Diagnostic immobilier : Ce qu’il faut savoir

Diagnostic immobilier

Le diagnostic immobilier est obligatoire lorsque vous décidez de mettre en vente votre propriété ou de la louer. Vous devez pour cela constituer un dossier de diagnostic immobilier complet. Le but de celui-ci est de rendre compte de l’état général de votre bien immobilier. Ce dossier doit présenter les capacités de votre propriété dans toutes ses composantes. Il permettra aux futurs acheteurs de se décider en toute transparence, en jugeant d’après les informations concernant le bien. Découvrez dans cet article, les points importants à prendre en compte lors de votre diagnostic immobilier.

Diagnostic immobilier : Qu’est-ce que c’est ?

Diagnostic immobilier - Qu'est-ce que c'est

Diagnostic immobilier – Qu’est-ce que c’est

Le diagnostic immobilier est une démarche qui intervient dans les bâtiments. Il est réalisé par un diagnostiqueur professionnel. Celui-ci évalue le bâtiment d’après un certain nombre de critères propres à l’immobilier. En France, les diagnostics à effectuer sont fonction de l’année de construction du bien, de sa localisation et du type de transaction. De même, l’ancienneté des installations électriques est également à prendre en compte.

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1. Définition de diagnostic immobilier

Un diagnostic immobilier désigne l’ensemble des contrôles effectués sur une habitation. Ce diagnostic est généralement réalisé par un diagnostiqueur professionnel avant la mise en vente, la location ou la réalisation de travaux sur un bien. Il s’achève par la rédaction d’un bilan de l’état du bien appelé DDT (Dossier de Diagnostics Techniques).

Le diagnostic immobilier permet de renseigner un certain nombre d’informations propres au bien. Il s’agit d’une part de préciser la surface habitable d’après la loi de métrage Carrez. D’autre part, de faire une estimation de la valeur du bien immobilier en euros. En effet, selon la surface habitable et la ville de la résidence, le prix du mètre carré fluctue. Ainsi, l’acheteur a une idée de la valeur du bien juste en prenant connaissance du prix proposé.

Par ailleurs, le diagnostic immobilier comporte également un diagnostic amiante obligatoire depuis 2007. Il doit également comporter l’état parasitaire ainsi que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Le DPE est un document très important pour les acheteurs surtout dans un contexte où l’économie d’énergie est très présent dans l’actualité.

De même, le diagnostic immobilier doit également effectuer une évaluation des risques naturels et technologiques liés à la localisation du logement. En effet, certaines zones sont plus exposées que d’autres aux nuisances environnementales. Ces nuisances font généralement référence à la pollution de l’air ou à l’exposition à des ondes en particulier. Étant propriétaire du bien, vous devez procéder à cette étude pour rassurer vos potentiels acheteurs ou locataires.

2. Pourquoi réaliser un diagnostic immobilier

Pourquoi réaliser un diagnostic immobilier

Pourquoi réaliser un diagnostic immobilier

Réaliser un diagnostic immobilier permet de minimiser les risques pour l’acheteur potentiel. Avant de mettre un bien sur le marché, vous devez prendre en compte tous les risques liés à l’état du logement. Il est donc important d’avoir une bonne connaissance sur les différents diagnostics immobiliers. Ainsi, réaliser un diagnostic permettra d’avoir une idée sur le papier de l’état du logement.

Voici quelques raisons qui expliquent l’importance de réaliser un diagnostic immobilier :

Une démarche réglementée par la loi 

Le diagnostic immobilier a été instauré en 1996 par la loi Carrez. Il constitue une étape obligatoire lors d’une transaction immobilière. En tant que propriétaire du bien, vous devez fournir deux documents : les Dossiers de Diagnostic Technique (DDT) et de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces documents sont la preuve que vous avez réalisé un diagnostic. Pour ce faire, ils doivent être délivrés et certifiés par un professionnel après analyse du bien immobilier.

Le DPE sera soumis par l’agence immobilière en même temps que la publication de l’annonce immobilière. Le DDT quant à lui sera remis à l’acheteur au moment de la signature de l’acte de vente ou du contrat de bail.

