Congé pour vente : Comment ça marche

Congé pour vente

Un congé pour vente est une lettre par laquelle un propriétaire demande à son locataire de quitter le lieu afin de vendre son bien. Envisagez-vous de vendre votre bien immobilier actuellement en location ? Découvrez dans cet article? comment fonctionne un congé pour vente.

Qu’est-ce qu’un congé pour vente ?

Qu'est-ce qu'un congé pour vente

Qu’est-ce qu’un congé pour vente

Un propriétaire peut demander à son locataire de libérer le logement loué afin de le vendre. Pour ce faire, il doit respecter un certain nombre de procédures pour éviter une reconduction de bail à échéance. Selon la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 art. 15, le congé pour vente connaît un formalisme précis. En effet, le propriétaire doit donner au cours de ce congé, un préavis de six mois ou trois mois si le logement est meublé. Cependant, le locataire bénéficie d’un droit de préemption de deux mois sur l’achat du logement.

1. Congé pour vente : les conditions de validité 

Pour assurer la validité du congé, le propriétaire a l’obligation de respecter les conditions suivantes :

  • Le congé pour vente doit être soumis au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail. Les conditions sont particulièrement strictes lorsque le propriétaire veut vendre un logement déjà occupé pendant qu’il achetait. Dans ce cas, le propriétaire ne peut donner un congé pour vente qu’à l’issue du premier renouvellement. Il peut également le faire lors de la première reconduction de bail.
  • Le congé pour vente doit être soumis séparément à chaque locataire signataire du contrat. En effet, le locataire est censé informer le propriétaire de l’entrée d’une nouvelle personne dans le logement. Cela, précisément si cette personne est entrée après la signature du contrat. En revanche, le congé soumis est valable pour les deux locataires.
  • Le congé doit avoir un motif. Aussi, le propriétaire doit donner des raisons valables pour justifier la demande de congé.
  • Le congé doit apparaître comme une offre de vente faite au locataire. En effet, le propriétaire doit en premier lieu proposer au locataire le vente de son logement. Le propriétaire doit obligatoirement réduire le congé de deux mois si le locataire accepte de signer l’acte de vente. Son silence signifie un refus. Le locataire peut signer l’acte de vente dans un délai de quatre mois s’il a recours à un prêt.
  • Le congé doit fixer la totalité des éléments compris dans le bail (les caves, places de parking, etc.).

Un congé pour vente donné sans une raison valable de vente est susceptible de nullité. De plus, un prix de vente excessivement élevé constitue un refus de vente du propriétaire au locataire. Dans ce cas, le locataire peut déclarer une fraude et obtenir l’annulation du congé.

2. Validité et date d’effet du congé pour vente

Date de validité du congé pour vente

Date de validité du congé pour vente

Le congé pour vente prend effet dès sa réception effective par le locataire. A cet effet, le propriétaire dispose de plusieurs moyens pour faire parvenir le congé au locataire. Il peut le faire à main propre, par LRAR ou par huissier. Dans le dernier cas, la procédure est plus coûteuse. Par contre, elle présente l’avantage d’être difficile à contester par le locataire. Pourtant, si ce dernier se refuse à signer l’avis de réception, le congé pour vente est considéré comme nul et le bail est alors renouvelable à échéance.

En outre, vous devez savoir que le fait de donner le congé en avance ne va pas déclencher le préavis plus tôt. Ainsi, même si le congé est donné 8 mois avant l’échéance du bail, il prendra effet qu’à la date à laquelle le locataire aurait dû l’avoir. C’est-à-dire 6 mois avant la fin du bail.

Toutefois, si le locataire n’accepte pas l’offre de vente, le congé prendra effet à la date d’expiration du bail. Le propriétaire aura le plein droit d’expulser le locataire du lieu. Cela, d’après l’article 15, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En revanche, le locataire est tenu de libérer le logement pendant la durée du préavis. Au final, il est censé payer les loyers correspondant à la période d’occupation du logement.

Cas particulier ou le locataire est protégé du congé pour vente

L’article 15, III, de la loi définit une catégorie de locataire protégés. Il s’agit des locataires âgés de plus 65 ans et qui ont des ressources inférieures à un plafond fixé par arrêté ministériel. Si le locataire fait partie de cette catégorie, le propriétaire ne peut en aucun cas donner un congé pour vente. A moins de lui soumettre une proposition pour un autre logement correspondant à ses attentes. Toutefois, cette interdiction est levée si le propriétaire lui-même appartient à cette catégorie de personnes ou encore si ses ressources sont inférieures au plafond fixé.

3. Principe de fonctionnement du congé pour vente

Le propriétaire ayant le projet de vendre son logement avec un bail en cours est tenu d’informer le locataire même s’il n’est pas obligé de le faire. En effet, pour des raisons d’ordre pratique, il serait plus sage de prévoir cela dans vos intentions afin de planifier un calendrier de visites avec le locataire. Par conséquent, le locataire n’a pas le droit de se porter acquéreur car le bail ne s’interrompt pas. 

Les obligations transférées au nouveau bailleur dès la vente

  • Il est tenu par le bail en cours
  • Le nouvel acquéreur exécutera les procédures contentieuses si le locataire ne paye pas le mois au moment de la vente
  • Il remettra le dépôt de garantie à la sortie du locataire.

Le congé pour vente doit répondre à des exigences de formes et de délai pour être valable

Un congé pour vente doit respecter une mise en forme et un délai précis pour garantir sa validité. Pour que le congé de vente soit valable, le propriétaire est tenu d’indiquer dans la lettre des informations sur : le motif du congé (la vente), le prix et les conditions de la vente projetée, le descriptif du logement, les modalités de paiement et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

La notification du congé imposera au locataire une réponse formalisée dans un délai bien déterminé au cas où il souhaite se porter acquéreur.

