Rentabilité locative : 8 méthodes de calcul

calcul de rentabilité

La rentabilité locative est une notion importante pour tout investissement immobilier. En effet, si vous désirez investir dans l’immobilier locatif, vous devez être capable de réaliser un calcul de la rentabilité locative. Qu’est ce que la rentabilité locative ? Comment calculer la rentabilité locative ? Découvrez dans cet article 8 méthodes pour calculer la rentabilité locative.

A- Rentabilité locative : Définition 

Rentabilité locative

Rentabilité locative

La rentabilité locative peut-être définie comme étant le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte la location d’un logement. Il se mesure par rapport au prix d’achat et de revient du bien concerné. Egalement appelé rendement locatif, il exprime un pourcentage et se calcule sur l’année.

De ce fait, c’est un paramètre à prendre en considération pour quiconque souhaiterait investir dans l’immobilier. Dans ce cas, il devra effectuer un calcul rapide de la rentabilité locative de l’opération. Ce calcul se fait en intégrant les différents éléments autour de la location qui auront un impact financier sur le long terme.

En effet, en investissant dans l’immobilier locatif, l’investisseur a des attentes par rapport au retour sur investissement. Si ces attentes ou objectifs peuvent varier d’une personne à une autre, le point commun est la perception d’un loyer. Or, la rentabilité locative permet de calculer le rapport entre l’investissement entrepris et les loyers perçu chaque année. Le choix du bien immobilier à louer est donc essentiel, d’où l’importance de veiller au taux de la rentabilité locative.


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B- Comment obtenir une bonne rentabilité

Dans l’investissement vous devez pensez rapidement au calcul de la rentabilité après impôt, cela vous permettra de savoir précisément la rentabilité locative de votre bien. En effet, une bonne rentabilité est  un gage de sécurité indéniable, de plus,  elle vous permettra de continuer à investir.

Voici quelques principes que vous pouvez appliquer pour un investissement avec une rentabilité locative intéressante :

  • Achetez votre bien moins cher. Pour ce faire, vous devrez visiter plusieurs biens, proposez des offre largement en dessous de la valeur du produit (pensez à faire une contre offre le cas échéant si le bien en vaut la peine).
  • Tenez compte du lieu. En effet, le prix d’achat sera moins conséquent dans les petites villes que dans les grandes, car la demande locative y très faible.
  • Optez pour des immeubles. En achetant un immeuble avec plusieurs appartement, vous diminuez le risque qu’il ne soit pas loué. De plus, du fait de sa taille il y a surement moins d’acheteurs, vous pouvez obtenir un bon prix.
  • Achetez des biens anciens que vous pourrez rafraîchir par la suite. Si le bien n’est plus neuf, vous négocierez plus facilement un prix avantageux. Par la suite, vous pourrez effectuer des travaux de rénovation par vous même pour réduire les coûts.
  • Bénéficiez des conseils de professionnel qui maîtrise le marché. C’est un excellent moyen pour anticiper sur le problèmes courants : Réactions des locataires, surfaces les plus sollicitées, montant du loyer envisageable, Etc.

C- 8 Méthodes de calcul d’une rentabilité locative

1. Le calcul de rentabilité locative brute

C’est la méthode de calcul de la rentabilité locative la plus connu. Sa formule est la suivante :

(Loyer annuel / prix d’achat) X 100

Donc pour un prix d’achat d’immobilier de 100 000 euros, Si vous parvenez à le louer à 700 euros le mois, le rendement locatif est calculé de cette manière : (700 x 12 / 100 000) x 100. On aura alors un pourcentage de 8.4 %.

Toute fois, cette rentabilité locative avantageuse n’a tenu compte que du prix net de vente, et celui des frais de négociation. Si vous incluez les frais de votre notaire, les frais de garantie et les frais de dossier bancaires, vous obtenez un tout autre taux locatif. L’avantage de la rentabilité brute est qu’elle vous permet d’avoir une idée rapide du taux de la rentabilité locative.

