Investir dans l’immobilier: 5 pièges à éviter pour se lancer

5 pièges à éviter avant de vous lancer dans l'immobilier

Les crises économiques et financières ont créé une certaine réticence sur le marché des investissements (bourse, placements bancaires…). L’immobilier apparaît alors comme un secteur refuge pour être rentable. Investir dans l’immobilier est un moyen de construire non seulement un patrimoine, mais également une source de revenus passifs pour devenir rentier. Toutefois, cet investissement peut se transformer en échec si vous n’êtes pas suffisamment formé à distinguer les bonnes affaires immobilières de celles qui n’en sont pas. Je vais aborder dans cet article, 5 pièges à éviter si vous voulez devenir investisseur à succès dans l’immobilier et atteindre votre indépendance financière.

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Acheter un bien immobilier: Sous-estimer ses charges (Piège 1)

Calcul des charges dans l'immobilier

Calcul des charges dans l’immobilier

Dans l’immobilier, la gestion d’un bien nécessite de connaître les charges qui lui sont liées. Cette responsabilité incombe à l’investisseur qui doit donc connaître le flux d’argent à l’entrée et à la sortie de son projet immobilier.

Investissent immobilier: Rendement locatif supérieur à 10 %

Le rendement de votre opération immobilière doit être supérieur à 10% pour vous couvrir dans des cas où les charges imprévues deviennent très importantes. En tant qu’entrepreneur dans l’immobilier, vous investissez pour gagner de l’argent, augmenter vos revenus et devenir indépendant financièrement. Il n’est donc pas envisageable de sous évaluer les charges qui vous incombent en tant que propriétaire de biens immobiliers.

Devenir propriétaires: les différentes charges dans l’immobilier

En effet, pour effectuer une bonne évaluation des charges, vous devez faire en amont un  travail de recherche. En effet, négliger cette première étape vous coûtera cher à long terme et risque de compromettre votre investissement. Vous devez également connaître le climat des affaires, les moyens de financement, les opérations d’achat et revente, la législation, les impôts, les différentes offres du marché, leur emplacement…Les charges incompressibles liées à l’acquisition d’un bien immobilier sont notamment les frais d’entretien ou de rénovation, les charges de propriété, les taxes foncières et les impôts.

Devenir rentier grâce à l’immobilier: bien monter son projet immobilier

Les chiffres sont avant tout votre meilleur allié pour réussir votre investissement dans l’immobilier. Dans cet article, j’ai abordé les erreurs qui ont coûté des dizaines de milliers d’euros à Paul. Ne vous limitez donc pas seulement aux avis d’agents immobiliers ou de toute personne directement impliquée dans la transaction. Il y a un conflit d’intérêt qui risque d’affecter leur jugement. Il faut donc cependant veiller à faire une liste exhaustive des charges qui vous incombent en tant que propriétaire. Le calcul des charges est une étape indispensable pour calculer le cash-flow de l’opération immobilière.

Acheter un bien immobilier trop cher (Piège 2)

Acheter trop cher dans l'immobilier

Acheter trop cher dans l’immobilier

Lorsque vous achetez un bien immobilier trop cher, il est difficile de le transformer en un investissement rentable. Le prix de location que vous proposerez pourrait s’avérer insuffisant pour couvrir le remboursement du crédit. Les profits que vous pourrez potentiellement réaliser, dépendent du prix auquel vous achetez votre bien. Gardez à l’esprit qu’il faut vous aligner sur les prix du marché en apportant une valeur ajoutée ou créer une demande spécifique à votre offre.

Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier

Trouver une bonne affaire vous assure des bénéfices à long terme sur votre investissement. Pour ce faire, vous devez créer un système d’alerte qui vous informe de la disponibilité des biens immobiliers dans la zone ciblée. Ce peut être un abonnement à une newsletter, une inscription sur un site consacré à l’immobilier, une prise de contact régulière avec des agents immobiliers du secteur….

Achat d’un bien immobilier: Acheter sous marché

Pour vérifier que le prix d’achat d’un bien immobilier n’est pas élevé par rapport au marché, vous pouvez vous enquérir des prix de vente dans votre environnement (agences, presse écrite, presse orale, Internet…). Cette comparaison tiendra compte de critères équivalents comme la surface habitable, la superficie, l’ameublement, l’emplacement, le luxe, la présence d’un parc, un jardin….

Ces informations vous seront fournies sur avis d’un expert ou d’un agent immobilier. Les ventes effectuées à proximité du site vous donnent à priori un aperçu sur ce que vous désirez acquérir. La durée des opérations de vente constitue tout de même un indice sur le niveau d’intérêt suscité auprès de la clientèle.

