Résidence principale, faut-il l’acheter ou louer ?

Investissement immobilier - Acheter sa résidence principale

Se loger est un est besoin vital pour l’homme. Et aujourd’hui l’expansion démographique dans les grandes villes fait que ce besoin  devient de plus de plus croissant. Ainsi, pour des raisons de sécurité, d’aucuns jugent utile de financer l’achat de leur résidence principale. Dans cet article, nous allons répondre à la question: Faut-il acheter sa résidence principale ?

Résidence principale : définition

Investissement immobilier - Acheter sa résidence principale

Investissement immobilier – Acheter sa résidence principale

Une résidence principale est un lieu où une personne vit habituellement et effectivement. C’est l’endroit par excellence où elle a ses principaux centres d’intérêts (par exemple elle y rentre après son boulot, y loge la plupart du temps, son compagnon et ses enfants y vivent régulièrement,…). La résidence principale n’est pas toujours synonyme du domicile. Car on peut être domicilié dans une maison sans y résider.

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Habitation principale : faut-il en acheter ?

La question d’achat d’une résidence principale fait objet de polémique au sein de la communauté des investisseurs immobiliers. En effet, 58% des ménages sont propriétaires de leur habitation principale (source INSEE – 2017) Pour certains, il est légitime de s’acheter une résidence principale pour y vivre en toute sécurité. Et pour d’autres, c’est une grosse erreur de s’acheter une résidence principale, car ils estiment que la résidence principale représente un élément passif. Il est donc important d’étudier la question, peser le pour et le contre et de trouver le point d’équilibre en fonction de votre situation personnelle.

Résidence principale : Un investissement durable.

Etre propriétaire consiste à investir dans la pierre, à vous créer un refuge de sécurité pour le future. L’achat de votre résidence vous permet de vous projeter dans vos projets personnels, d’acquérir un bien dans l’optique d’accéder à un nouveau mode de vie. C’est fonder une famille ou tout simplement avoir un bien qui vous appartient et de ne plus louer à fond perdu. C’est comme si vous étiez contraint d’épargner de l’argent sur une certaine durée en vue d’acquérir un bien qui est dans le cas présent, votre résidence principale. Sauf cataclysme, même si le marché immobilier connaît une baisse significative, votre bien immobilier reste intact. Seule sa valeur marchande aura changé.

Maison principale : Vivre chez soi

Le stress du loyer prend fin et vous n’avez plus de compte à rendre à personne. Si vous souhaitez décorer votre habitation, c’est à votre goût. Les mauvaises surprises prennent fin et le logement devient le vôtre, vous pouvez l’agencer et le personnaliser. En devenant propriétaire de votre résidence principale, vous avez désormais la main mise sur plusieurs éléments clefs de votre logement. Il s’agit par exemple de: économie d’énergie, domotique, sécurité et le confort de votre résidence principale.

Habitation principale: Avantages fiscaux.

Dans la dynamique d’accompagner les futurs propriétaires, des dispositifs financiers ont été mis en place afin de rendre l’accès facile à la propriété. Le financement d’une résidence principale peut se faire grâce à des prêts intéressants. Il s’agit notamment du nouveau prêt à taux zéro plus (PTZ+) que propose l’Etat à condition d’être primo-accédant. Aussi, il y a le prêt de <<1% patronal>> octroyé par certaines sociétés privées de plus de 10 salariés,votre placement Plan Epargne Logement (PEL) effectué auprès de votre banque. Il existe également d’autres avantages fiscaux non négligeables.

Bien immobilier : Payer moins d’impôts.

L’achat d’un bien immobilier dans le neuf ou dans l’ancien présente de nombreux avantages. En 2011 le crédit applicable pour les nouvelles acquisitions a été annulé. Cependant, il existe d’autres dispositifs comme l’achat d’une résidence principale labellisée Basse Consommation Énergétique (BBC), c’est-à-dire bénéficiant d’une isolation performante. Conformément aux dispositions juridiques, ce type de crédit est majoré mais il permet de réaliser d’importants revenus.

