Immeuble de rapport : 5 critères pour réussir son premier investissement

Immeuble de rapport

L’immeuble de rapport ou immeuble à loyer est apparu au XVIII siècle et s’est développé au XIX siècle.  Bien que la maison individuelle ait longtemps été le type de logement le plus répandu, l’immeuble de rapport à su se trouver une place de choix. En effet, il répond à la fois aux besoins de la population et à ceux des investisseurs. Ces derniers y trouvent un moyen de se constituer une rente. Découvrez dans cet article 5 critères pour réussir son premier investissement.

Caractéristiques d’un immeuble de rapport 

Caractéristiques d'un immeuble de rapport 

Caractéristiques d’un immeuble de rapport

L’immeuble de rapport est un investissement immobilier locatif, dont le but est d’être rentable. Investir dans ce type d’opération peut s’avérer risqué qu’un investissement normal. Toutefois, Il n’est pas exclusivement réservé aux investisseurs chevronnés mais aussi aux débutants. L’immeuble de rapport se distingue par un habitat collectif sans qu’il ait de copropriété. Cela s’explique par le fait que l’ensemble immobilier est détenu par une seule et même personne. 

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Immeuble de rapport : Définition

L’immeuble de rapport peut aussi s’appeler immeuble locatif. Il représente un projet d’achat immobilier particulier. Cela s’explique par son architecture. En effet, il s’agit d’un bâtiment composé de plusieurs appartements. Il est conçu de cette manière, afin de constituer un placement de choix pour l’acquéreur. Ainsi, l’investisseur a le choix entre un immeuble déjà loué, un immeuble vide ou encore un immeuble avec des appartements loués et d’autres vides.

Acquérir un immeuble vide vous permettra de réaliser librement des travaux afin de valoriser autant que possible les appartements. Vous pourrez de même éventuellement modifier le plan afin d’adapter les surfaces locatives à la demande locale. Cette option vous permettra d’augmenter le rendement locatif de votre immeuble de rapport.

D’un autre côté, un immeuble de rapport loué même à moitié encouragera les banques à financer votre projet. Cela constitue en effet une garantie qui réduit considérablement l’incertitude sur la rentabilité de l’investissement. La banque connait déjà le prix fixé pour les loyers.

La différence majeure entre un immeuble de rapport et une copropriété est le nombre de propriétaires. Il est unique pour le cas d’un immeuble de rapport. Sa location peut être mixte, c’est-à dire inclure des habitations, des commerces, etc. Les loyers perçus contribuent à financer les mensualités et une rente au propriétaire, une fois l’emprunt soldé.

Pourquoi investir dans l’immeuble de locatif 

Investir dans un immeuble de rapport en’est pas uniquement réservé aux gros investisseurs. Ce type d’investissement est plus rentable que les investissements ordinaires. Il vous demandera donc moins d’effort, au même prix que pour un appartement unique. Parmi les nombreux avantages qu’il offre, nous pouvons citer :

  • Prix d’achat au mètre carré moins élevé : Acheter un immeuble de rapport vous permet de faire des économies importantes. En effet, le nombre peu élevé d’investisseurs dans ce domaine permet d’obtenir un meilleur prix. Ainsi, pour conclure une vente, le vendeur est prêt à réduire le prix jusqu’à plusieurs milliers d’euros.
  • Bénéfice des frais de notaire dégressifs : En effet, plus le bien est cher, moins les frais de notaires sont importants. Vous avez ainsi droit à un prix forfaitaire des frais de notaire.
  • Facilitation de la gestion locative : Vos locataires sont localisés au même endroit. Vous n’avez pas besoin de parcourir plusieurs distances pour régler un soucis. Les frais de syndique sont également moindres, puisque c’est vous qui gérez tout l’immeuble.
  • Impôt foncier moins élevé : Vous pouvez monter un dossier pour une Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés (à l’IS). Ainsi, vous aurez le bénéfice de l’amortissement du prix de l’immeuble et une réduction du prix de vos impôts.

Les immeubles locatifs sont plus rentables et les revenus locatifs s’additionnent aux autres revenus. Tous ces avantages font qu’un immeuble de rapport est plus facile à financer.

Immeuble de rapport : 5 critères pour réussir son premier investissement

Réussir son premier investissement dans un immeuble de rapport qui présente toutes les caractéristiques pour un investissement locatif de qualité n’est pas simple. Pour faire un bon choix, vous devez tenir compte de plusieurs critères. Pour cela, vous devez effectuer des recherches sur :

  • La localisation de l’immeuble de rapport.
  • La tendance géographique.
  • Le type de locataires à qui vous destinez votre logement.
  • Les prix à pratiquer.