2. Le calcul de rentabilité locative nette

Cette méthode de calcul de la rentabilité locative, intègre tous les frais découlant de l’acquisition du bien. Les frais correspondant : Taxe foncière, frais de syndic, et de gestion, assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayé… A cela, vous pouvez également ajouter les vacances locatives, 1 à 3 mois selon l’individu. La formule de calcul s’écrit alors comme suit :  [(loyer annuel – charges) / prix d’achat] X 100

Pour ce qui concerne la taxe foncière, vous devez déduire la part prise en charge par vos locataires. C’est celle qui correspond à la taxe d’ordures ménagères.

Si on reprend notre exemple précédent pour un prix d’achat de 100 000 euros, un loyer de 700 euros, des charges estimées à 1000 euros.  [((700 x 12) – 1000) / 100 000] x 100. On obtient une rentabilité locative de 7.4 %.

3. Le calcul de rentabilité locative nette nette

Cette méthode calcul de la rentabilité permet encore de mieux affiner son calcul. C’est calcul complexe qui engage votre fiscalité. En effet, il prend en compte votre niveau d’imposition (le taux marginal d’imposition), vos crédits et réductions d’impôts… Elle dépend donc d’une personne à une autre.

La formule du calcul est la suivante : [(loyer annuel – charges – impôts) / prix d’achat] X 100

On comptabilise l’impôt sur le revenu prélevé sur vos loyers nets (et revenus salariés) dont le montant dépend de votre taux marginal d’imposition. En plus, on ajoute les prélèvements sociaux au taux global de 15,5 %.

Revenons à notre exemple et fixons vos impôts plus les prélèvements sociaux font 1500 euros. Votre rentabilité nette  deviendra de : [((700 X 12) – 1000 – 1500) / 100 000] X 100. Ce qui correspond à un taux de 5.9 %.

En ajoutant toutes ces charges, votre rendement locatif se trouve considérablement réduit. Il faut donc envisager une solution qui permettra de faire disparaître vos revenus fonciers.  En effet, si vous  gagnez 0 euros, le fisc ne pourra pas vous réclamer d’impôt.

4. La rentabilité brute sans impôts

Il concerne le cas où l’investisseur ne paie pas d’impôts en raison de travaux importants et donc d’un déficit foncier sur plusieurs années.  Le risque, en effet est de payer un impôt qui annule complètement le cash-flow attendu, voire même qui coûte plus cher que ce que l’investissement rapporte.

Pour ce cas ci, il y a 3 stratégies qui permettent de ne pas payer d’impôts en immobilier.

a- La location meublée

Si vous optez pour une location meublée, vous avez principalement deux modes d’imposition :

  • Le régime micro-BIC à 50%
  • Le régime réel simplifié.

Si vos revenus de location meublée sont inférieurs à 70.000 euros par an, le régime micro-BIC s’applique à vous. C’est un mode de calcul où vous déclarez 50% de vos revenus et vous payez des impôts sur ces 50%. C’est le moyen idéal si on veux se simplifier la vie, le soucis étant que vous payerez qu’en même les impôts.

Le régime réel simplifié quant à lui, est plus complexe mais il permettra de déduire deux grandes catégories de dépenses :

  • Les charges liées à exploitation du bien.
  • Les amortissements du bien, des meubles et ceux du aux travaux.

En déduisant ces éléments des revenus locatifs, on abouti à un résultat fiscal négatif. Comme l’imposition se fait en fonction des revenus fiscaux et non des loyers, elle sera nulle sur des années.

b- La location nue et le déficit foncier

Cette méthode concerne ceux qui ne sont pas dans la capacité de faire de location meublée. Lorsque vous louez un bien en location nue, vous avez 2 modes d’imposition :

  • Le régime micro-foncier avec 30% d’abattement.
  • Le régime réel.

Il faut noter que le régime micro foncier n’est valable que pour un revenu annuel inférieur à 15 000 euros par an. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur vos loyers, et vous déclarez les 70% restants.

L’inconvénient de cette méthode est que vous payerez les impôts sur les 70 % que vous avez déclaré. Toute fois, cette solution est intéressante pour ceux qui n’ont que très peu de charges à déduire.

Le régime réel, quant à lui, permet de déduire des charges des revenus locatifs. Par contre, il ne permet pas de procéder à l’amortissement comme pour le meublé. Toute fois, en faisant beaucoup de travaux, vous serez capable de les déduire de vos revenus et créer ce que l’on appelle du déficit foncier :

  • Déductibles de l’ensemble des revenus, dans une limite de 10.700 euros, la première année.
  • Le reliquat est rapportable les années suivantes (jusqu’à 10 ans) et déductible des revenus fonciers.

