Investir dans l’immobilier à l’étranger : comment faire ?

Pierre Ollier - Business Offshore

Investir dans l’immobilier s’est avéré au fil du temps comme étant l’un des placements les plus rentables pour développer son patrimoine. Avec le développement des technologies de l’information et de la communication, on assiste de plus en plus à la disparition des limites géographiques. Vous pouvez donc investir dans l’immobilier à l’étranger en complément du patrimoine immobilier dont vous disposez déjà dans votre pays. Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier à l’étranger? Comment investir dans l’immobilier à l’étranger? Cet article vous présente les différentes possibilités d’investir à l’étranger et de bâtir votre patrimoine.

Investissement immobilier : Définition du concept

Avec la poussée démographique et les programmes d’urbanisation, la demande en logement s’est accrue ces dernières décennies. Mais aussi, les succès enregistrés dans ce secteur et la souplesse des réglementations incitent de nombreux investisseurs à investir dans l’immobilier à l’étranger.

En général, on investit dans l’immobilier pour percevoir les revenus de loyers ou pour tirer une plus-value à la revente. En outre, un investissement immobilier peut être réalisé sur de la nue-propriété. Dans lequel le seul retour à attendre est une plus-value puisque le bien ne peut être ni occupé, ni mis en location par le propriétaire.

Investir dans l'immobilier à l'étranger

Investir dans l’immobilier à l’étranger

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Un investissement immobilier peut se faire avec des biens de toute nature comme des biens d’habitation (maisons, appartements), mais également avec des actifs d’entreprise tels que les bureaux, commerces et entrepôts. En effet, dans le cas d’un investissement sur des actifs d’immobilier d’entreprise, l’implication de professionnels du métier (SCPI par exemple) est nécessaire en raison de la complexité de l’opération.

Patrimoine : Réussir son projet immobilier

Investir dans l’immobilier est une décision importante à prendre rationnellement en se basant sur des éléments matériels concourant à la réussite du projet. Le temps de réflexion et de recherche est probablement la période déterminante dans la réussite de votre investissement immobilier. Et pour que votre placement soit rentable, quelques précautions sont à observer. Voici les différents éléments  que vous devez prendre en compte avant de faire un investissement immobilier à l’étranger.

Immobilier : Rentabilité locative 

Investir dans l'immobilier à l'étranger - Rentabilité immobilière - Pays d'accueil

Investir dans l’immobilier à l’étranger – Rentabilité immobilière 

 La rentabilité est un des critères de décision pour réaliser un investissement. Bien qu’investir dans la pierre est un moyen certain de sécuriser son capital, sachez qu’on ne s’improvise pas investisseur. Il faut s’y préparer et définir clairement ses objectifs en mettant en place une stratégie pour les atteindre. Le but est également de définir votre projet sur le court terme et sur le long terme surtout s’il s’agit d’un investissement à l’étranger. On retiendra que les critères d’analyse varient en fonction du type d’investissement que ce soit dans le locatif ou le résidentiel. Pour réussir un investissement immobilier dans un pays étranger, il est commode de faire une étude comparative de projets existants et de s’informer.

Immobilier : Taux de rentabilité locative

On estime la rentabilité d’un bien en calculant combien rapporte la location d’un logement en fonction de son prix d’achat et des frais annexes. Ne pensez donc pas qu’il s’agit d’une solution rapide. Un investissement immobilier prend du temps pour se rentabiliser, ce qui est d’ailleurs le cas de tout investissement. Par exemple, dans le cas d’un investissement locatif, plusieurs étapes sont indispensables:

  • Recherche de bonnes affaires immobilières (prospections et visites)
  • Constitution d’un dossier de prêt bancaire (Assainissement de votre situation bancaire)
  • Travaux et rénovation (bien immobilier dans l’ancien)
  • Mise en location (Recherche de locataires)
  • Gestion du bien immobilier

La réalisation de ces étapes nécessite du temps (quelques mois pour les investisseurs dynamiques et beaucoup plus pour les autres).

