Hypothèque dans l’immobilier : Tout ce que vous devez savoir

L'hypothèque
L’hypothèque est un concept lié à l’obtention d’un crédit immobilier. Il fait référence au fait de garantir un bien auprès de la banque ou d’un créancier. Plusieurs notions interviennent dans ce concept. On parle du fait de choisir soit l’hypothèque soit la caution pour demander un prêt. L’hypothèque présente des multiples avantages lors de la demande d’un financement. Toutefois, il faudrait maîtriser et prendre en considération toutes les implications judiciaires et fiscales qu’entraînent ce choix. Découvrez dans cette article, tous  les paramètres liés à l’hypothèque d’un bien immobilier.

Hypothèque dans l’immobilier : Qu’est-ce que c’est ?

Vous entendrez souvent parler dans l’immobilier, d’un bien qui a été hypothéqué ou dans le langage bancaire d’un bien sous hypothèque. C’est une notion qui demande d’y prêter attention car elle présente certains avantages comme certains limites.

 1. Hypothèque : Définition

Bien immobilier

Bien immobilier

L’hypothèque de par sa définition est un droit réel, rattaché à un bien et non à une personne. Il ne s’agit pas d’un droit personnel. En effet, l’hypothèque constitue une garantie de paiement, que détient le créancier, la plupart du temps une banque. Cette garantie confère un droit de suite sur le bien hypothéqué.
Par ailleurs, dans un cas concret, un crédit contracté auprès  de la banque, ne peut être vendu si le remboursement n’est pas effectué en totalité. Si vous essayez de le faire, la banque saisira le bien. L’hypothèque agit même lorsque le propriétaire du bien a changé. C’est un facteur que vous devez prendre en considération avant d’acheter un bien immobilier. En d’autres mots, un bien non remboursez, quoi qu’elle soit vendu, les dettes continuent à courir et la procédure serait ouverte depuis la mise en demeure jusqu’à la saisie et la vente aux enchères.

2. Les types d’hypothèque

Il existe plusieurs types d’hypothèque. Une hypothèque est soit légale, judiciaire ou conventionnelle. Lorsqu’elle est légale, cela implique qu’elle est prévue d’office par le Code civil. On parle souvent d’hypothèque du mineur sur les biens de son tuteur. Une hypothèque judiciaire est obtenu aux termes d’un jugement du tribunal. Le tribunal devra ordonner l’inscription de l’hypothèque sur un bien débiteur.
En dernier lieu, l’hypothèque conventionnelle est négociée entre le créancier et le débiteur. C’est ce cas est le plus courant, il se produit entre une banque et un emprunteur. Ce type d’hypothèque s’applique en cas d’acquisition d’un bien immobilier, mais aussi lors d’un emprunt pour des travaux si le propriétaire manifeste le besoin d’un prêt bancaire.

Avantages et contraintes d’une hypothèque

Le fait que l’hypothèque représente une garantie peut vous sembler seulement bénéfique. Cependant, elle n’a pas que des avantages, il y a aussi certaine limites de ce garantie

1.Les avantages d’un prêt hypothécaire  

La facilitation d’obtention du prêt 

Obtention d'un bien immobilier

Obtention d’un bien immobilier

Un prêt hypothécaire consiste à accorder une somme dont le remboursement est garanti par l’hypothèque d’un bien appartenant à l’emprunteur. Cette garantie rassure le prêteur et le rend pus consentant à accorder le prêt. Par ailleurs, les deux parties trouvent satisfaction dans un contrat de prêt hypothécaire. L’emprunteur obtient son montant demandé pour le financement de ses projets d’une part.  Le prêteur se rassure du fait qu’en cas de non respect de l’accord, il a la possibilité de saisir et de mettre en vente le bien hypothéqué d’autre part.

Le taux attractif et le montant considérable 

Hypothèque d'un bien immobilier

Hypothèque d’un bien immobilier

Tout dépends de l’établissement financier, mais il arrive très souvent que la banque vous accorde un taux plus bas pour un prêt hypothécaire. De part leur politique, elle voit déjà une garantie considérable dans le bien hypothéqué. C’est un moyen souvent pour vous amener à contracter un prêt dans leur agence. Dans tous les cas, vous bénéficiez d’un taux plus intéressant par rapport au taux de prêts classiques.

