Faut-il prendre une garantie loyer impayé ?

La garantie loyer impayé est un contrat d’assurance garantissant le bailleur contre le risque d’impayés de loyers, des charges et autres taxes par le locataire. Il est souscrit par le bailleur auprès d’une compagnie d’assurance. La garantie loyer impayé permet également au bailleur d’être indemnisé des frais de procédure inhérents à un recours judiciaire. En effet, les situations de loyer impayés connaissent une hausse depuis 2010. Plusieurs bailleurs se retrouvent ainsi privés du rendement de leur investissement locatif. Qu’est-ce que la garantie loyer impayés ? Découvrez la réponse dans cet article.

I- Qu’est ce que la Garantie Loyer Impayé (GLI) ?

Qu'est ce que la garantie loyer impayé

Qu’est ce que la garantie loyer impayé

La garantie loyer impayé est également appelée assurance loyers impayés. Son rôle est d’assurer les revenus du bailleur et de la garantir contre les risques locatifs. En effet, les risques locatifs sont nombreux et concernent : le loyer et les charges impayés, les détériorations immobilières, frais de contentieux. Le départ prématuré d’un locataire ou encore la vacance d’un appartement représentent également des risques.

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1. Définition et avantages de la garantie loyer impayé

La garantie loyers impayés (GLI), est une assurance qui permet au bailleur de percevoir son loyer régulièrement. Elle est proposée par les compagnies d’assurances ou les banques. Par ailleurs, elle peut être cumulée avec les dispositifs d’accompagnement mis en place par l’État. La garantie loyer impayé offrent ainsi plusieurs avantages aux bailleur. Les principaux avantages sont :

  • Elle est déductible de vos revenus fonciers : En effet, depuis septembre 1994, le bailleur peut déduire de ses revenus fonciers les primes d’assurance pour les risques locatifs. Ainsi, ces frais rentrent dans le calcul du déficit foncier au même titre que les honoraires d’agence pour la gestion.
  • Le bailleur se couvrir contre les risques liés à la location de son bien : Impayés, dégradations, départ prématuré du locataire, vacante locative.

La garantie loyer impayé est donc une solution attractive offerte aux bailleurs pour sécuriser leurs revenus. Ces derniers peuvent alors louer leurs biens immobiliers en toute quiétude. En effet, même si le bailleur  peut demander une caution solidaire, celle-ci n’est pas toujours fiable. Particulièrement lorsque l’insolvabilité découle d’un refus volontaire du locataire de payer. Souscrire à une garantie loyer impayé couvre plus surement le bailleur, surtout lorsque le coût des dégradations est supérieur au montant du dépôt de garantie.

2. Les conditions d’éligibilité du locataire

Afin de prévenir les différents risques, les assureurs imposent aux propriétaires de respecter quelques critères dans le choix du locataire. Cela, en vue de rendre une indemnisation possible par la suite. Aussi, la garantie loyer impayé s’adresse uniquement à des biens loués à des locataires solvables. Pour être considérer comme solvable, le locataire doit répondre à quelques exigences. En effet, il doit être :

  • Titulaire d’un CDI ou détenir une caution solidaire (étudiant, apprenti, etc.)
  • Détenteur d’un taux d’effort inférieur à 33 % : De ce fait, il faut que le montant du loyer mensuel, charges et taxes comprises, équivaut au tiers de ses revenus nets mensuels. Cela en incluant les revenus mensuels de son conjoint ou colocataire.

Sachez également que l’assureur aura soin de vérifier le respect de ces conditions en cas de contentieux ou de demande d’indemnisation. Donc la responsabilité vous incombe de respecter ces conditions avant d’admettre un locataire dans votre logement. Vous devez également noter que le cumul d’une caution solidaire et d’une garantie loyer impayé est interdite. En effet, celle-ci intervient uniquement dans le cas particulier d’un étudiant ou d’un apprenti, conformément à l’article 22-1.

3. Les obligations du propriétaire bailleur

De son côté, le bailleur doit également obéir à quelques dispositions pour que la garantie loyer impayé puissent fonctionner. Aussi, il doit :

  • Louer un logement qui répond aux normes de la location
  • Inclure dans le contrat de bail une clause de résiliation de plein droit en cas d’impayé et une clause de solidarité en cas de colocation
  • Constituer un dossier complet sur le locataire : fiche de renseignements, pièces justificatives de solvabilité. Celui-ci doit comporter les bulletins de salaire, avis d’imposition et une attestation d’assurance habitation.

