Comment trouver de bonnes affaires dans l’immobilier: Plan d’action

Rendement projet immobilier

Investir dans l’immobilier est un bon début, mais trouver de bonnes affaires dans l’immobilier pour rentabiliser son investissement est encore mieux. De nos jours tout investisseur, débutant ou avancé désire réussir dans l’immobilier au premier essai. Ce qui est pourtant rarement le cas. Comment trouver de bonnes affaires dans l’immobilier? Quelles sont les plans d’action pour réaliser une bonne affaire dans l’immobilier?

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La valeur locative du bien immobilier

Trouver de bonnes affaires dans l'immobilier - Le potentiel

Trouver de bonnes affaires dans l’immobilier – Valeur locative

Avant de se lancer à la recherche de bonnes affaires dans l’immobilier, il est primordial de bien définir le profil du locataire cible qui occupera ce bien. Ce dernier changera en fonction du type de bien. Il est évident que la demande locative pour une maison différera de celle d’un bien immobilier petit (T1 – T2), moyen (T3 – T4) ou grand (T5 – T6).

Les petites surfaces (T1 – T2) sont généralement adressées aux étudiants. Pour réussir un investissement locatif sur de petites surfaces, il est judicieux d’évaluer la demande locative y afférente. Pour le cas des petites surfaces dont la cible est principalement estudiantine, il suffira de se rendre sur le site du ministère de l’enseignement pour évaluer la population d’étudiants sur la ville où se trouve le bien immobilier.

Une fois la population estudiantine connue, on évalue sa représentativité par rapport à la population globale de la ville. Une ville comme Abilly (37160) ne présente pas la même densité d’étudiants qu’une ville comme Montpellier (34000).

Passé cette étape, il faudra descendre à plus petite échelle, notamment au niveau du secteur de la location. Une ville peut présenter un bon potentiel global de location et le secteur retenu par l’investisseur n’est cependant pas attractif pour la cible. Le secteur aura d’autant plus de potentiel que les universités sont proches du bien immobilier.

Ces objectifs doivent correspondre également à vos propres aspirations. Ainsi connaitre le potentiel d’un bien immobilier en projet d’acquisition revient à évaluer réellement son attractivité pour le locataire cible à travers certains critères déterminés.

Où investir et dans quoi le faire pour rentabiliser son investissement dans l’immobilier?

La demande sur la ville et sur le secteur

Trouver de bonnes affaires dans l'immobilier - La demande sur la ville

Trouver de bonnes affaires dans l’immobilier – La demande sur la ville

C‘est l’un des critères les plus importants dont il faut tenir compte lorsqu’on est investisseur débutant en immobilier. Il s’agit de cibler globalement la demande en logement des habitants qui peuplent la ville en fonction de leur secteur d’activité. En effet connaitre par exemple le rapport d’étudiants sur le nombre d’habitants total peut constituer un indicateur pour investir dans les petites surfaces. Plus ce rapport sera élevé, plus la demande des étudiants sera forte dans le secteur. Ainsi un investissement dans les studios et appartement de petites tailles sera envisageable pour réaliser une bonne affaire.

De même, faire de bonnes affaires dans l’immobilier implique une connaissance et une maîtrise de l’environnement dans lequel se trouve le bien. En effet l’emplacement du bien est un critère important car il renseigne non seulement sur sa valeur mais aussi sur son orientation. La proximité de votre bien avec les écoles, les commerces et l’accès à toutes les commodités du quartier donnent de la valeur à votre logement. Il est préférable d’avoir un bien à proximité des pharmacies, des agents de sécurité plutôt qu’à proximité des bars et des boites de nuit.

En somme, il est important de mentionner à cette étape, les points bloquants et les points avantageux à une bonne affaire dans l’immobilier. Il s’agit notamment de:

Points bloquants aux bonnes affaires dans l’immobilier

  • Absence de sécurité (quartier malfamé)
  • Délinquance (quartiers chauds)
  • Nuisances générales (voisinage proche et éloigné, autoroute, voie ferroviaire)
  • Boîtes de nuit (réputation sulfureuse)
  • Copropriété (pouvoir de décision restreint)
  • Défaut de construction (c’est un handicap pour la revente)
  • Mauvais payeurs (locataires indélicats)
  • Humidité pénétrante
  • Xylophage (dégradation du bois)
  • Exploitation industrielle, de bois ou agricole

Points avantageux aux bonnes affaires dans l’immobilier

  • Ecoles
  • Garages
  • Supérettes, Commerces
  • Forces de l’ordre dans le voisinage (commissariat de police, gendarmerie)
  • Caserne de pompiers
  • Parking, Garages
  • Espaces verts

Le rendement du bien immobilier

C’est un indicateur prévisionnel qui renseigne sur la rentabilité de l’investissement. D’autre part il permet de jauger le potentiel du bien immobilier afin de déterminer si l’investissement effectué est une bonne ou une mauvaise affaire.