En outre, les établissements prêteurs octroient des montants plus élevés dans le cadre d’un prêt hypothécaire. Le montant sera établie en fonction de la valeur du bien hypothéqué de l’emprunteur. C’est cette valeur qui va servir de base de calcul dans la détermination du montant à accorder. C’est alors, que plus la valeur du bien est importante, plus le montant du prêt est élevé. Par conséquent, le prêt hypothécaire convient aussi bien à la réalisation de petits projets qu’à l’accomplissement de grands projets.

 Un plan efficace pour un projet immobilier 

Un projet immobilier permet de financer tous types de projets. Il s’ensuit aussi de la grande capacité du prêt à aider pour le financement d’une acquisition immobilière. En effet, il est possible de porter l’hypothèque sur un bien immobilier en cours d’acquisition. C’est dans cette optique que toute les personnes ne disposant pas de biens à hypothéquer peuvent demander le prêt hypothécaire. Ce prêt leur permettra enfin de devenir propriétaire.

Comme cité ci-haut, ce n’est pas tous les établissements qui accordent un prêt hypothécaire. C’est un cas souvent particulier qui arrive lorsque le marché de l’immobilier est en baisse. Le prêteur est estime qu’il serait difficile de vendre le bien hypothéqué en cas de non-remboursement. Accorder le prêt le met dans une situation de grand risques. Par conséquent, il faut donc profiter des périodes florissantes du marché immobilier pour avoir des chances d’obtenir un prêt hypothécaire augmentées.

2. Les contraintes d’un prêt hypothécaire 

Une dette en hypothèque peut se transformer en investissement si et seulement si votre prêt vous sert de levier financier et entraîne un accroissement de votre valeur nette. Lorsqu’on parle d’un investissement, il s’agit d’un bien qui rapporte les revenus ou qui gagne en valeur avec le temps, suffisamment pour surpasser la somme du capital nécessaire à son acquisition.

Cependant, pour réaliser un gain il faudra tout compter. Pour obtenir véritablement un rendement, vous allez devoir prendre en considération les taxes foncières, scolaires, la commission d’agent ou frais de publicité, les rénovations, les frais de quittance, les impôts et l’inflations. Par ailleurs, votre investissement devra être comparé avec un placement sans risque.

La plus grande difficulté qui limite l’hypothèque est la fluctuation du marché. Le risque le plus évident est le risque de liquidité. C’est un risque qui vous met en position où vous n’êtes pas en mesure de revendre rapidement votre propriété. Ce risque se présente souvent lorsque vous devenez incapable de payer les minimums requis si les taux venaient à grimper. Dans cette situation, il faudra rapidement faire une vente pour rembourser vos dettes.

Un des moyens de limiter ce risque est d’utiliser votre capacité d’emprunt sur vos biens immobiliers, et vous tourner vers les valeurs mobilières. Ainsi, au lieu de racheter maisons, chalets et autres avec les sommes empruntées, Vous pouvez vous  constituer un portefeuille de placements composés de fonds, d’obligations, d’actions ordinaires, d’actions à dividendes et autres titres boursiers. L’effet du levier ne convient pas tout le monde. Il est important de bien connaître sa tolérance à la volatilité et vous faire conseiller adéquatement par un courtier hypothécaire qualifié, un bon comptable et un conseiller en gestion de patrimoine.

Caution bancaire et hypothèque : Que choisir

La caution bancaire

  • La caution bancaire (ou cautionnement bancaire) est assuré par les établissements financiers ou d’assurance ou encore les mutuelles professionnelles.
  • Les conditions financières proposées varient d’un établissement à l’autre et selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.
  • Les sommes versées par l’emprunteur correspondant au coût de la caution sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont généralement désuètes après vingt années de crédit.
  • Au bout de trois ou quatre échéances impayées, la caution paye le prêteur. Dans le même temps, elle se rapproche de l’emprunteur afin de trouver des solutions amiables. Si aucune issue n’est possible, l’établissement caution procède en premier lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur et ensuite à la saisie et à la vente du bien afin de se faire rembourser. Ce mécanisme est extrêmement onéreux pour l’emprunteur.

L’hypothèque

L’hypothèque est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier.

Elle doit être établie par le notaire et publiée au Service de publicité foncière.