Lors d’un visite, voici quelques critères à prendre en considération :

Critère 1 : Le rapport qualité-prix 

Immeuble de rapport - Le rapport qualité-prix 

Immeuble de rapport – Le rapport qualité-prix

Dans un investissement en immobilier de rapport, l’un des critères les plus importants à prendre en compte est le rapport qualité-prix. Le choix de l’emplacement seul ne suffit pas. Vous devez également tenir compte du rendement de l’investissement. Pour cela, le choix de la ville est très important. Si vous optez pour une ville ou l’offre est abondante, il sera plus difficile de vous démarquer. Ainsi, votre immeuble de rapport court le risque de rester longtemps sur le marché. Pour contourner ce problème, vous devez tenir compte à la fois de l’emplacement et du prix d’achat.

Opter pour les petites villes

Pour espérer obtenir un meilleur rendement sur un immeuble de rapport optez pour les petites villes. En effet, il est préférable de miser sur une petite ou grande maison en campagne, qu’une petite surface dans les grands centres-ville. D’autant plus que le coût d’acquisition de l’immobilier sera beaucoup moins cher et offrant plus d’espace. Dans ce cas, le critère de l’emplacement est secondaire, mais il devient intéressant selon la clientèle qu’on cible.

Ainsi, vous devez avoir une bonne connaissance du marché global et surtout proposer une offre adaptée. Pour cela, vous devez connaitre ce que recherche le locataire dans chaque type d’environnement. Vous devez également définir leur âge et leur situation familiale. Les étudiants auront une préférence pour les studios en plein centre ville, tandis que les familles préféreront une maison située dans un endroit plus calme. L’offre diffère ainsi suivant l’âge et le type de ville.

Faire la première offre

Pour réaliser un bon investissement, vous devez trouver un immeuble qui est vendu à un prix compétitif. Vous pourrez faire des rénovations par la suite pour le louer au prix du marché. Si vous obtenez un bon rapport qualité-prix, vous pouvez louer votre immeuble de rapport.

Critère 2 : Calculer le rendement locatif

Un investissement est fait pour rapporter. Lorsque vous mettez votre appartement en vente, vous devez faire jouer l’effet de levier. Pour vous décider à acheter un immeuble de rapport, assurez-vous que la tranche de l’autofinancement dépasse les 6 à 7 %. Plus votre crédit sera bas, plus l’autofinancement sera aussi bas.

Le taux du crédit immobilier et le montant de l’emprunt vont déterminer le niveau à partir duquel l’investissement sera autofinancé. C’est-à dire, le moment à partir duquel vos loyers couvriront entièrement le crédit.

Par ailleurs, quel que soit votre mode de paiement, assurez-vous de payer avec le fonds emprunté, l’immeuble et tous les frais connexes à l’achat. Pour ce faire, vous devez ajouter à votre budget les frais du notaire, les taxes diverses, les frais de réparation, etc. Dans le cas contraire, vous vous retrouvez entrain de payer plus que ce que vous aviez imaginé pour acquérir votre immeuble de rapport. Faites un bon calcul avant de procéder à votre achat.

Pour un meilleur rendement, l’idéal serait de changer de locataires régulièrement avant de refaire des travaux. Vous aurez donc à contracter d’autres crédits pour faire des travaux comme remplacer la salle de bain, refaire le sol et la cuisine. Une fois ces rénovations faites, il vous sera facile de relouer avec un meilleur prix.

Critère 3 : Faire une analyse de la demande locative

Avant d’acheter votre immeuble de rapport, il est important d’effectuer une analyse du marché locatif local. Pour cela, vous aurez besoin de collecter des informations précises sur les quartiers de la ville. Renseignez-vous sur les types de biens recherchés par les locataires, le prix de ce type de biens dans la zone de recherche, etc. Il faudra donc comparer les annonces et les biens aux caractéristiques similaires à celui que vous envisagez d’acquérir. Vous pouvez le faire en prenant directement contact avec des agences immobilières locales ou via des sites d’annonces sur internet.

Par ailleurs, sachez que l’investissement immobilier locatif fonctionne selon la loi de l’offre et de la demande. Plus la demande locative locale est forte, plus le marché offrira une demande supérieure à l’offre. Aussi, la possibilité de trouver des locataires sera très importante.

