Comment calculer son taux d’endettement

Fiscalité immobilière
Dans le processus d’obtention du crédit pour investir dans l’immobilier, le calcul de son taux d’endettement est un exercice préalable et indispensable pour bien préparer son dossier.Comment calculer son taux d’endettement ? Découvrez comment calculer son  taux d’emprunt pour décrocher un prêt immobilier.
Il existe un seul d’endettement fixé traditionnellement par les banques. Toutefois, vous pourrez obtenir votre crédit immobilier si d’autres critères jouent en votre faveur.

Calcul taux d’endettement: Définition

Taux d'endettement

Taux d’endettement

Par définition, le taux d’endettement permet d’évaluer les capacités de remboursement d’une personne ou d’un foyer. C’est un facteur qui équivaut à la part de vos charges par rapport à vos revenus. Dans le système bancaire classique,, les banques exigent d’avoir un taux d’endettement inférieur à 1/3 de ses revenus, donc 33%. La banque estime que ce rapport ne doit pas dépasser 33 %.

A. Crédit immobilier: Comment calculer son taux d’endettement.

De nombreux organismes proposent une méthode toute faite pour aider l’investisseur à calculer son taux d’endettement. En plus, de nombreux sites en ligne permettet à l’investisseur de déterminer son taux d’endettement. Découvrez comment calculer simplement votre taux d’endettement en toute autonomie.

En effet, pour calculer son taux d’endettement, la méthode de calcul est très simple. Il vous suffit de cumuler vos différentes charges fixes et de les rapporter sur l’ensemble de vos revenus. Si on multiplie le résultat par 100, on obtient le taux d’endettement (en pourcentage). La banque estime que 33 % de vos revenus peuvent être destinées au remboursement mensuel du crédit.
Le reste-à-vivre comme son nom l’indique est la partie de vos sources de revenus destinée à vous permettre de vivre décemment (facture, consommation eau+ électricité, frais de transport,…)
Le montant total de ses encours est également un critère que prendra en compte le banquer pour vous accorder ou non un prêt immobilier. Par ailleurs, chaque banque dispose d’un plafond d’encours. Le client ne peut donc dépasser un certain nombre de prêts ou un montant donné. Le client peut toutefois recourir à une nouvelle banque pour obtenir à nouveau un crédit immobilier.

I. Calcul taux d’endettement : Etude de cas

Financement immobilier - Education financière

Financement immobilier – Education financière

Pour illustrer cette notion de 33 % d’endettement, prenons l’exemple de Paul qui souhaite décrocher sur 15 ans un prêt afin d’investir dans l’immobilier. Il dispose chaque mois des revenus évalués à 2 000 €. Il doit s’acquitter de son loyer actuellement à 500 €. Pour son investissement immobilier, il compte mobiliser un crédit mensuel de 420 € (70 % du loyer du bien à acheter). Le loyer du bien à acheter est estimé à 600 €. En ajoutant son loyer actuel à son éventuel au prix du crédit , Paul a désormais 920€ de crédit à rembourser et 2600 € (2000 +600) de revenus.
Pour calculer son taux d’endettement, il faudra faire le rapport emprunt/dépenses. En appliquant la formule on obtient les résultats ci-après : Emprunt/revenus= 920/2600. On obtient environ 35 %. Pour la banque, Paul doit revoir comment augmenter le prix du loyer de son bien afin d’obtenir le crédit immobilier, car sa capacité d’emprunt a été dépassé.

II. Taux d’endettement: Comment réduire son taux (cas de l’investisseur Paul)

Cependant, en effectuant les travaux et en augmentant la durée de son prêt immobilier, ses charges fixes cumulées abaisseront en-dessous de la règle des 33 %. A titre illustratif, il peut augmenter le prix du loyer actuel à 750 € et augmenter sa durée d’emprunt pour un crédit mensuel de 400 €. En incluant son loyer actuel à 500 € et son salaire à 2000 €, on obtient comme taux d’endettement: CE= 500+400/2750. Le taux d’endettement est cette fois-ci de 32, 72%. Paul peut donc décrocher un prêt immobilier.
En effet, l’investisseur Paul a désormais une capacité d’emprunt à la limité nulle et court le risque d’obtenir des réponses défavorables à ses prochaines demandes de crédit à la banque. Pour y remédier, il peut toujours choisir une durée de remboursement étalée sur 25 ans pour réduire son taux d’endettement et augmenter sa capacité d’emprunt.