C- Créer une Société Civile Immobilière (CSI) à l’IS

Une CSI est une société composée de deux ou de plusieurs personnes qui décident d’acquérir ensemble un bien immobilier et de le gérer. C’est une solution idéale, pour le cas où vous achetez un bien immobilier dans lequel il n’y a pas de travaux à faire et qui est en non meublé. Cette solution vous permet à la fois :

  • De bénéficier d’une grande stabilité sur la fiscalité dans le temps.
  • De bénéficier des amortissements chaque année.

En effet, l’impôt sur les sociétés est beaucoup plus stable que l’impôt sur les particuliers. Ce taux est actuellement fixé à 28% des bénéfices, et va être ramené à 25% à l’horizon 2022. Vous bénéficierez donc d’une certaine stabilité sur plusieurs années. Ajoutez à cela, vous aurez droit à des amortissements sur votre investissement, un abattement qui va venir en déduction de vos revenus locatifs.

L’inconvénient de cette méthode réside dans le fait que si vous décidez d’opter pour la S.C.I à l’IS, cela est irrévocable. Si un jour vous souhaitez revendre, votre imposition sera soumise à la plus-value des sociétés. En réalité, elle sera calculée par rapport au prix d’achat, minoré des abattements.

5. Le Taux de Rentabilité Interne (TRI)

Le taux de rentabilité interne (TRI) est un indicateur qui permet de mesurer la pertinence d’un projet. Son principe est simple : il prend en compte tous les flux (achats, ventes, revenus, frais, fiscalité…) et ramène tout sur un rendement annuel. Ainsi, il permet de comparer des projets qui au départ n’ont pas grand-chose en commun. C’est un indicateur financier, qui aide à la décision avant tout investissement.

D’une manière simple, le TRI se calcule en tenant compte des flux d’entrée, et des flux de sortie, sur une année. L’objectif est d’aboutir à un taux annuel. Cette rentabilité locative se calcule donc à l’aide d’une fonction du temps : TRI = (flux entrants / flux sortants) x [(1 / t) – 1]


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6. Le ratio valorisation sur somme investie

Cette méthode de calcul de la rentabilité locative met en relation la somme que vous investissez et la valorisation annuelle de votre bien. Pour cela, on part du principe que votre bien s’autofinance (le cas où vos loyers couvrent parfaitement toutes vos charges). Dans le cas contraire, vous devez intégrer vos pertes ou vos profits.

A titre illustratif, si vous achetez un appartement à 100 000 euros tous frais compris, et que votre apport personnel est de 10 000 euros et que la valeur du bien s’accroît de 1 % chaque année (donc de 1000 euros la première année), votre ratio sera de 10 %.Les résultats de ce ratio dépendent de l’emplacement du bien. Pour un bien situé en plein centre d’une grande agglomération, le ratio sera positif,. Par contre, si le bien se trouve en campagne le ratio sera différent.

7. La règle du 1 %

C’est un calcul de de la rentabilité locative encore plus simplifié. En effet, il stipule que le loyer mensuel de votre investissement doit vous rapporter au moins 1 % du coût d’acquisition(tous frais compris). Donc, si votre bien vous a coûté 100 000 euros, il faut qu’il vous rapporte au moins 1 000 euros chaque mois. Toute fois c’est un rendement qu’il n’est pas facile d’obtenir.

8. Une autre méthode de calcul

En estimant le prix de vente de votre bien dans 15 ans et sachant que vos biens sont situés en plein centre ville d’une agglomération d’au moins 200 000 habitants. Partez du principe que votre bien ne prendra pas de valeur. D’un autre côté, vous additionnez ce que vous coûte votre bien durant ces 15 années : apport, travaux, taxes et impôts, charges diverses.

Ensuite, retranchez le prix de la vente de tous ces frais, et le résultat c’est ce que vous aurez gagné. De plus, si vous avez réalisé un bel investissement locatif, avec, un loyer supérieur à vos mensualités et charges), ces 15 000 euros auront été payés par votre locataire…

Enfin, je vous propose cette vidéo dans laquelle j’aborde « comment avoir un bon rendement locatif ».