Critère 4 : Evaluer les travaux de rénovations à faire 

Immeuble de rapport - Evaluer les travaux de rénovations à faire 

Immeuble de rapport – Evaluer les travaux de rénovations à faire

Lorsqu’on met en place un projet, cela demande un investissement de départ pour effectuer des rénovations. En effet, l’immeuble de rapport que vous allez acquérir pourrait nécessiter des travaux de réparation pour le remettre en état. Selon l’état de l’immeuble, cela peut constituer une dépense financière importante. C’est donc une dépense qu’il faut prévoir dès le départ.

Par ailleurs, vous pouvez jouer sur l’état d’un immeuble de rapport pour influencer grandement sur son prix. Ainsi, vous effectuerez l’achat à un meilleur prix. En effet, si l’immeuble de rapport nécessite de nombreux travaux de rénovation, vous pouvez négocier son prix. Il peut être facile d’obtenir un bon prix car, les propriétaires de ce type d’immeubles désirent avant tout vendre. Ils désirent également récupérer ne serait-ce que le minimum d’un bâtiment dans lequel ils ont investi. Toutefois, si vous envisagez de faire les rénovations, cela vous demandera :

  • D’avoir quelques compétences en matière de bricolage et plomberie.
  • Des connaissances en BTP.
  • L’assurance d’une équipe d’artisans.
  • Un fonds qui servira dans la rénovation et les travaux à effectuer

Un bon travail vous permettra de trouver rapidement des locataires pour votre immeuble de rapport.

Critère 5 : Préparer son dossier de prêt bancaire

Préparer son dossier de prêt bancaire

Préparer son dossier de prêt bancaire

Un bon dossier bancaire vous assurera d’obtenir un prêt auprès de votre banque et d’acquérir ainsi votre immeuble de rapport. En effet, un emprunt bancaire est généralement nécessaire pour financer une partie de votre projet ou sa totalité. Cela, même si  vous disposez des fonds propres pour financer entièrement votre projet.

Acquérir votre immeuble de rapport par un prêt bancaire vous permet de faire des économies d’impôts et d’avoir un effet de levier important. En effet, les intérêts du prêt immobilier seront déductibles de vos revenus fonciers. De cette façon, vous emploierez l’argent de vos loyers pour rembourser l’emprunt de la banque. Ainsi, votre propre argent n’intervient pas de le remboursement de vos mensualités de prêt immobilier.

Il vous faut monter un dossier solide afin d’augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier. Ainsi, votre dossier doit renseigner sur plusieurs paramètres.

Avoir des revenus récurrents pour obtenir son crédit immobilier

Les banques sont intéressées par les profils présentant une situation professionnelle stable. Elles seront donc plus enclines à accorder un crédit à un couple possédant tous les deux un CDI. Faites valoir votre fonction au sein de l’entreprise où vous travaillez et vos perspectives d’évolution.

Avoir une bonne santé financière 

Avant de vous accorder un prêt, la banque va examiner votre situation financière. Le but est de savoir si vous serez capable de tenir vos mensualités. Pour cela, ils considèrent votre reste à vivre. Ce reste à vivre représente le montant net qu’il vous reste une fois vos charges payées. Vos charges incluent les dépenses de logement, d’électricité, de gaz, de chauffage, d’eau, de nourriture et de scolarité, de garde et de déplacements professionnels ainsi que les frais de santé.

Présenter son dossier de patrimoine

Les banques sont intransigeantes pour ce qui concerne ce document. Ainsi, votre dossier de patrimoine doit comporter une déclaration ISF pour ceux qui y sont soumis, et vos 3 derniers relevés de compte bancaire. Vous devez également faire valoir vos biens immobiliers. Il s’agit de tous les titres de propriété de vos biens, éventuellement complétés des contrats de prêt en cours et de tableaux d’amortissement de ces prêts.

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Présenter son projet d’investissement pour obtenir un crédit immobilier

Pour ce document, faites une description détaillé de la rentabilité que vous pensez obtenir. Ajoutez à ce dossier des photos du bien immobilier en question. Par la suite, présentez les avantages du projet, vos points forts et financement que vous souhaitez obtenir.

Une fois votre dossier constitué, prospectez les institutions susceptibles de financer votre projet : banques, organismes spécialisés dans le crédit immobilier, courtiers en prêts, etc. Prenez le temps de comparer les différentes propositions afin de choisir la plus avantageuse.

Pour aller plus loin, je vous propose de regarder cette vidéo : Comment réussir ses travaux de rénovation