Comment devenir un investisseur immobilier

Investir dans l'immobilier

Vous désirez investir et produire de la richesse? Sachez que l’immobilier est un bon point de départ pour générer des revenus. Dans cet article nous verrons comment devenir un investisseur immobilier? Comment rentabiliser son investissement immobilier? Et comment trouver un bien immobilier rentable?

En effet, l’immobilier est un pilier de richesse pour atteindre l’indépendance financière.  En outre des revenus passifs que vous pouvez tirer de votre investissement, l’immobilier est un excellent moyen de vous construire un patrimoine considérable.

A low-angle shot of dark skyscrapers on a foggy day

Devenir investisseur immobilier : L’approche patrimoniale

Comprendre comment vous pouvez devenir un investisseur immobilier en dépensant le moins possible. Vous devez savoir que posséder un bien immobilier n’est pas une fin en soi. Mais il vous faut progresser rapidement si vous voulez générer beaucoup de cash. L’immobilier est un outil pour débuter dans la rentabilité financière et ou dans l’investissement.

Pour posséder un bien immobilier, on va devoir l’acheter. On peut alors recourir à un prêt bancaire. Nous verrons comment réussir à acheter sans apport, ou avec un apport minime. L’avantage avec l’immobilier est qu’il est accessible même à un débutant. Car il est plus facile d’obtenir un prêt bancaire pour acheter un bien immobilier que pour tout autre activité. Par contre, je dois faire attention car un investissement qui se passe bien va générer des bénéfices, mais dans le cas contraire, il va causer d’énormes pertes. On distingue l’investissement patrimonial de l’investissement locatif (c’est à dire j’achète et je fais louer mon bien). dans cette première partie, nous alors mettre l’accent sur l’investissement patrimonial.

Investir dans l’immobilier : La rentabilité de votre investissement 

Vous désirez devenir investisseur immobilier, oui , mais il faut penser sécurité. Nous alors définir deux termes clés dans cette partie: le Cash Flow, l’autofinancement et la rentabilité. Le Cash Flow ou flux de trésorerie est littéralement le flux de trésorerie d’une entreprise. Il permet de calculer les finances et les bénéfices d’une entreprise. Le cash flow en investissement immobilier est un moyen d’évaluer l’intérêt d’entreprendre une démarche ou pas. Il s’agit de calculer l’argent qu’on génère, les avoir qu’on empoche, après avoir payé toutes les charges engendrées par le dit bien immobilier.

Ce Cash Flow  va pouvoir nous générer ou des actifs, ou de l’épargne.  Dans un début, il est important de travailler sur l’épargne en sorte de minimiser les risques. Pour que ce Cash rentre dans la catégorie épargne, il faut qu’il soit accessible rapidement et à tout moment. Il s’agit de tout ce qui est liquidité: assurances, placements boursiers sures. Il est bon d’avoir au moins une épargne qui peut couvrir nos dépenses vies sur une année au moins.

L’autofinancement vrai : lorsque j’arrive à tout financer avec mon argent. J’ai un locataire et l’argent qu’il me paye suffit a couvrir toutes mes dépenses du mois liés à ce bien, tout en me conservant un reste. L’autofinancement bancaire correspond à 70% des loyers qui servent à couvrir le crédit. Il est supérieur ou égal au crédit. La banque considère que ton bien est autofinancé, si 70% de tes loyers arrivent à couvrir ton crédit mensuel. la banque prend en compte les 70% parce qu’elle considère que les 30% contribue à payer tes autres charges (taxes, réparations, risque…) inhérentes à ce bien.

La rentabilité est un indicateur très peu intéressant. Utiliser le Cash Flow et l’autofinancement bancaire est déjà suffisant. La rentabilité est un pourcentage qui n’est pas capable d’acheter des actifs. Il n’est pas intéressant pour un investisseur qui veut augmenter son patrimoine.