Acheter sa résidence est-t’il une mauvaise idée ?

Acheter sa résidence principale - mauvaise idée

Acheter sa résidence principale – mauvaise idée

Acheter sa résidence principale ne toujours pas fait l’unanimité au sein de la communauté des investisseurs. Découvrez ici les rasions pour lesquelles d’aucuns estiment qu’il ne faut pas acheter sa résidence principale.

 Domicile principale : Achat immobilier non rentable.

Lorsqu’on achète sa résidence principale, on y effectue des travaux pour la rénover pour des raisons de goût certainement. On paie les frais de notaire, puis le remboursement des intérêts d’emprunt qui s’effectuent durant les premières années. Si on ajoute à toutes ces dépenses le fait qu’on achète pour soi dans une ville jugée « Bien » où les prix augmentent lentement par rapport à une ville « à Potentiel », autant dire que l’on n’est pas rentable sur son achat durant les premières années.

De plus, votre situation personnelle peut évoluer dans le temps. Dans quelques années par exemple, votre situation aura changé. Vous emménagerez peut-être en couple ou divorcerez. Vous aurez peut-être eu des enfants et aurez envie de vivre ailleurs. Ces évolutions vont certainement vous pousser à vouloir changer de résidence principale. Et la conséquence est que les chances sont faibles d’avoir un retour sur investissement. Ainsi, sous un angle purement économique, vous ne gagnerez rien ou presque sur la revente de votre résidence principale, si elle se fait dix années plus tard par exemple.

Acheter sa résidence principale : Frais de notaire

Lorsque vous financez l’achat de votre résidence, une croyance commune réside dans le fait de n’avoir plus de loyer à payer à un propriétaire. C’est tout à fait juste mais il est souvent mis de côté le fait que les frais de notaire représentent en moyenne 8% du crédit immobilier. En pratique, vous remboursez mensuellement ces frais de notaire sur une période donnée. Ce qui n’est pas très différent du loyer que vous aurez reversé à un propriétaire. Nous convenons bien entendu que le remboursement de ces frais de notaire se fera sur une période plus courte que le paiement d’un loyer sur le long terme.

Dans le cas où vous faites un apport pour surseoir à ces frais de notaire, il n’en demeure pas moins que c’est de l’argent que vous immobilisez et qui aurait pu servir à un autre investissement rentable ou à consolider votre épargne. Vous investissez de l’argent sur un passif (bien qui ne génère pas de revenus).

Location de votre maison principale :

Un locataire paie un loyer au propriétaire du bien objet de la location. Il revient à ce dernier de prendre en charge tous les frais annexes notamment les réparations. En tant que propriétaire de votre résidence principale, vous céderez à la tentation d’embellir votre bien selon vos goûts personnels, l’aménager à votre image et bien plus encore. Ce sont autant de dépenses auxquelles ne sont pas confrontés un locataire. Vous dépensez au final moins d’argent pour vous loger en étant locataire qu’en étant propriétaire.

Acheter sa résidence principale : Capacité d’emprunt

Une opération de financement par la banque de votre résidence principale entame fortement votre capacité d’endettement. De manière générale, les banques plafonnent votre capacité d’endettement à 33% de vos revenus. Au-delà, une étude spécifique de votre cas s’impose pour bénéficier d’un crédit immobilier. En commençant par l’achat d’une résidence principale, vous consommez tout ou grande partie de cette capacité d’endettement. La conséquence immédiate est que vous n’êtes plus en mesure d’enchaîner plusieurs autres investissements immobiliers en profitant du levier de crédit immobilier. Il est recommandé de démarrer dans l’immobilier par l’investissement locatif. Vous générerez ainsi du cashflow sur plusieurs opérations immobilières avant d’envisager l’achat de votre résidence principale.

Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Il faut garder à l’esprit qu’à budget égal, le locataire jouit d’un bien immobilier de standing plus élevé que le propriétaire qui doit rembourser le même montant en terme de crédit mensuel à la banque. Prenons l’exemple d’un budget mensuel de 1.000€ à utiliser soit pour payer le loyer ou pour le remboursement du crédit immobilier contracté (taux de 1.70% sur 20 ans).

A Paris dans le 15ème, vous pouvez obtenir en location un logement de 37 m2. En tant que propriétaire, votre crédit ne vous permet d’acquérir qu’une surface de 23 m2 en logement.

A Bordeaux, le locataire bénéficie d’une surface de 82 m2 tandis que le propriétaire de 60 m2

A Saint Etienne, le locataire obtient un logement de 125 m2 et le propriétaire en sort gagnant avec 142 m2.

Dans les villes tendues comme Paris et Bordeaux, la tendance est à la location tandis que dans des villes à potentiel comme Saint Etienne, il vaut mieux d’être propriétaire.

Achat de sa résidence principale : Comment investir dans l’immobilier locatif

Investir dans l'immobilier malgré l'achat de sa résidence principale

Investir dans l’immobilier malgré l’achat de sa résidence principale

Certaines personnes ayant déjà acheté leur résidences principales sont aujourd’hui à la recherche de solutions pour investir dans l’immobilier locatif. D’autres encore désirent investir en premier dans leur résidence principale et réaliser ensuite des investissements locatifs.

Il existe des solutions viables pour vous permettre de continuer à investir quand bien même le remboursement de votre crédit immobilier pour votre résidence principale est toujours en cours.

Résidence principale : Comment négocier son crédit immobilier.

La plupart des personnes désirant obtenir un prêt dans le cadre de l’achat d’une résidence principale acceptent la totalité du montant susceptible d’être emprunté auprès de la banque. Il s’agit d’une grossière erreur en ce sens que ce montant couvre la totalité de votre capacité d’emprunt. L’idée est de garder une partie de votre capacité d’endettement dans la perspective de recourir ultérieurement au crédit pour investir dans l’immobilier locatif.

Une fois votre résidence principale achetée en maintenant une bonne capacité d’emprunt, vous allez ensuite réaliser des opérations immobilières à gros cashflow (immeuble de rapport, location saisonnière, colocation…). Ce faisant, vous augmentez à nouveau votre capacité d’endettement et la banque sera susceptible de vous accorder des prêts.

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Domicile principal : Comment augmenter la valeur de son bien ?

Si vous avez déjà acheté votre résidence principale, 2 cas de figure se présentent:

Vous avez déjà remboursé une grande partie du crédit immobilier et dans ce cas, votre capacité d’endettement a augmenté. Vos revenus auraient probablement augmenté aussi dans le temps.

Vous avez acheté votre RP il y a peu et avez atteint le plafond des 33% de votre capacité d’endettement. Dans ce cas, une solution pour continuer à emprunter serait de recourir au calcul du Reste A Vivre (RAV). C’est une alternative de calcul à la capacité d’emprunt. Si votre RAV est supérieur à 2.000€, vous êtes toujours en mesure d’emprunter de l’argent auprès de la banque pour réaliser des investissements locatifs.

Toutefois, si votre Reste à Vivre est inférieur à 2.000€ et que vous tenez vraiment à investir en conservant votre RP, il faudra envisager de louer votre bien en conservant une dépendance qui vous servira de logement. Ainsi, vous pourrez générer des revenus locatifs qui contribueront à augmenter votre capacité d’emprunt. Il s’agit d’une solution quelque peu contraignante mais elle reste meilleure à la revente.

Il est à noter que vous disposez également de la possibilité d’acheter votre résidence principale, d’y effectuer des travaux pour ensuite la revendre. En renouvelant l’opération plusieurs fois, vous pourrez générer un capital qui sera utilisé comme apport pour acheter votre RP finale. Cette démarche alambiquée vous permet de ne pas payer d’impôt sur la plus-value réalisée à la revente de votre résidence principale.

Pour aller plus loin, découvrez dans cette vidéo: « Faut-il acheter sa résidence principale »