Investissement immobilier : comment préparer son dossier de prêt bancaire?

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Faire une demande de prêt bancaire et en particulier de prêt immobilier nécessite de  constituer un dossier qui vous permettra de gagner du temps lors de vos entretiens avec les banquiers. La réussite de votre prêt bancaire est sujette à la qualité de votre dossier d’une part et de vos arguments pour convaincre le banquier d’autre part. Dans cet article, nous allons aborder étape par étape, comment constituer votre dossier de prêt bancaire pour gagner la confiance de votre banquier. 

 

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Comment préparer son dossier de prêt bancaire?

Investissement immobilier - Dossier de prêt bancaire

Investissement immobilier – Dossier de prêt bancaire

Le principe du prêt immobilier consiste à faire le prêt d’un montant déterminé à une banque pour l’investir ensuite dans l’immobilier. Le  remboursement de ce montant se fait sur la base d’un échéancier. Pour cela, l’institution financière fait une étude préalable de votre dossier afin de vérifier si vous êtes en mesure de solder votre emprunt et vos créances. Une fois que le crédit est accordé, le compte de l’emprunteur est crédité à la valeur du montant total de financement.

Quelles informations doivent contenir votre dossier de prêt bancaire? Comment optimiser vos chances pour bénéficier du financement de la banque de votre projet immobilier? Autant de questions qui turlupinent les porteurs de projets immobiliers qui envisagent obtenir l’appui financier de la banque.

En effet, la demande d’un prêt est souvent perçue comme une démarche des personnes chanceuses. Et pourtant, convaincre son banquier ne relève pas de l’impossible. Il suffit pour l’investisseur de maîtriser les impératifs auxquels doit faire face son établissement financier.

La banque a aussi ses objectifs

Il est important de ne pas oublier que la banque est une entreprise commerciale. Elle doit donc récupérer l’argent prêté. Le bon exercice est d’inverser les rôles et vous mettre à la place du banquier et vous interroger. Si c’était mon argent que je devais prêter, est-ce que le dossier présenté pourrait me convaincre pour emprunter mon argent? Quelles sont les arguments du dossier qui pourraient me convaincre si je ne connaissais pas l’entreprise de l’intérieur? Sur quels éléments vais-je accentuer lors de mon entretien avec le banquier?… Ainsi, avoir des fonds propres ou de l’apport est un atout intéressant pour l’entrepreneur. Cela permet à la banque d’être rassuré du risque qu’elle s’engage à prendre. La demande de prêt pour aboutir doit également s’inscrire dans une démarche à long terme de bonne communication entre les deux parties prenantes sur l’avancement du projet.

Les fondamentaux d’un prêt bancaire

Dans la constitution de votre dossier de prêt bancaire, quelques éléments doivent nécessairement apparaître. Celui-ci devra présenter de manière complète tous les éléments de votre projet. Il faudra donc user de votre habileté pour vendre votre projet au banquier. Les réseaux d’accompagnement peuvent vous aider à constituer le dossier et à faire des points de comparaison sectoriels. Dites-vous toujours que le banquier est un financier et qu’il ne connaît pas tous les détails de chaque activité. Mais ce dernier a certainement déjà eu des clients dans ce secteur ou qu’il a financé des projets de même type.

Vous devez également faire une étude prévisionnelle d’activités argumentée, optimiste et surtout réaliste. Vous devez ensuite bien veiller à l’équilibre de votre projet en  listant l’ensemble des charges à prendre en compte, les délais d’encaissement, mettre en face le volume d’affaires et la rentabilité attendue. Pour résumer votre dossier de prêt doit contenir un business plan.

L’analyse de votre projet par le banquier

Lorsqu’un dossier de prêt bancaire lui est soumis, le banquier effectue une analyse sur certaines données avant de donner ou non son accord. Il s’agit notamment de la solvabilité de l’emprunteur. Le banquier doit être rassuré que son client a la capacité de pouvoir rembourser le crédit de la banque sans difficulté avant que celui-ci ne valide le dossier. Ensuite le banquier étudie le projet et le marché en se posant quelques questions:  quelle est la valeur ajoutée du projet? Est-ce que l’idée du projet répond à un besoin? Quel est le potentiel du marché? Y a t-il de la concurrence ou pas?