Bien négocier le prix de son bien l’immobilier

Tout d’abord, il faut signaler que les prix auxquels les annonces de vente sont faites ne correspondent pas aux prix d’acquisition. Les négociations dans l’immobilier, servent à rabaisser les prix des biens. Le prix de chaque bien est aussi lié à son mode d’exploitation. La décision d’achat d’une résidence principale est le plus souvent émotionnelle. L’acquéreur tombe sous le charme du bien et s’y projette facilement. Il est susceptible d’acheter le bien au-dessus de sa valeur réelle. Cependant une exploitation en tant qu’investissement est rationnelle et basée sur des calculs (retour sur investissement, revenu locatif). Evaluer votre investissement en déterminant sa rentabilité vous permet d’avoir le contrôle sur votre projet. Pour cela, dénichez les meilleures offres en comparant les prix et autres frais inhérents à son acquisition, les prix de revente et les frais d’éventuelles rénovations qui sont à la charge du propriétaire de biens immobiliers.

Acheter un bien immobilier qui ne correspond pas à son projet (Piège 3)

Séjour d'un appartement - L'immobilier

Appartement -immobilier

En achetant un bien immobilier inadapté au marché pour lequel il est destiné en termes de cible, d’emplacement et de prix, vous aurez du mal à rentabiliser votre investissement immobilier. Etudier les taxes, les contraintes administratives et financières qui régulent l’environnement immobilier vous aidera à effectuer des achats qui correspondent au profil de votre projet. Vous avez la possibilité de faire un projet immobilier moyen de gamme (studio meublé ou non) pour étudiants, ou haut de gamme (grands appartements ou villas) pour des familles aisées. Vous pouvez également choisir d’investir dans les grandes villes ou les villes économiquement dynamiques. Il faut toutefois éviter d’investir dans des cités créées pour une situation occasionnelle. Elles peuvent disparaître ou être désertées après la cessation de l’intérêt pour lequel elles ont été créées.

L’emplacement dans l’immobilier

En effet dans l’immobilier, il existe 3 points remarquables : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Ceci est un atout dans la rentabilité des projets immobiliers. A chaque client, un type de produits : réserver son projet à un type de clients en raison de la demande locative permet d’assurer une meilleure solvabilité des locataires.

Loyers impayés dans l’immobilier

D’entrée de jeu, le tri des locataires de votre bien immobilier sous peine de vous exposer à l’irresponsabilité de certains locataires pouvant vous porter préjudice. Les loyers impayés, la détérioration de votre bien, des problèmes d’éthique peuvent vous affliger en tant que propriétaire et affecter le remboursement de vos crédits et la perte de la valeur de votre bien immobilier.

Il vous serait plus convenable d’avoir votre bien inoccupé que de rencontrer des problèmes de loyers impayés. Sélectionner ses locataires, c’est de louer son bien à celui qui payera à temps son loyer, entretiendra votre bien et qui y restera pendant longtemps. Cela vous évite des surcoûts de rénovation et permet de rembourser vos crédits.

Avant d’établir le contrat de bail, vérifiez la solvabilité des locataires, leur statut socio-économique et leurs antécédents juridiques… Renseignez-vous sur eux et validez avec eux les règles de fonctionnement.

A cet effet, pour lancer votre projet dans l’immobilier, veuillez clarifier les motivations qui vous ont conduit à ce type spécifique d’investissement, les avantages et les contraintes. Cela vous permettra de garder un mindset d’entrepreneur à succès et de prendre les justes mesures.

Revenus locatifs: Ne pas avoir de  trésorerie (Piège 4)

La trésorerie dans l'immobilier

La trésorerie dans l’immobilier

Pour faire face à d’éventuelles charges imprévues dans l’immobilier (il y en a toujours !), vous avez besoin de liquidités. A cet effet, il est conseillé d’avoir 2 à 3 mois de loyer à disposition pour les vacances locatives. Cela vous aidera à garder au cours du temps votre bien immobilier au lieu d’être contraint à la revente en cas de carence locative prolongée.

De manière générale, il est recommandé de ne pas investir au-delà de 70% de votre emprunt. Cela vous assure de disposer d’assez de liquidités pour les rénovations ou réparations de votre bien immobilier.

Choisir son bien immobilier

Avoir assez de trésorerie vous offre la possibilité de choisir le type de locataire que vous voulez pour votre bien immobilier, le maintenir inoccupé ou l’aménager si nécessaire pour augmenter sa valeur sur le marché en cas de revente.