Tout manquement de votre part est passible d’un refus d’indemnisation en cas de problème. Lorsque toutes les conditions sont remplies, vous recevrez l’indemnisation de façon trimestrielle.

4. Le dispositif visale

Il s’agit d’un dispositif de sécurisation des loyers mis en place par l’Etat en 2016. Le dispositif visale est venu en remplacement de la Garantie Universelle des Loyers (GUL). Son principe est le suivant, en cas d’impayés, Action Logement se charge de verser le loyer au bailleur. Par la suite, le locataire devra reverser la totalité des sommes perçue par le bailleur à Action Logement.

Le locataire dispose alors d’un délai qui lui est imparti par Action Logement. A défaut de respecter ce délai, il risque d’un expulsion. En effet, Action Logement demandera à la justice de résilier son contrat de location. Les bénéficiaire de ce dispositif sont les jeunes de moins de 30 ans. Toutefois, une exception est faite pour les non-boursiers qui dépendent des revenus de leurs parents.

II- Comment Fonctionne la garantie loyer impayé

Comment Fonctionne la garantie loyer impayé

Comment Fonctionne la garantie loyer impayé

La garantie loyer impayé offre plusieurs garanties aux bailleur. Cependant, il faut s’assurer de respecter scrupuleusement les conditions d’obtention.

1. Quels risques sont couverts par la garantie loyer impayé ?

Les risques couvert par la garantie loyer impayé varie en fonction de la compagnie d’assure. Toutefois, elles ont généralement en communs les points suivants :

Les loyers et charges impayés

La garantie loyer impayé couvre les loyers et les charges impayés. Cela, de date du premier impayé du locataire jusqu’à son départ du logement. Il est donc important que le bailleur agisse dès le premier impayé. Pour ce faire, il doit procéder en contactant le locataire afin de trouver une solution à l’amiable. Dans le cas où la location est gérée par une agence immobilière, ce sera à elle de s’en charger.

L’accord conclu entre le locataire et vous doit être écrit, daté et signé par chacun de vous. Si le locataire refuse une conciliation, envoyez-lui une lettre de mise en demeure. Celle-ci doit être envoyée en courrier recommandé avec AR. Dans le cas où vous n’obtenez toujours pas de réponse, vous pouvez faire intervenir votre garantie loyer impayé. Pour ce faire, vous devez respecter les délais prévus à cet effet dans le contrat. Après vérifications des pièces justificatives, vous recevrez votre indemnisation.

Les dégradations immobilières

Les dégradations immobilières sont généralement constatés après le départ du locataire. La garantie loyer impayé prendra en charge les frais de réparations. Elle couvre également les loyers perdus durant la période de réalisation des travaux et de remise en état du logement. Cependant, ce genre de réparation peut également être couverte par le dépôt de garantie. Dans le cas où cette somme ne permet pas de couvrir toutes les réparations, vous pouvez demander au locataire de verser le reste. Pour ce faire, vous devez produire un devis afin de justifier le montant demandé. Dans le cas ou cette option ne fonctionne pas, vous pourrez faire intervenir une garantie loyer impayé.

Le départ anticipé du locataire

Il peut arriver que pour une raison ou une autre, le locataire soit amené à partir brusquement. La garantie loyer impayé indemnisera le bailleur pour toute la durée où le logement restera inoccupé. Toutefois, si vous avez la possibilité de prévoir le départ du locataire, vous pouvez publier d’avance une annonce de location. Vous pouvez également recourir aux services d’une agence immobilière pour trouver plus rapidement un locataire.

La vacance locative

La garantie loyer impayé permet en plus un remboursement des loyers perdus en cas d’inoccupation du logement entre deux baux. Cependant, tout comme précédemment, vous pouvez anticiper la vacance de votre logement. Pour ce faire, préparer une annonce prête à être publier sur les sites des annonces de location.

Par ailleurs, vous devez vous assurer de rendre votre logement attractif, afin de retrouver plus facilement des locataires. En plus, vous aurez la possibilité de d’augmenter le montant du loyer en l’adaptant au prix du marché.