Le banquier s’interroge aussi sur le profil des potentiels clients du marché visé et le risque des impayés. Le moindre détail est important à ce stade pour le banquier afin de vous accorder le crédit. Pour ce qui est du profil du candidat, on distingue aussi ces éléments primordiaux, que sont: la tenue de compte ou l’historique de compte et les crédits de consommation, les découverts bancaires. Ce sont des paramètres déterminants puisque le banquier en tiendra grand compte pour vous juger. Votre tenue de compte par exemple sur les trois derniers mois minimum ne doit pas porter préjudice à votre dossier.

L’achat des éléments passifs à crédit doit être évité car cela caractérise un profil de mauvais gestionnaire et la banque ne prendra pas le risque d’accorder un crédit à quelqu’un qui n’a aucune notion de la gestion de ses finances personnelles. Les découverts bancaires représentent des crédits à court terme consentis par la banque pour permettre à une personne de subvenir à ses difficultés financières. Si ces éléments figurent donc dans votre dossier, vos chances d’échouer sont grandes car une fois fois encore, cela témoigne que vous n’êtes pas un bon profil pour la banque.

De même, vous devez donc préparer votre dossier de prêt bancaire, dans la perspective de convaincre le banquier. A l’issue de cette analyse, le banquier devra trouver en votre projet, une bonne rentabilité car vous l’aurez convaincu.

Investissement immobilier: Faites appel à un courtier

Investissement immobilier - appel à un courtier

Investissement immobilier – appel à un courtier

Un courtier en financement immobilier est un intermédiaire entre un organisme financier et un particulier en quête de crédit immobilier pour fiancer l’acquisition de son bien immobilier. Il collabore généralement avec plusieurs organismes prêteurs et négocie auprès de ces derniers des taux attractifs en contrepartie d’un volume d’affaires important.

Sa mission est de vous accompagner dans la recherche de votre crédit mais aussi en ce qui concerne votre assurance crédit et bien d’autres services. A ce niveau, vous bénéficiez de son expertise à divers endroits. En fonction de votre situation financière, le courtier peut rapidement vous dresser une analyse exhaustive afin de trouver une offre adaptée et durable. Il est là pour vous aiguiller vers des solutions réalistes qui s’adaptent à votre profil emprunteur. Ainsi, il peut aussi vous accompagner en vous proposant tout un panel d’aides financières telle que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) ou encore vous conseiller au mieux sur les dossiers de prêt sans apport personnel.

Bien négocier avec votre banquier

Dans la démarche de recherche d’un crédit bancaire, il est très important de savoir sur quels éléments vous devez négocier avec votre banquier. Les éléments de négociation sont: le taux d’intérêt, le taux d’assurance, les frais de dossiers. Mais, vous devez savoir que vous ne pouvez pas gagner toutes les négociations puisque la banque privilégie ses intérêts aussi. On distingue à cet effet plusieurs renseignements utiles à votre emprunt bancaire. Entre autre, il s’agit du:

  • Montant de l’emprunt : c’est l’aide pécuniaire ou le prêt que l’on cherche pour fiancer le projet
  • Taux annuel global effectif : chaque prêt est toujours accompagné d’un taux d’intérêt. Il faut chercher à savoir si les frais de dossiers et l’assurance sont inclus dans ce taux. L’intérêt est de dénicher une banque qui propose un taux d’intérêt le plus faible possible.
  • Type prêt que l’on souhaite avoir : prêt classique, un crédit-bail. Pour le crédit bail, le bien reste toujours la propriété du prêteur jusqu’à son rachat total par l’emprunteur
  • Montant de mensualité : chaque mois, l’emprunteur aura à rembourser la somme empruntée avec des intérêts. Plus élevé sera le montant du remboursement, plus court sera le délai des échéances de dettes. Un prêt qui s’étale sur une longue période signifie petites mensualités avec un montant global du prêt assez conséquent.
  • Échéanciers: étant donné que la durée de l’emprunt modifie le montant total à payer, il faut bien étudier le nombre des échéances à régler.

Les documents constitutifs de votre dossier de prêt bancaire

Documents d'un dossier de prêt bancaire

Documents d’un dossier de prêt bancaire

Lorsque vous demandez un prêt à une banque, celle-ci vous demande de lui fournir des informations pour justifier votre situation sur la base des documents officiels. Ces documents lui serviront à juste titre pour apprécier vos capacités à pouvoir rembourser le crédit que vous sollicitez.