Une opportunité d’appliquer les normes en vigueur par rapport aux bâtiments

Le diagnostic immobilier constitue une garantie pour les futurs occupants de la maison. Dans le cadre d’un diagnostic immobilier, plusieurs études sont réalisées. Ainsi, ces études portent sur l’état général de la propriété, l’usure des équipements et des installations et l’existence des substances nocives dans l’environnement. Par ailleurs, les études réalisées permettent de restaurer le bien et de le normaliser selon les règles de sécurité en vigueur. En effet, certains matériaux comme l’amiante et le plomb composants essentiels de la peinture par le passé sont aujourd’hui déclarés nocifs. Ils sont la cause d’effets négatifs sur la santé.

De même, l’usure, l’existence de termites et de parasites représentent une faille de sécurité importante pour la sécurité des occupants de la maison et du bien. Le diagnostic énergétique doit également répondre aux normes de la politique environnementale. Cette évaluation concerne la performance énergétique, l’État des Risques Naturels Miniers et Technologiques (ERNMT).

Un gage de sécurité pour le propriétaire et l’acquéreur du bien immobilier

Le diagnostic immobilier représente une garantie tant pour le propriétaire que pour l’acquéreur. A l’issue du diagnostic, le propriétaire disposera des informations détaillées concernant le bien. Toutes ces informations vous permettront d’estimer la valeur de votre bien de façon précise. Par ailleurs, faire appel à un expert vous prévient des conflits futurs avec l’acquéreur.

L’acquéreur quant à lui disposera ainsi de tous les renseignements relatifs au bien immobilier. Ces informations lui permettront de décider en étant conscient de ce dans quoi il s’engage. L’acquéreur a la possibilité de demander un rapport détaillé des différentes études réalisées sur le bâtiment. Celui-ci est également en droit d’exiger que des travaux soient réalisés au préalable avant d’acheter le bien.

3. Qui peut faire un diagnostic immobilier

Le diagnostic immobilier doit impérativement être réalisé par un professionnel. Ce dernier doit être accrédité et certifié afin de vous assurer vous, tout comme l’acquéreur. En effet, pour éviter les litiges, préférez un diagnostiqueur certifié par le comité français d’accréditation à l’instar d’Afnor.

Il est bon de savoir qu’un diagnostic immobilier n’est valable que sur une durée de 5 ans. Le diagnostiqueur (l’individu et pas l’entreprise) doit fournir la preuve qu’il est qualifié pour chacune des analyses à effectuer. Toutefois, pour ce qui concerne la loi Carrez, les risques technologiques et la réglementation sur les égouts, un agent immobilier ou un géomètre peut s’en occuper.

Notez qu’il faut également que l’expert en diagnostic immobilier soit assuré. Pour cela, il doit présenter une garantie responsabilité civile et professionnelle. Celle-ci doit être de 300 000 euros en cas de sinistre. Ainsi, en cas d’erreur de diagnostic, il pourra assumer les conséquences. Dans le but d’éviter des conflits d’intérêt, le diagnostiqueur doit présenter une attestation d’indépendance par rapport à l’entreprise du bâtiment.

4. Quel prix pour réaliser un diagnostic immobilier

Le coût du diagnostic immobilier est fonction de la surface et de l’emplacement de votre bien immobilier. Pour ce faire, avant de choisir votre diagnostiqueur, prenez le temps de faire une comparaison des prix. Vous pouvez demander 2 ou 3 devis faits par des professionnels différents. Le coût se situe généralement entre 450 et 500 euros pour un logement de 60 m².

En revanche, évitez les propositions bon marché pour une prestation rapide. Les personnes qui proposent ce genre de prestations sont rarement fiables. La durée minimum d’un diagnostic immobilier est de 4 h.

Cependant, vous pouvez vous baser sur la grille tarifaire suivante pour avoir une idée des tarifs moyens pratiqués. Il est admis que ces tarifs sont susceptibles d’évoluer dans le temps. Ainsi, pour un diagnostic amiante, le coût est compris entre 80 et 135 euros. Le diagnostic plomb lui varie entre 115 et 225 euros. Pour ce qui concerne le diagnostic gaz, il est taxé indépendamment de la surface entre 100 et 135 euros. Le tarif du diagnostic électrique est compris entre 60 et 125 euros. Il est situé entre 85 et 140 euros pour le DPE. Quant au tarif de la loi Carrez, il varie entre 70 et 115 euros.