Comment donner un congé pour vente à son locataire ?

Comment donner un congé pour vente à son locataire

Comment donner un congé pour vente à son locataire

Pour procéder à la vente du logement, le bailleur doit donner un congé de vente au locataire. De plus, pour éviter les abus, le locataire peut se proposer acquéreur pour acheter le logement. En effet, il dispose d’un droit de préemption si le logement est vendu à un prix inférieur à celui qui lui a été proposé.

1. Conditions particulières que le bailleur doit respecter

Pour donner un congé de vente, le bailleur doit avoir une capacité juridique. Ce qui n’est pas le cas lorsque le congé est donné par un :

  • Mineur
  • Majeur sous tutelle ou sauvegarde de justice
  • Le seul usufruitier ou le seul nu-propriétaire. Lorsque le bailleur est usufruitier, le congé doit émaner à la fois de l’usufruit et du nu-propriétaire
  • Le seul indivisaire, si celui-ci n’obtient pas un mandat spécial des autres indivisaires. En effet, le congé est délivré par les indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits indivis
  • Agent immobilier car celui-ci dispose uniquement d’un mandat de gestion ou d’un mandat de vente. Par ailleurs,  il doit avoir un pouvoir spécial afin de pouvoir délivrer un congé de vente au nom du bailleur.

2. Mentions obligatoires qui doivent figurer dans la lettre de congé 

Pour donner un congé de vente, la lettre doit obligatoirement :

  • Reproduire l’intégralité des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Dans le cas où il y a un défaut de reproduction causant un préjudice au locataire, le congé sera nul
  • Fixer le prix demandé y compris les frais de notaire. De plus, il est impossible que le prix de vente soit à débattre
  • Préciser les conditions de vente : modalités de paiement du prix, date de signature de l’acte de vente, garanties accordées par le vendeur, etc.

Une note d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe. En revanche, vous n’êtes pas contraint de préciser la superficie de l’appartement ni d’accompagner la lettre du règlement de copropriété.

Par ailleurs, l’offre de vente se base uniquement sur le local. Dans cette offre, il est impossible pour le bailleur d’inclure :

  • Des pièces annexes non spécifiées dans le contrat de bail. En effet, l’offre de congé pour vente ne doit porter que sur la partie occupée par le locataire
  • Uniquement une partie de la surface louée. En effet, si le locataire dispose d’une cave, celle-ci doit figurer dans l’offre pour éviter l’annulation du congé.

3. Congé pour vente et droit de préemption du locataire

Le locataire ne dispose pas de droit de priorité au cas où le bail est en cours de vente. Il bénéficiera de ce droit seulement pour les cas particuliers : la division d’un immeuble entier à usage d’habitation ou mixte de plus de 5 logements appartenant au bailleur qui le partage en lots.

Toutefois, le locataire peut perdre son droit de priorité pour trois raisons :

  • Lorsque le bailleur décide de vendre le logement à un parent. Précisément, si cela va jusqu’au 4 ème degré, c’est-à-dire du père au fils, de la sœur au frère ou encore de l’oncle au neveu. Ce parent s’occupera du logement pendant un délai minimum de deux années à compter de l’expiration du délai de préavis
  • Lorsque la commune exerce son droit de préemption urbain
  • Lorsque l’immeuble est sous une interdiction d’habitation ou encore d’un arrêté de péril. Cela est également le cas s’il est déclaré insalubre ou que le quart de la surface est classé dans la catégorie IV.

4. Le congé pour vente donné au locataire

Le propriétaire a le plein droit de donner le congé pour vente au locataire pour marquer sa validité. Toutefois, s’il y a plusieurs propriétaires ou locataires, la situation peut s’avérer plus compliquée.

Dans le cas où la propriété est divisée entre les deux, le congé de vente doit être signé à la fois par l’usufruitier et par le nu-propriétaire. Par ailleurs, le congé donné par une femme qui partageait la nue-propriété d’un logement avec ses enfants (étant seule usufruitière) est nul car il n’a pas été signé par tous les concernés (CA d’Aix-en-Provence du 21.5.10, n°08/11955).

Dans le cas où le bien appartient à plusieurs personnes, le congé nécessite l’accord des propriétaires détenant au moins les deux tiers des trois indivis (art.815-3 du code civil). Par ailleurs, un indivisaire qui a le nom de l’indivision ne représente pas une entité juridique. De plus, le congé doit mentionner le nom de chaque indivisaire.

5. Contestation du congé pour vente donné par le bailleur

Pour contester un congé de vente, il existe deux possibilités selon le choix du bailleur. Ces deux possibilités se résument au fait d’accepter l’offre faite ou renoncer. Par ailleurs, si le congé est irrégulier, le locataire peut  le contester.

Pour contester le congé de vente, il faut vérifier au préalable si les conditions de forme sont respectées ou non. Il s’agit principalement de la mention du prix de vente, de ses conditions, de la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15, II de la loi du 6 juillet 1989. En effet, l’absence de l’une de ces mentions peut entraîner l’annulation du congé. Ainsi, si le locataire parvient à démontrer des irrégularités qui lui ont causé préjudice, il peut contester le congé pour vente (arrêt de la cour de cassation du 15 mai 2008).

La contestation doit nécessairement se faire devant un juge qui a le pouvoir d’apprécier l’offre de vente au vu du prix du marché. Il peut alors l’invalider si elle paraît excessive.

Pour aller plus loin, je vous propose de suivre cette vidéo : Comment investir dans la colocation.