Capacité d’emprunt immobilier : Méthodes de calcul

Capacité d'emprunt - Méthodes de calcul

Evaluer sa capacité d’emprunt est un élément indispensable avant de recourir à un crédit immobilier. En effet, connaître sa capacité d’emprunt permet de mieux évaluer son aptitude à rembourser et prendre les bonnes décisions. Dans cet article, nous vous donnons les points essentiels sur les méthodes de calcul de votre capacité d’emprunt.

Capacité d’emprunt : Notion et caractéristiques 

Tout investisseur souhaitant financer son projet par l’intermédiaire d’un crédit, devrait s’assurer de sa capacité emprunt. Cette information est essentielle dans la détermination de vos mensualités de remboursement, la durée de l’emprunt ainsi que le taux d’intérêt.

1- Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

Capacité d'emprunt immobilier - définition

Capacité d’emprunt immobilier – définition

On entend par capacité d’emprunt la possibilité pour un particulier ou un investisseur à dégager de ses revenus une somme plus ou moins suffisante pour rembourses son crédit. En effet, la capacité d’emprunt du créditeur (ménage, investisseur,…) peut être considérée comme étant sa solvabilité quant à rembourser à échéance et dans la totalité le prêt demandé. Petite précision : on parlera de capacité d’emprunt pour un ménage (particulier) et de solvabilité (pour une entreprise). Néanmoins, ces deux termes se rejoignent. Pour rappel, est considéré comme ménage ici, toute personne qui empruntera ou co-empruntera sur un projet d’acquisition immobilière.


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2- Caractéristiques de la capacité d’emprunt

En bon indicateur de santé financière, cette capacité obéit à des règles de calcul simples. En outre, les banques pour la plus grande partie exigent un seuil de la capacité d’emprunt de 33% de vos revenus. Cette limite permet de garantie la solvabilité et le reste à vivre de l’emprunteur.

La barre des  33% du revenu n’a pas la même incidence selon que le revenu est moyen ou élevé. Ce qui signifie que votre banquier calculera votre reste à vivre pour s’assurer que la banque reçoive son capital et pour éviter des défauts de paiements. En effet, comme son nom l’indique, le reste à vivre représente la somme qui reste pour vivre après avoir payé la mensualité de prêt immobilier, les prêts à la consommation, les impôts… En fonction des établissements bancaires, les considérations peuvent différer. Le calcul de la capacité d’emprunt est essentiel dans l’obtention d’un crédit  (prêt) immobilier.

Calcul de la capacité d’emprunt : Conseils préalables

Capacité d'emprunt immobilier - établir un inventaire

Capacité d’emprunt immobilier – établir un inventaire

Pour le calcul de votre capacité d’emprunt, vous devrez faire un inventaire de votre état financier : vos revenus, vos dettes présentes et passées, le solde de votre compte, etc.

1- Établir l’inventaire de son état financier

Avant de procéder au calcul de votre capacité financière, vous devez effecteur deux tâches préalables. Il s’agit de :

  • Déterminer l’ensemble de vos revenus. Il est important de connaître le capital dont vous disposez pour mieux préciser le montant dont vous aurez besoin pour votre projet. Ce sont les différentes sommes relatives à votre salaire, vos dividendes, vos rentes locatives… Il s’agira de dresser la liste de votre patrimoine financier et l’évaluer.
  • Déterminer vos charges financières actuelles : Vos charges financières représentent le montant de vos emprunts en cours (immobilier, auto, conso), vos dettes et prêts revolving.

2- Choisir la bonne échéance

Avant d’emprunter ou même de calculer votre capacité d’emprunt, il est primordial de vous assurer du moment opportun pour souscrire à votre crédit. En effet, si votre situation financière vous semble satisfaisante pour emprunter, il n’en est pas de même pour la conjoncture. Il faudrait prendre des conseils auprès de professionnels en immobilier et en finance pour éviter toute situation malencontreuse. La conjoncture à long terme peut s’annoncer complexe avec des taux d’emprunt très élevés. Veillez à bien évaluer tous les paramètres internes et externes de votre projet immobilier avant de vous y engager.