Comment réaliser un diagnostic immobilier

 Comment réaliser un diagnostic immobilier

Comment réaliser un diagnostic immobilier

Qu’il s’agisse d’une location ou d’une vente, vous devez présenter le dossier de Diagnostic Technique (DDT) pour la signature du contrat. Le DDT contient l’ensemble des diagnostics immobiliers exigés par la loi. Ce dossier sera remis à l’acquéreur dès la signature de la vente. Dans le cas d’une location, il sera remis au locataire lors de la signature du bail. Cependant, selon qu’il est question d’une vente ou d’une location, le DDT est constitué différemment.

1. Diagnostic immobilier location

Dans le cas d’une location, la liste des diagnostics à fournir est moins importante que pour une vente. Ledit dossier doit contenir les diagnostics suivants :

  • Le diagnostic de performance énergétique. Il est régi par l’article L.134-1 relatif à la construction et à l’habitation.
  • Un constat de risque à l’exposition au plomb. Les analyses doivent se conformer aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique.
  • L’état des risques naturels et technologiques. Il concerne particulièrement les habitations situées dans une zone concernée par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques

Le locataire a également le droit d’exiger de consulter le DPE. Cependant, ce dossier des performances énergétique n’a qu’une valeur informative. Il ne peut en aucun cas permettre au locataire d’intenter une action quelconque à votre endroit.

Vous devez également réaliser un diagnostic à l’amiante, du gaz et de l’électricité. La loi Alur exige que le bailleur fasse un nouveau diagnostic des installations électriques et du gaz pour les logements vieux de plus de 15 ans.

2. Diagnostic immobilier vente

Avant de pourvoir vendre votre bien immobilier, vous devez réaliser différents types de diagnostics immobiliers. Voici quelques uns des diagnostics qu’il vous faudra réaliser.

Le diagnostic loi Carrez

Celui-ci permet de déterminer avec exactitude la superficie de votre maison. Il exclut les pièces dont la hauteur est inférieure à 1.80 m. Il s’agit généralement des annexes tels que : balcon, terrasse, cave, garage, etc. La superficie de votre bien immobilier doit être ainsi déterminée pour effectuer la vente d’un appartement ou d’une maison en copropriété. Toutefois, pour la maison indépendante, ce diagnostic n’est pas obligatoire.

Le diagnostic performance énergétique (DPE)

Il permet de déterminer les besoins énergétiques du logement. Le DPE consiste à analyser les matériaux du logement, son isolation et son système de chauffage. Elle permet également de calculer la quantité d’énergie consommée par le logement en une année. Par ailleurs, c’est un argument de taille au moment de vendre votre bien immobilier.

Le diagnostic amiante

Il est obligatoire pour tous les logements construits avant le 1er juillet 1997. La présence d’amiante doit être étudiée tant dans votre espace propre que dans les espaces collectifs en cas de copropriété.

Le diagnostic plomb

Il concerne tous les logements construits avant le 1er janvier 1949. En effet, jusqu’en 1949, les peintures contenaient du plomb. Dans le cas où les analyses révèlent un taux supérieur au seuil, la durée de validité du diagnostic est de 1 an. Dans le cas contraire, la durée de validité est illimitée.

Le diagnostic termites

Pour tous les logements situés dans une zone sujette à des termites, vous devez fournir un diagnostic. La durée de validité d’un diagnostic termite est de 6 mois.

Le diagnostic d’état des risques naturels

Il permet d’informer l’acheteur sur les risques encourus pour un logement dans une zone sujette à des risques naturels. Ainsi, il existe un plan de prévention des risques naturels, technologiques, sismiques ou cycloniques. Si le logement s’y situe, la durée de validité du diagnostic est de 6 mois.

Le diagnostic gaz

Il concerne les logements dont l’installation de gaz naturel date de plus de 15 ans. Dans ce cas, vous devez obligatoirement fournir un diagnostic gaz qui atteste que votre installation est conforme. Ce diagnostic est valable durant 3 ans.

Le diagnostic électrique

Tout comme pour l’équipement du gaz, il concerne les logements dont l’installation est vieille de plus de 15 ans. Vous devez présenter un certificat de conformité réalisé par un professionnel. Sa durée de validité est de 3 ans.

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Le diagnostic assainissement non collectif

Il concerne toutes les maisons qui ne possèdent pas un égout. L’objet du diagnostic assainissement est de s’assurer que l’installation de collecte des eaux usées est conforme.

De même, il existe également d’autres diagnostics que vous pouvez réaliser, mais ils sont facultatifs.

Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment obtenir une rentabilité locative de 24 %