B. Crédit immobilier : Comment dépasser la limite des 33 % de taux d’endettement

En fonction des revenus de l’investisseur,  le taux d’endettement de 33 % peut être revu à à la hausse (35% à 40%). Les conséquences seront la réduction du train de vie de l’investisseur. L’investisseur devient surendetté.

Cependant, il peut faire appel à la renégociation de son prêt immobilier ou le faire racheter par un autre organisme bancaire. En effet, de nouvelles banques sur la marché peuvent racheter un crédit immobilier et permettre à l’investisseur d’augmenter sa capacité d’emprunt.

Par ailleurs, la majeure partie des banques refusent d’octroyer de crédits immobiliers au-délà d’un taux d’endettement de 33 % . Cependant, il existe des astuces pour convaincre le banquier à vous suivre dans vos opérations malgré votre taux d’endettement.
  • La première astuce est d’arbitrer son patrimoine. L’investisseur immobilier peut revendre l’un de ses biens pour réaliser de plus-values. Il pourra toutefois réinvestir les plus-values et augmenter sa capacité d’emprunt.
  • La deuxième astuce pour dépasser la limite des 33 % d’endettement est de trouver des rendements élevés. Une grosse rentabilité sur chacun de ses investissements permet d’augmenter sa capacité d’endettement »

C. Crédit immobilier : Comment obtenir son prêt immobilier

Taux d'endettement

Taux d’endettement

Dans le processus d’obtention du crédit immobilier, les formalités administratives se répartissent comme suit: la présentation des pièces justificatives de ses revenus et la préparation d’un dossier de prêt.
Le dossier de prêt est important dans le processus d’obtention du crédit immobilier car il permet d’établir un contact avec votre banque sur le projet. Pour bien monter son dossier et décrocher facilement un prêt immobilier, il faut:
  • Faire le point sur son Budget: Evaluer ses revenus et son taux d’endettement
  • Avoir des revenus revenus réguliers
  • Constituer un apport
  • Evaluer sa capacité d’épargne
  • Mettre en valeur les atouts de votre profession pour convaincre le banquier de votre solvabilité
  • Exposer le mode de gestion de son compte courant.

Comment obtenir un prêt immobilier

Le banquier ne regarde pas uniquement le taux d’endettement pour accorder un prêt immobilier à l’investisseur.
Par ailleurs, le banquier prête attention au niveau des dépenses contraintes de l’investisseur et la stabilité de ses revenus. Le banquier privilégiera en effet, l’investisseur ayant des revenus modestes réguliers que celui ayant des rentrées d’argent en dents de scie.
Il faut rappeler que le banquier a pour objectif de vous prêter l’argent et de gérer le risque associé. Il faut donc bien préparer son dossier pour décrocher facilement un prêt immobilier.

D. Prêt immobilier : Comment bien présenter son dossier

La présentation du dossier est une thématique considérée comme la bête noire de plusieurs investisseurs débutants. Cependant, il existe des méthodes pour permettre à l’investisseur de décrocher facilement son prêt immobilier. Cette étape dans le processus d’obtention du prêt immobilier consiste à décrire globalement le projet d’investissement. Il faut donc paramétrer les indicateurs ci-après dans son dossier pour convaincre le banquier:
  • Le prix du bien immobilier à acheter
  • La fiscalité
  • Les loyers
  • Les charges
  • Les caractéristiques du bien
Après, il faut dresser son profil d’investisseur (ses revenus, son épargne, ses dépenses…) .Il est important d’évaluer soi-même le rendement de son investissement, son cash-flow, sa fiscalité, son taux d’endettement. Cette attitude est un point positif dans votre dossier de prêt. En effet, le banquier voit à ce stade, un investisseur qui maîtrise parfaitement son dossier et peut en tenir compte pour faciliter l’opération.
L’investisseur immobilier peut joindre à son dossier des photos du bien à acheter et des pièces nécessaires (fiches de paie, relevés bancaires, pièces administratives, carnet d’épargne…). Il se doit se montrer par-dessus tout convaincant dans la présentation de son projet immobilier et son intérêt.