3- Les éléments à prendre en compte

Capacité d'emprunt immobilier - éléments à prendre en compte

Capacité d’emprunt immobilier – éléments à prendre en compte

Les éléments à intégrer

Il s’agit de tous vos revenus fixes. Le premier élément à inclure dans votre capacité d’emprunt est votre salaire. C’est d’ailleurs, le plus classique dans l’évaluation de votre état financier. Puis viennent les revenus fonciers, les pensions alimentaires, et tout autre type de revenu fixe. Si vous êtes salarié, on inclura le 13ième mois puisqu’il est inclus dans les conditions d’embauche (pour les salariés en contrat à durée indéterminée).

Les éléments à exclure

Naturellement, les éléments variables de vos revenus ne devraient pas figurer dans la liste. Ce sont entre autres :

  • Les primes exceptionnelles qui ont un caractère très aléatoire et ne peuvent donc servir de base fiable;
  • Les frais de déplacements remboursés;
  • Les bonus exceptionnels pour les actionnaires;
  • Le paiement des heures supplémentaires variables selon les semaines, la production ou les objectifs de travail. etc.

4- Evaluer ses charges : les dépenses et crédits en cours

Dans la détermination de votre capacité d’emprunt, interviennent vos dépenses et crédits en cours. Le fonctionnement financier diffère en fonction des individus, des habitudes de consommation, des charges des personnes, …  Au-delà des considérations relatives à votre budget, il s’agit de vérifier la bonne tenue de votre comptabilité personnelle.

En des termes plus simples, dressez la liste de vos frais et charges :

  • Loyers;
  • Dépenses journalières;
  • Factures eau et électricité;
  • Approvisionnement ;
  • Fourniture en gaz, etc.

Dressez également une liste de vos revenus :

  • Salaires;
  • Aides sociales;
  • Revenus fonciers;
  • Allocations;
  • Dividendes; etc.

Faites un tableau mensuel de vos entrées et sorties d’argent. Il permettra à la banque d’avoir une vue précise de vos revenus et dépenses, hormis vos relevés bancaires. C’est une note de crédibilité que vous ajouterez une fois que vous serez prêt à présenter votre demande de crédit.

Calcul de la capacité d’emprunt : les modes d’emprunts

Immobilier - capacité d'emprunt

Immobilier – capacité d’emprunt

1- L’emprunt de court terme 

C’est l’option la plus conseillée dans la mesure où vous amortirez plus vite votre emprunt et rembourserez plus rapidement le principal. De même, il est plus stable en terme de conjonctures. Moins il est long, moins vous avez des risques de défaut de paiement. De plus, l’emprunt à court terme est avantageux pour la banque qui pourra récupérer son capital par une saisie ou en vous obligeant à revendre l’immobilier en cas de contentieux. De nos jours, les banques s’engagent mieux sur des prêts de 20 ans que sur ceux de durée plus importante. Les prêts sur le long terme sont considérés comme beaucoup plus risqués. Dans tous les cas, l’octroi d’un prêt quelque soit sa durée dépend de votre apport et du montant de votre investissement.

2- L’emprunt de long terme 

L’emprunt sur le long terme permet au débiteur  d’avoir un plus large horizon et une possibilité de faire une bonne affaire immobilière. En effet, plus vous allongez votre durée de prêt, plus vous avez de meilleures possibilités dans vos choix d’investissement et dans votre rentabilité. Toutefois, le coût de l’emprunt demeure élevé sur le long terme.

3- Les banques

Une fois que vous aurez choisi votre type d’emprunt, notez que la banque demandera tous vos relevés bancaires, vos fiches de paies, etc. C’est surtout un moyen pour la banque de catégoriser l’emprunteur et déterminer s’il est fiable ou non. En effet, elle verra si vous avez tendance à épargner ou être à découvert. Les clients à découvert ont régulièrement des sorties d’argent, ce qui est un signal pour le banquier. Bien que le calcul de votre capacité d’emprunt soit indispensable, la décision de la banque de vous octroyer l’emprunt se base sur ces critères. De même, l’importance de votre revenu influera sa décision d’octroi de prêt.

Si vos revenus sont élevés, le reste à vivre et le montant des épargnes sont parfois pris en compte : il est envisageable de vous accorder un prêt. Mais cela ne garantit en rien que la banque acceptera votre demande. L’élément business plan et un bon projet immobilier comptent également dans l’obtention d’un crédit immobilier. Par contre, si vos revenus sont faibles, la banque considérera souvent que la somme gagnée permet tout juste de vivre décemment et vous ne dégagez pas de cash-flow suffisant : il n’est donc pas judicieux de vous accorder un crédit immobilier.

4- Avoir une capacité d’emprunt saturée : que faire ?