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Crédit immobilier: Optimiser sa durée d’emprunt

On va calculer la durée d’emprunt enfin de déterminer s’il vaut mieux le prendre sur long terme ou à court terme. IL est important lorsqu’on veut se lancer dans l’investissement immobilier surtout dans un début de faire en sorte de générer un bon cash flow. L’argent qui nous reste après les dépenses pour les charges, pour cela, il vous faut tenir compte de ce paramètre durée d’emprunt. Avant d’aller emprunter à la banque, il vous faut trouver votre bonne affaire. Pour cela il y a plusieurs écoles.

a. Investissement immobilier: Prêt à long terme, prêt à court terme

Déjà, il faut noter que plus le prêt est long, plus les mensualités sont faibles. Pour les personnes débutantes ou désirant se constituer un patrimoine rapidement avec l’immobilier, il faut aller chercher les durée les plus courtes possibles. La raison est simple, on va payer moins de mensualités et ainsi se constituer un plus grand cash flow. On a un plus grand écart entre notre loyer et notre remboursement et donc logiquement, on va générer plus de cash flow. Donc on peut réinvestir dans des actifs qui vont générer à leur tour des cash flow, ainsi de suite.

Vous pouvez penser qu’il est bon pour vous de prendre un prêt sur une plus courte durée. Cela signifie qu’au bout deux 10 ans par exemple, vous aurez fini de rembourser votre crédit. Le cash flow qui était négatif va devenir plus conséquent en effet. Mais n’oubliez pas la fiscalité, les impôts. Le crédit remboursé, vos charges vont diminuer, vous aller vous retrouver à payer alors plus d’impôts. On peut avoir un cash flow positif et se retrouver en même temps avec une fiscalité négative. Il faut travailler l’effet d’amortissement des charges.

Investisseur immobilier

Investisseur immobilier

b. Devenir un investisseur immobilier : Le différé

Vous faites un prêt, et vous proposez à la banque de commencer à payer votre crédit à partie de la deuxième année. La banque va décaler mon prêt, c’est à dire qu’elle me donne l’argent, mais je ne commence à payer mes mensualités que la deuxième année. Un autre différé consiste payer dès la première année, mais pas juste les intérêts. C’est à dire que je ne paye pas la totalité des mensualités. Pour une mensualité de 300 euros, je peux payer 15 ou 20 euros correspondant soit aux intérêts, soit à l’assurance… Ensuite on peut soit décaler son prêt, sois recalculer ses échéances.

Le taux d’endettement : la limite des 33 % vise à vous permettre de disposer d’une marge d’épargne sur vos revenus.

Comment trouver un bien immobilier rentable

Vous voulez devenir un investisseur immobilier, alors il vous faut savoir comment trouver un bien immobilier rentable. Découvrez quelques règles importantes pour faire une acquisition immobilière rentable. Il faut donc trouver un bien qui répond à ses quatre points le cash plus positif, la plu-value, la sécurité, le long terme.

1. Rentabilité immobilière : le cash flow

Le but de s’investir dans l’immobilier est de s’autofinancer.  Il faut qu’on entre dans cette dynamique où on paye un bien, et le locataire se charge pour nous de rembourser notre prêt à la banque. Au minimum, il faut qu’on arrive à faire un cash flow positif, même s’il n’est pas assez conséquent. Vous devez également tenir compte des 70% de l’autofinancement bancaire

Investisseur immobilier

Investisseur immobilier

2. Investisseur rentable : L’augmentation de la valeur du bien

Comment augmenter la valeur de son bien. Pour cela, il y a plusieurs astuces. Les travaux; il s’agit de refaire, de moderniser le bien de sorte de le rendre plus prisé. je peux refaire la peinture, les fenêtre, la cuisine… bref j’ai une infinité de choix possible. Les travaux qui sont bien faits vont augmenter la valeur du bien au delà de ce que j’ai investit. Ça peut également être des rénovations, je peut ajouter de la surface habitable, ou alors refaire les combles, les greniers… toutes fois il faut tenir compte de si nos travaux sont déductibles ou pas dans les frais de fiscalités.