1. Crédit immobilier : Convaincre son banquier

Prêt immobilier - Calculer son taux d'endettement

Prêt immobilier – Calculer son taux d’endettement

Par ailleurs, le banquier dit non à l’octroi d’un prêt immobilier pour certaines raisons dont le montage financier. Cependant, de nombreux éléments permettent de convaincre facilement son banquier. Il s’agit entre autres des éléments:
  • Avoir un contrat CDI valide
  • Constituer un apport à hauteur de 10 %, 15 %, 20 %
  • Disposer de liquidités dans son compte ou des épargnes
  • Montrer l’intérêt socio-économique qu’apporte son bien.

2. Comment réussir son rendez-vous au cours de la présentation de son dossier

L’investisseur immobilier doit adopter une tenue très courtoise au cours des échanges. En effet, il doit se présenter à l’état civil, son activité professionnelle, statut matrimonial…
Par ailleurs, il peut justifier les raisons qui motivent le lancement de son projet immobilier (patrimoine, revenus passifs) pour faire comprendre au banquier l’utilité dudit projet. A présent, l’investisseur immobilier peut présenter les caractéristiques et l’état du bien et exposer le potentiel à tirer de son exploitation. Les objectifs derrière le projet immobilier doivent être connus du banquier. A présent, l’investisseur peut exposer sa demande et montant d’emprunt et quelques prévisions de remboursement très réalistes.

Comment augmenter ses chances d’obtenir un crédit immobilier

Par ailleurs, pour obtenir un prêt immobilier, il faut mettre toutes les chances de son coté. Pour ce faire, il est indispensable à l’investisseur de:

  • Trouver un bien au potentiel élevé. Il faut trouver une bonne affaire pour convaincre le banquier. Par ailleurs, la banque ne valorise que 70 % des revenus locatifs et délaisse les 30 % pour acquitter vos charges de propriétaire immobilier. Le loyer issu de la location de votre bien doit donc couvrir les charges de copropriété, la taxe foncière, le crédit mensuel, les impôts, les frais d’assurances et dégager un cash flow positif.
  • Bien gérer son compte. La tenue de compte est indispensable pour convaincre son banquier. Il est recommandé de ne laisser apparaître aucun agio ou découvert. Ces indices confortent l’idée selon laquelle vous êtes en mesure de bien gérer votre portefeuille et confirme votre niveau d’éducation financière.
  •  Éliminer les crédits à la consommation: Il est nécessaire de trouver des opérations immobilières susceptibles de dégager un Cash Flow positif. Pour y parvenir, le loyer doit en effet couvrir toutes les dépenses pour éviter le piège de devoir combler un déficit à partir de vos autres sources de revenus
  •  Préparer la présentation de son dossier de prêt. A ce stade, l’investisseur a pour mission de justifier l’intérêt de son projet et en quoi le prêt immobilier est une opérations sans risque majeur pour la banque.

E. Comment obtenir un prêt immobilier sans apport

Le financement de son projet immobilier est une problématique  importante pour l’investisseur immobilier. La plupart des banques exigent cependant pour la plus part la constitution d’un apport. Toutefois, il possible de décrocher un prêt immobilier sans apport, à 110 %.
En effet, le prêt à 110 % couvre en intégralité les frais de notaires, le prix d’achat, les frais de travaux… Pour obtenir un prêt sans apport, il faut que 70 % du loyer valorisé puisse couvrir le crédit et les différentes charges d’entretien , de fiscalité… Il s’agit donc d’un bien qui s’autofinance et d’une bonne affaire en particulier.
Enfin, pour aller plus loin, je vous recommande également ma vidéo sur : « Comment obtenir son prêt immobilier »