La sous-traitance de la gestion des locations à une société spécialisée telle qu’une agence immobilière ou un administrateur de bien est une solution envisageable mais en général plus onéreuse. De surcroît, il vous revient de vérifier les tâches réalisées par ces sociétés. Bien souvent lorsque des problèmes importants surviennent, malgré tout c’est au propriétaire de les résoudre. Aussi, il vous sera difficile de vérifier les informations fournies relativement au taux de remplissage ou du prix de location journalier de votre bien.

Il existe aujourd’hui des sociétés dont le champ d’expertise est d’accompagner leurs clients à investir à l’étranger. Vous pouvez donc vous référer à ces sociétés pour éviter les travers d’un investissement immobilier à l’étranger.

Immobilier : Stabilité du pays hôte

Investir dans l'immobilier - Stabilité du pays hôte

Investir dans l’immobilier – Stabilité du pays hôte

A l’instar de la rentabilité, la stabilité est un paramètre de premier ordre dans votre démarche d’évaluation des critères d’investissement immobilier. En effet, la stabilité fait appel à un ensemble de paramètres interdépendants, d’ordre politique, économique et financier du pays cible. Il est multidimensionnel et omniprésent dans toutes les transactions économiques internationales. Vous n’avez aucun intérêt à investir dans un pays instable où du jour au lendemain vous pouvez être victime d’expropriation, ou les politiques de taxes immobilières sont changeantes. Cela va à l’encontre de vos objectifs de rentabilité.  

Taux de rentabilité immobilière : Pas de spéculation

Investir dans l'immobilier à l'étranger - Spéculation

Investir dans l’immobilier à l’étranger – Spéculation

En effet, il est important de ne pas vous faire piéger par un conformisme aveugle ou l’effet de bulle spéculative en décidant d’investir dans l’immobilier à l’étranger. L’inconvénient de la spéculation dans l’immobilier tout comme la spéculation boursière, c’est de ne pas pouvoir revendre le bien à sa valeur d’achat. Ce qui conduit à un investissement non rentable. Cette approche est préjudiciable à votre investissement immobilier à l’étranger.

Investir à l’étranger : Fiscalité immobilière

Investir à l'étranger : Fiscalité immobilière

Investir à l’étranger – Fiscalité immobilière

La fiscalité est un aspect très important d’autant que la rentabilité de votre investissement y est fortement attachée. Il est donc recommandé de vérifier les avantages fiscaux avant d’acquérir votre bien immobilier. Sachez d’abord que la charge fiscale liée à une acquisition immobilière peut connaître des variations importantes.

En effet, selon les pays le coût des taxes immobilières et financières telles que les droits d’enregistrement est variable. Ainsi, si vous êtes par exemple en France et vous voulez investir à l’étranger, il faudra d’abord vous assurer que la convention fiscale entre la France et le pays cible représente une opportunité pour votre investissement.

Immobilier : Avantages des convention fiscales  

Généralement, la convention est bilatérale. Il s’agit alors d’un accord interétatique conclu, en vue de garantir un certain nombre d’avantage aux ressortissants de deux pays.

La convention bilatérale représente un dispositif incitatif en faveur des investissements transfrontaliers, en l’occurrence les immeubles achetés pour des utilités locatives.

Le dispositif de la convention bilatérale consiste à bannir la double imposition. En réalité, en l’absence d’une convention fiscale, un ressortissant d’un pays qui investit dans l’immobilier à l’étranger, sera aussi imposable dans son pays d’origine que dans le pays où il  investit. Assurez-vous donc qu’il existe une convention fiscale entre le pays que vous ciblez et votre pays d’origine.

Investissement : Annonces immobilières

Investir à l'étranger - Annonce immobilière

Investissement – Annonces immobilières

Internet est un outil efficace qui vous fournira les informations dont vous avez besoin pour préparer votre investissement à l’étranger. Pour ce faire, il vous suffira d’aller sur les sites d’annonces immobilières du pays cible et vous aurez les résultats sur toutes les annonces disponibles. La finalisation de votre dossier d’investissement pourrait toutefois nécessiter votre présence physique. Je ne saurais vous suggérer d’investir dans un bien immobilier que vous n’avez jamais visité.  