Je peux également faire des divisions, c’est a dire que je prends une surface habitable que je compartimente de sorte à en avoir plusieurs. Elle vient augmenter la valeur du bien car on le louera plus cher. Je peux aussi faire une bonne affaire, tout simplement si j’achète moins cher sur le marché. Alors techniquement, mon bien vaut plus cher.

3. Investissement immobilier : Sécurité

investissement immobilier

Investissement immobilier

Il faut toujours avoir l’œil sur la sécurité parce que s’il y a quelque chose qui ne marche pas: Loyers impayés, une fuite d’eau, la chaudière qui s’écroule, une perte d’emploi… plus tu as une sécurité, plus tu va être capable d’accuser le choc. On est jamais complètement à l’abri dans la vie d’un investisseur. il y a des changement qui peuvent survenir et changer le climat.

La liquidité : savoir si le bien j’échange facilement. Si vous voulez vendre un bien immobilier, cela va prendre du temps. La revente, vous devez y penser dès le début. donc je dois tenir compte de la géographie du bien. Selon la localisation un bien sera plus facile à revendre qu’un autre. L’épargne tant que votre patrimoine n’est pas très étoffé, il faut toujours penser à garder au moins un an de loyer à réserve. La qualité de ce que vous proposez à vos locataires, elle va augmenter votre liquidité et faciliter la revente du bien. La qualité vous permettra aussi de trouver de meilleurs locataires.

Investissement à long terme : Vous devez utiliser des lois qui sont immuables: l’autofinancement bancaire, les travaux, l’épargne, sont des astuces qui ne changent pas. Plus vous connaissez les cartes à jouer, plus vous allez gagner et améliorer votre rentabilité. Il ne s’agit pas de tout maîtriser dès le début, mais de connaitre assez pour commencer et continuer d’ajouter à cette connaissance. Cela prend du temps pour devenir un investisseur immobilier accompli.

Réaliser ses travaux de rénovation immobilière

La question qu’on se pose souvent dans ce cas ci est de savoir si on fait le travail soi-même ou si on le fait faire. Déjà il faut savoir que faire le travail soi même va souvent nous faire sous estimer le temps investit. Le fait d’apprendre va te faire perdre du temps et viendra peser dans le coût du travail. c’est vrai je vais faire moins cher, mais je dois aussi comptabiliser le temps perdu.  Prendre un professionnel me permettra de finir dans le temps et de bien faire les travaux. Et surtout cela te permettra d’avoir un carnet d’artisan que tu connais avec qui tu peux travailler.

Déterminer un budget prévisionnel: Quelque soit vos travaux de rénovation, prenez le temps de budgétiser. Selon vos finances, la rénovation peut se faire en une ou plusieurs étapes. Il vous faut alors réfléchir à l’ordre de priorité des travaux. Les conseils d’un professionnel vous aiderons à passer au plus urgent. Vous devez également tenir compte de la législation avant de débuter les travaux. Vous devez être en règles avec les obligations légales, notamment lorsqu’il s’agit d’un changement de l’aspect extérieur. Par contre pour les travaux effectués à l’intérieur, aucune déclarations à faire. Vous devez également définir des plages horaires pour réaliser des travaux de rénovations.

Comment louer son bien immobilier

 

Louer son appartement

Louer son appartement

Vous avez un bien que vous désirez mettre en location pour devenir un investisseur immobilier, il y a quelques paramètres à prendre en compte. Un investissement locatif réussi passe par une bonne gestion locative. Je dois choisir si je ferai la gestion propre de mon bien, ou si je vais déléguer une entreprise professionnelle. Cela ne dépend pas seulement des frais à débourser, mais au temps a investir à cette gestion et de la sécurité apportée (démarches administratives).

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Si vous choisissez de vous lancer dans la gestion propre, sachez que cela va vous demander du temps et une connaissance pointue sur certaines démarches administratives. Par contre, la gestion locative déléguée sera plus coûteuse à court terme mais, elle vous assurera un rendement économique tout en vous évitant la charges des démarches. De plus, avec cette option, vous profitez de la connaissance d’un professionnel qui veillera à l’évolution de la législation qui est très fréquente. C’est donc un gage de sécurité pour vous.