéficier d’un taux privilégié égal à celui du Prêt Locatif Social (PLS). Pour cela, le PSLA peut être refinancé à partir du Livret A. Ainsi, le prêt sera octroyé dans le cadre d’une procédure d’habilitation.

Par ailleurs, les organismes de prêt habilités à offrir des prêts conventionnés peuvent aussi refinancer les PSLA. Pour ce faire, ils doivent engager leurs ressources propres. De même, la mensualité de remboursement est proposée par l’établissement bancaire. Elle ne peut pas dépasser le montant des redevances du mois précédant le transfert de propriété.

En définitive, le contrat de location accession permet à un accédant d’acheter un logement après l’avoir occupé en tant que locataire. Le contrat ainsi signé lui donne droit à l’occupation et à la jouissance du bien immobilier jusqu’à ce qu’il puisse finalement l’acheter. L’accédant bénéficie au passage d’une TVA réduite et d’un abattement de la taxe foncière sur les propriétés bâties. A l’issue de la période de location, il peut faire la levée d’option et solder le prix d’achat de son logement.

Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Faut-il acheter sa résidence principale ?