Par ailleurs, effectuez une évaluation réaliste des coûts de rénovation pour y allouer un budget car la détérioration de votre bien induit une perte de sa valeur sur le marché. L’avis d’un expert vous aidera à faire de potentiels devis, en cas de réparation ou de rénovation (même si vous l’acquérez en état neuf car votre bien se dégradera au cours du temps et nécessitera des travaux).

Avant d’acheter dans l’immobilier

Avant d’acheter un bien immobilier, établissez un planning raisonnable sur le début de sa location en prévoyant au moins un trimestre de retard, car les travaux peuvent durer plus de temps que prévu. Vous pouvez également ne pas trouver dans les délais planifiés, des locataires correspondant au profil de votre projet.

En effet, sous évaluer les coûts des travaux (réparation ou rénovation) ou faire une mauvaise affaire pourrait créer des difficultés de trésorerie qui risquent de ruiner votre projet immobilier. Pour pallier à cette situation, évitez généralement d’investir dans des biens immobiliers nécessitant de nombreuses réparations ou rénovations. En somme, dans l’immobilier, privilégiez un locataire engagé sur la durée au lieu d’un turn-over de locataires induisant de longues vacances locatives.

Cash Flow: Eviter de vous retrouver dans la negative equity (Piège 5)

immobilier - Cashflow Positif

immobilier – Cashflow Positif

Dans le cas de la dépréciation  de votre actif immobilier, sa vente ne suffit pas à rembourser le crédit restant : c’est la negative equity.

Aussi désigné par le terme cash flow, ce paramètre désigne le résultat net réalisé chaque mois ou chaque année après avoir déduit toutes vos dépenses liées à votre propriété.

Cash flow (mensuel)=  Rentrées (loyer)- Dépenses

Dans l’immobilier, les rentrées sont le loyer brut que vous percevez à échéance. Les dépenses constituent toutes les charges telles que le remboursement de votre emprunt, les impôts…

Le calcul de votre cash flow vous dispensera de déboires judiciaires notamment la saisie de votre bien immobilier par  la banque et sa vente sur le marché. Vous devez toujours vous assurer d’avoir un cash flow positif pour faire face aux éventuelles réparations et donner satisfaction aux locataires de votre bien immobilier.

La negative equity ou le cash flow négatif provient le plus souvent d’une évaluation surréaliste des rentrées et des dépenses. Essayez d’équilibrer la balance en effectuant des calculs raisonnés des rentrées et des dépenses sous peine de transformer votre investissement en crash financier.

L’évaluation d’un projet immobilier

Faire une évaluation réaliste consiste à :

  • Prévoir des rentrées ou loyers bruts que vous percevrez peu importe la valeur de votre bien sur le marché indépendamment des fluctuations ;
  • Prévoir les dépenses liées notamment à la rénovation ou à la réparation de manière à y répondre convenablement, les impôts sur le revenu, les taxes foncières. On ne doit pas ignorer la fiscalité dans les investissements immobiliers.

Par ailleurs, l’erreur la plus courante est de ne pas faire le point sur la tranche marginale d’imposition. De nombreux débutants en immobilier ignorent son impact sur le revenu. Un autre piège est d’oublier que chaque mensualité comprend à la fois la part de remboursement du capital et une part d’intérêts d’emprunt qui servent à payer concrètement la banque.

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L’immobilier: secteur rentable pour les initiés

En somme, vous conviendrez qu’investir dans l’immobilier vous offre l’accès à un pilier d’enrichissement viable et pérenne. Vous construisez votre patrimoine, gagnez de l’argent pour obtenir votre indépendance financière. L’investissement immobilier vous assure une retraite dorée au regard de faibles pensions de retraite actuelles qui risquent d’être supprimées dans l’avenir. L’immobilier vous permet d’investir votre argent de manière tangible et s’étale sur le long terme. Si vous en prenez soin, vous devenez propriétaire  à 5 % de votre bien chaque année étant donné que l’amortissement d’un bien immobilier est évalué généralement à 20 ans. Vous rentrez à 100 % en possession de ce dernier. Vous devrez toutefois:

  • Développer vos compétences,
  • Apprendre à mieux connaitre le climat des investissements immobiliers,
  • Déterminer le type de projet que vous voulez réaliser avec ses charges et faire une étude de marché.
  • Vous faire accompagner par des experts dans le domaine des investissements immobiliers.

Enfin, pour aller plus loin, découvrez la vidéo: « Faut-il encore investir dans l’immobilier ? »