Bien préparer sa demande de crédit est une étape primordiale dans la recherche de votre bien immobilier. En effet la banque exige certains documents afin de décider de la faisabilité de votre projet mais aussi des conditions  de crédit qu’elle peut vous accorder. Ainsi, plus complet sera votre dossier, plus pertinente en sera son évaluation.  Bien préparer votre dossier vous permettra d’obtenir une réponse rapide. Ce qui vous permet d’éviter de longs moments d’attente de traitement de votre dossier. L’avantage d’un dossier de prêt bien préparé est qu’il peut être utilisé plusieurs fois. Toutes les banques demandent les mêmes pièces justificatives. Une fois bien fait, vous ne referez plus la même préparation.

Pour toute demande de prêt immobilier, il vous faut présenter les documents suivants relatifs à:

Votre état civil

  • Pièce d’identité ou un titre de séjour en cours de validité;
  • Livet de famille, un livret de mariage, un certificat de PACS ou un contrat de mariage si nécessaire;
  • Jugement de divorce ou la convention définitive ou l’acte liquidatif;
  • Si votre demande est faite dans le cadre d’une SCI (Société Civile Immobilière) : statuts et le  KBIS

Votre domiciliation

Si vous êtes déjà propriétaire
  • Un titre de propriété;
  • La taxe  foncière;
Si vous êtes hébergé à titre gratuit
  • Une attestation manuscrite d’hébergement datée et signée par l’hébergeant, une copie recto verso de sa pièce d’identité, son justificatif de domicilie;
  • Un justificatif de domicile de moins de trois mois mentionnant votre nom ainsi que votre adresse de résidence
Si vous êtes locataire

Un contrat de bail et une quittance de loyer

Votre situation professionnelle

Si vous êtes salarié
  • Vos trois derniers bulletins de salaire, plus celui du dernier mois de décembre;
  • Une attestation d »emploi indiquant la date de prise de poste ou contrat de travail;
  • Une déclaration de revenus pré-remplie pour l’année précédente;
  • Les deux derniers avis d’imposition;
  • Tout revenu complémentaire (rente, pension, allocations familiales,retraites…).
Si vous êtes en profession libérale
  • Votre situation financière
  • Vos comptes bancaires
  • Trois (03) de vos derniers relevés de compte bancaire;
  • Trois (03) de vos derniers relevés de compte bancaire professionnel (si vous  êtes gérant);
  • Un relevé d’identité bancaire (RIB)

 Votre épargne

  • Votre apport personnel (acte notarié si donation,relavé de compte si épargne, un relevé de prêt des droits issu du plan épargne du logement (PEL) ou mandant de vente du bien à vendre s’il s’agit d’un prêt relais).
  • Vos crédits en cours
  • Une attestation d’autres prêts déposés s’il y a lieu (prêts patronaux,  prêts taux zéro et autres);
  • Votre tableau d’amortissement;
  • Le  dernier relevé de vos bancaires de vos crédits de consommation.

Votre patrimoine

  • Une attestation de propriété, taxes foncières, valeurs des biens;
  • Vos relevés de compte d’épargne PEL, CEL, LDD (anciennement Codevi), livret A, etc;
  • Vos placements assurance vie.

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Ce qu’il éviter lors de votre entretien avec le banquier

La réussite de votre demande prêt bancaire est fonction de la qualité de votre dossier mais aussi de votre personne. En effet, vous devez vous montrer sérieux et digne de confiance au travers l’originalité de votre dossier. Le banquier sera attentif au moindre détail et c’est à vous de lui prouver que vous savez ce que vous voulez. Voilà pourquoi, il est utile d’éviter:

  • Présenter un dossier avec des informations incomplètes;
  • Donner de fausses informations par rapport à ce qui est inscrit sur votre dossier;
  • Un style vestimentaire inapproprié à la circonstance;
  • avoir à votre actif des découverts bancaires;
  • avoir une tenue de compte critique sur les trois derniers mois avant votre demande de prêt bancaire.

En définitive, le parcours de recherche d’un prêt bancaire est une somme de procédure bien établie que le postulant doit suivre. En effet pour gagner la confiance de la banque, présentez votre dossier de manière simple et originale. C’est la simplicité, l’efficacité, et la rentabilité de votre projet qui serviront d’arguments pour convaincre le banquier. A ces éléments s’ajoute votre capacité de défendre le dossier afin de lui montrer que vous maîtrisez bien votre dossier. La combinaison de tous ces facteurs dans les règles de l’art de la banque amènera votre banquier à valider votre demander et vous octroyer le crédit souhaité.

Pour aller plus loin, découvrez dans cette vidéo: « Comment obtenir son prêt immobilier »