Les frais de procédure

Dans le cas extrême d’un refus du locataire régler ses impayés, vous pouvez intenter une action en justice. Cela, afin d’obtenir le paiement des loyers dus ou l’expulsion du locataire. Les frais inhérents à cette procédure sont pris en charge par la garantie loyer impayé. En effet, celle-ci couvre les frais d’huissier, d’avocat, de déménagement, etc.

Par ailleurs, vous pouvez décider de terminer le contrat de bail en faisant intervenir la clause résolutoire. Vous pouvez aussi demander une résiliation judiciaire. Aussi, il vous faudra saisir la justice et demander un remboursement des loyers impayés ou l’expulsion du locataire. Cependant, il s’agit d’un procédure longue et coûteuse. D’ou la nécessité de souscrire à une garantie loyer impayé. En effet, dans ce cas c’est l’assureur qui se chargera lui-même de régler le problème et de couvrir les différents frais.

2. La procédure pour être indemnisé en cas de loyers impayés

Dès le premier mois e loyers impayé, vous devez effectuer des démarches recouvrement. Ceci afin d’être indemnisé le cas échéant. Vous devez alors :

  • Envoyer au locataire un courrier de relance dans les délais prévus. S’il ne réagit pas à votre demande, vous pouvez faire une mise en demeure de payement via une lettre recommandée avec AR
  • Communiquer à votre assureur une déclaration de sinistre. Celle-ci doit être accompagnée des pièces justificatives, dans les délais requis, si l’impayé n’est pas totalement recouvré.

Trois mois après la première échéance de loyer impayé, vous percevrez les indemnités. Il s’agit d’un remboursement rétroactif qui couvrira également les mois précédents.

3. Combien coûte la garantie loyer impayé

Combien coûte la garantie loyer impayé

Combien coûte la garantie loyer impayé

Le risque d’impayé est la principale source d’inquiétude des bailleurs. Toutefois, ce risque ne concerne que 2 % à 3  % des locations. Pourtant, environ 50 % des bailleurs souscrivent à une garantie loyer impayé. Ceci étant, il faut noter que les coûts des réparations en cas de détériorations immobilières sont conséquents. En général, la remise en état d’un logement est de 4 000 euros. Aussi, le dépôt de garantie s’avère très insuffisant pour couvrir ses réparations.

La garantie loyer impayé est un contrat à engagement annuel. Les cotisations sont payées à chaque nouvelle échéance. Toutefois, vous avez la possibilité de rompre le contrat à chaque échéance ou entre deux locataires.

Le montant de la cotisation est un pourcentage de la somme des loyers et des charges. Pour un contrat individuel, le coût de la cotisation varie entre 2 et 5 % du loyer. Par contre, pour un contrat de groupe la cotisation vous reviendra beaucoup moins chère, soit 1.5 % à 3 % des loyers. Notez aussi que le coût de cette cotisation dépend des garanties souscrites. IL peu s’agir de la protection contre les impayés, les détériorations, les frais de contentieux, etc.

En revanche, ces cotisations sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers. Pour ce faire, vous devez avoir opté pour le régime réel d’imposition. Cet avantage donne à la garantie loyer impayé un attrait certains. En effet, elle vous permet de réduire le coût de la garantie loyer impayé.

4. La prise d’effet de l’assurance loyers impayés

S’agissant d’ un nouveau locataire, la garantie loyer impayé prend souvent effet après un défaut de paiement de 2 ou 3 mois après souscription. Cependant, il faudra que vous puissiez justifier qu’il n’y a pas eu d’incident notoire durant la période probatoire. Par contre, pour un locataire ancien, vous devrez prouver qu’il n’y eu aucun incident de paiement. Cela pendant ne durée bien définie avant la souscription de la garantie. Cette période période peut aller jusqu’à 12 mois chez certains assureurs.

Une fois obtenue, la garantie loyer impayé couvre tous les impayés pour une période de 1 à 2 ans. Dans certains cas, elle peut même s’étaler sur une durée indéterminée.

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En définitive, la garantie loyer impayé est une assurance qui rembourse les loyers et charges impayés et les dégradations. De plus, elle prend en charge les démarches de la procédure judiciaire ainsi que les frais de contentieux. La garantie loyer impayé représente ainsi une solution sûre pour louer votre logement en toute quiétude et sécurité.

Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment obtenir une rentabilité locative de 24 %