Lorsque que vous avez une capacité d’emprunt saturé, l’idéal est de solder vos crédits. Toutefois, si vous craigniez d’être surendetté, vous pouvez recourir au groupement de crédits pour réduire votre taux d’endettement. A des fins économiques, cette option vous aidera à disposer d’un peu plus d’argent pour faire face à vos besoins courants. Dans ce cas votre banque se propose de racheter tous vos crédits en cours. Ainsi, vous pourrez rembourser vos mensualités en une seule fois selon votre capacité d’endettement.

Après les préalables au calcul de la capacité d’emprunt, passons à présent au calcul de la capacité d’emprunt immobilière.

Calcul de la capacité d’emprunt : comment s’y prendre ?

Capacité d'emprunt immobilier - comment calculer

Capacité d’emprunt immobilier – comment calculer

1- Capacité d’emprunt : calculer sa mensualité

Pour calculer sa capacité d’emprunt, il faut premièrement calculer sa mensualité immobilière maximum.  Vous effectuerez ce calcul en tenant compte des normes bancaires françaises d’emprunt. Plus particulièrement, basez-vous sur la norme des 33% du revenu. Ce qui signifie, que tout emprunteur ne doit pas dépasser les 33% de son revenu. De façon pratique, vous calculez les 33% de votre (vos) revenu(s). Le résultat sera votre mensualité maximum dans votre capacité d’endettement. On a donc : 33% x Revenu = X – charges financières. Ce sera votre marge de manœuvre immobilière en ce qui concerne vos mensualités. Par exemple, si vos disposez d’un revenu mensuel de 30 000 euros, vos mensualités d’emprunt seront de 33% x 30 000 € = 9 900 € de mensualité.

2. Capacité d’emprunt : opter pour le bon emprunt immobilier

Deuxièmement, dans le calcul de votre capacité d’emprunt, vous devez évaluer votre enveloppe de prêt maximum. L’enveloppe de prêt maximum est le maximum d’argent que vous pouvez vous autoriser à emprunter, au vu de vos capacités financières. Cette enveloppe tiendra compte surtout de la durée de prêt souhaitable et adéquate pour votre budget. En effet, il n’est nullement conseillé d’emprunter plus que de raison. Lancez-vous sur différentes périodes (10, 15, ou 30 ans), puis augmentez votre enveloppe de prêt avec les différentes mensualités et le montant souhaité sur les différentes périodes. Pour réaliser cet exercice, utilisez pour aller plus vite une calculette financière ou un simulateur. Pour ces calculs, vous allez changer comme paramètre la durée du prêt.

Par exemple, vous souhaitez emprunter  300 000 euros avec un taux de 1,45% à rembourser sur 10 ans. Sachant que votre mensualité maximum est de 9 900 euros, votre enveloppe de prêt serait d’environ 1 105 266 euros.

Vous pouvez également utiliser les simulateurs réglementaires pour  le PTZ (Prêt à Taux Zéro dans le cas d’un achat neuf).

3. Capacité d’emprunt : la notion d’apport

Le but du calcul de la capacité d’emprunt est non seulement d’évaluer sa situation financière mais également faire un bon choix d’investissement immobilier.

En effet, au résultat de votre enveloppe de prêt ajoutez votre apport :

Enveloppe de prêt + apport = Capacité  d’emprunt immobilier

– Votre apport vous servira pour couvrir les frais d’emprunt. Ceci représente une assurance pour la banque, comme il a été mentionné plus haut. En effet, en cas de litige, la banque utilise cet apport pour couvrir ses éventuelles pertes. Cependant vous pouvez souscrire à un crédit immobilier sans apport.


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Concernant l’apport, vous pouvez partir sur une base d’environ 9% du prix d’acquisition dans l’immobilier ancien et d’environ 6% dans l’immobilier neuf. Il est souhaitable de s’adresser à un professionnel (courtier) pour une meilleure optimisation de votre investissement. Tout compte fait, vous pouvez vous-même négocier votre prêt et bien choisir la durée de remboursement et les taux.

En définitive, le calcul de la capacité d’emprunt immobilier est simple et accessible par vous. Néanmoins, il est important de tenir compte des différents éléments sus-mentionnés afin de bien choisir son emprunt et être un investisseur immobilier rentable.

Pour aller plus loin dans l’immobilier, suivez ma vidéo qui porte sur « Comment négocier efficacement »