Taux de rentabilité locative : Annonces booking

Vous pouvez  voir les annonces disponibles sur booking car c’est le leader de la location saisonnière en ligne. En effet, sur booking, vous trouverez des annonces sur la cartographie, l’ensemble des hôtels, appartements ou logements en location. Les résultats issus de vos recherches sur ces plateformes vous donneront les grandes orientations pour le choix de l’emplacement du bien immobilier.

Patrimoine immobilier : Séjourner sur place

Une autre stratégie consiste à vous déplacer sur les lieux et faire un séjour de courte durée pour découvrir de l’intérieur comment cela fonctionne. Vous pouvez même tester avec un petit appartement sur airbnb. Ainsi, vous aurez une vision plus claire de la rentabilité de votre projet.

Taux de rentabilité locative : Collaborer avec les agents immobiliers

 

Taux de rentabilité locative :  Agents immobiliers

Taux de rentabilité locative :  Agents immobiliers

Une fois à l’étranger, n’hésitez surtout pas à rencontrer des agents immobiliers pour vous renseigner davantage sur le fonctionnement du secteur de l’immobilier. Évitez d’acheter directement un bien immobilier sans l’avis des professionnels immobiliers. De même, vous pourrez rencontrer des gestionnaires de biens immobiliers ou des sociétés spécialisés qui vous fourniront les informations dont vous avez besoin. Le but est de vous acclimater à l’environnement des investissements immobiliers à l’étranger.

L’ensemble des informations que vous aurez recueillies auprès des agents immobiliers vous permettront de vous assurer de la rentabilité de votre investissement.

Immobilier : Recourir aux services des Juristes et artisans qualifiés

Investir dans l'immobilier à l'étranger - Travaux immobiliers

Investir dans l’immobilier à l’étranger – Travaux immobiliers.                                                    Pour investir dans l’immobilier à l’étranger, faites-vous accompagner de juristes et d’artisans. Les artisans seront en mesure de vous fournir des renseignements sur les prix de rénovation d’un bien immobilier. De plus, vous pouvez leur demander de faire une visite de l’un de leurs chantiers.

Quant aux avocats, ils peuvent vous accompagner dans les réglementations régissant le domaine de l’immobilier pour les étrangers. Vous comprenez cette démarche a pour but de mettre en place les conditions favorables à un investissement rentable dans l’immobilier à l’étranger. De nombreux cas d’arnaques sont recensés auprès des expatriés ayant investi dans l’immobilier dans leur pays d’accueil. Soyez donc prudent dans votre démarche d’investissement en vous conformant au cadre législatif et réglementaire du pays hôte.

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Investir dans l’immobilier à l’étranger : Les avantages 

  • Investir dans l’immobilier à l’étranger est une bonne alternative pendant les périodes de crise dans votre pays
  • Une convention fiscale intéressante peut vous permettre de réaliser des plus-values sur votre investissement à l’étranger
  • Lorsque vous investissez à l’étranger, vos biens sont insaisissables sous certaines conditions
  • La géo diversification consiste à disposer de biens dans votre pays et à l’étranger. La diversification des investissements immobiliers est gage de sécurité et permet de réduire les risques.
  • La réduction des frais de succession vous permet de réduire considérablement l’’imposition au cas où vous léguez vos biens à d’autres personnes.
  • Les avantages fiscaux octroyés à l’investissement immobilier
  • Achetez vos biens immobiliers via une holding. Lorsque vous disposez de sociétés à l’étranger, celles-ci peuvent assurer l’achat de vos biens immobiliers.

En somme, l’investissement immobilier à l’étranger représente une bonne affaire si le climat d’investissement est approprié. A contrario, investir dans l’immobilier à l’étranger peut aboutir à un échec. Passez maintenant à l’action et investissez à l’étranger pour développer votre patrimoine.

Découvrez dans cette vidéo « Comment investir dans l’immobilier à l’étranger »