L’inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais elle ne peut excéder 50 ans.

Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt. Puis, après cette année, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalités .

L’emprunteur peut vendre son bien immobilier avant la fin du crédit. Dans ce cas, il doit obtenir la main levée de l’hypothèque.

En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente.

Comment vendre un bien immobilier sous hypothèque

1. Comment constituer une hypothèque     

Pour constituer une hypothèque, un acte notarié est obligatoire. La constitution d’une hypothèque une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Le contrat constitutif d’ une hypothèque est, en effet, un monopole confié exclusivement aux notaires. Une hypothèque consentie sans acte notarié est sanctionnée par la nullité absolue : elle n’a aucune valeur juridique.

Le notaire chargé de la vente immobilière rédige l’acte de garantie hypothécaire par lequel l’acquéreur emprunteur, le constituant dans le jargon, consent à donner une hypothèque à l’établissement bancaire (le créancier) qui lui prête l’argent pour financer son acquisition immobilière. Le notaire demande ensuite au service de la publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) du lieu où se situe le bien immobilier d’inscrire cette hypothèque afin de la rendre opposable aux tiers, et surtout empêcher que le bien ne puisse être vendu à l’insu de l’établissement qui a prêté les fonds.

Pour réaliser ce double travail, créer le contrat d’hypothèque et demander son inscription (son enregistrement) sur le fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière, le notaire réclame à l’acquéreur une rémunération, des émoluments dans le jargon, dont le montant est fixé par décret, proportionnel au montant du crédit immobilier. A cette rémunération du notaire, s’ajoute la TVA au taux de 20 %.

Le service de la publicité foncière pour inscrire l’hypothèque fait payer des taxes à l’acquéreur qui alourdissent d’autant la constitution d’une hypothèque. Le notaire qui inscrit l’hypothèque au service de la publicité foncière paie ces taxes, et en demande le remboursement au propriétaire emprunteur.

2. La durée d’une hypothèque

La durée d’une hypothèque est conditionnée par celle du prêt avec une année supplémentaire, après le règlement de la dernière traite. En fait, c’est une marge de sécurité supplémentaire pour l’établissement bancaire qui lui permet de vérifier que toutes les échéances ont bien été remboursées. Et en cas de non remboursement intégral à la date prévue, la banque peut renouveler l’hypothèque. Quant au coût, il se situe entre 1 % et 1,8 % du montant emprunté, frais de notaire inclus. Une fois que le crédit est totalement remboursé et que l’ensemble des dettes a été acquitté, le débiteur va demander à son créancier de lui accorder la mainlevée de l’hypothèque qui grève son bien. La radiation de l’inscription sera effectuée au service chargé de la publicité foncière.

 3. Procédure de vente d’un bien immobilier hypothéqué 

Financer l’achat d’un bien immobilier avec un prêt hypothécaire, pour lequel l’hypothèque est prise sur un autre bien, est possible. Avec une hypothèque, et sous réserve que vous puissiez assumer les mensualités de votre prêt hypothécaire futur, la banque acceptera de vous octroyer un prêt hypothécaire.

Ainsi, sans vous démunir de votre bien, vous pourrez réaliser votre achat immobilier, ou votre financement de travaux, à l’aide du prêt hypothécaire. Vous pourrez également en profiter pour dégager une enveloppe de trésorerie, pour faire face à de nouvelles dépenses, rééquilibrer votre patrimoine, réaliser une donation…

Pour vendre un bien immobilier hypothéqué, le notaire va demander un état hypothécaire puis s’adresser à l’établissement bancaire pour connaître le montant du prêt restant à rembourser et savoir si le prix de vente suffira à couvrir la dette. Dans l’acte de vente, il sera précisé que le bien vendu est grevé d’une hypothèque mais que le vendeur s’engage à obtenir la mainlevée. Le notaire va conserver la totalité du prix de vente afin d’effectuer le remboursement en faveur de la banque. Puis, il procédera à la mainlevée avant de verser le solde du prix au vendeur. Il est vrai que la procédure est parfois longue, entre l’enregistrement de l’acte de vente et le dépôt au bureau des hypothèques. Mais le notaire doit prendre toutes les précautions nécessaires afin que le bien vendu soit libre de toute inscription
Pour finir, je vous propose cette vidéo sur : Comment négocier efficacement