Faire de bonnes affaires dans l’immobilier: Les travaux

Trouver de bonnes affaires dans l'immobilier - Les travaux

Trouver de bonnes affaires dans l’immobilier – Les travaux

Il est indispensable d’investir dans un logement qui ne nécessite pas assez de temps et de moyens financiers pour sa rénovation. Outre l’état physique du bien, il faut avoir à l’esprit son coût. En effet le bien en cours d’acquisition doit avoir un prix bien en dessous de celui du marché. Cela permettra de réaliser une marge  qui sera nécessaire pour des travaux de rénovation.

Aujourd’hui, la grande tendance dans l’immobilier rentable concerne l’achat des biens anciens nécessitant des travaux de rénovation. Acheter dans le neuf n’est certainement pas la solution idéale. C’est une approche peu rentable lorsqu’on souhaite réaliser de bonnes affaires. L’immobilier dans le neuf coûte cher, souvent surévalué et le temps nécessaire pour amortir les charges inhérentes est long.

Néanmoins on peut envisager réaliser au moment de l’achat quelques bons plans en achetant dans le neuf. En effet, puisque la durée de détention du bien immobilier est longue et se compte bien souvent en dizaines d’années, on peut encore espérer que les prix flambent un jour.

Pour évaluer les travaux, il est recommandé de recourir à des professionnels du métier pour avoir un chiffrage correct. Toutefois, pour les petites surfaces, il est possible d’estimer à la louche les travaux au mètre carré.

Une fois les travaux de rénovation achevés, veillez à équiper votre bien avec du matériel de qualité. Vous pourrez ainsi jouer sur la qualité pour fixer un loyer dans la fourchette haute proposée sur le marché. Des locataires qui acceptent de payer plus cher pour avoir de la qualité sont moins susceptibles d’avoir des impayés. La qualité du bien influe sur le prix proposé à la location et détermine le type de locataire susceptible de s’y intéresser.

Faire de bonnes affaires dans l’immobilier: La banque

Faire de bonnes affaires dans l'immobilier - Crédit bancaire

Faire de bonnes affaires dans l’immobilier – Crédit bancaire

Il est souhaitable d’obtenir des crédits immobiliers auprès de la banque où sont domiciliés votre compte courant et votre compte épargne pour financer l’achat d’un bien immobilier. Vous pourrez en cas de refus recourir à d’autres banques. Le levier du crédit consiste à utiliser l’argent de la banque pour réaliser vos opérations immobilières plutôt que de recourir à votre propre argent. En effet cela vous évite des problèmes liés aux imprévus et aux travaux.

Les banques acceptent généralement accorder ce prêt à 80% de la mensualité de votre loyer minimum. Si 80% du loyer couvre le crédit, il est probable de réaliser un cash-flow positif. Le calcul du cash-flow se fera donc sur la base des 20% restants. L’imposition n’est pas prise en considération à cette étape du processus. Puisque vous n’avez pas vous même sorti de l’argent de votre poche, c’est un investissement autofinançable. C’est quelque peu difficile de trouver des biens qui respectent ce critère, cependant c’est dans cette catégorie que se font de bonnes affaires dans l’immobilier.

Faire de bonnes affaires dans l’immobilier: Les charges

Il est important d’évaluer de façon exhaustive les charges inhérentes au bien immobilier dont on se propose de faire l’acquisition. Comme mentionné dans les points bloquants, la copropriété restreint le pouvoir de décision de l’investisseur. Les charges de copropriété imprévues peuvent désagréger le cashflow prévisionnel et transformer une bonne affaire en gouffre financier . Il s’agit notamment des travaux:

  • En attente d’exécution au moment de la signature de l’acte d’achat,
  • Votés à l’assemblée générale contre l’avis de l’investisseur
  • Surévalués par l’agence immobilière chargée de la gestion de la copropriété

La taxe foncière, les petits travaux imprévus, l’assurance loyers impayés sont autant de charges à prévoir pour s’assurer de réaliser de bonnes affaires dans l’immobilier.

En ce qui concerne l’imposition, on distingue:

  • Les revenus fonciers (location nue),
  • Les BIC (bénéfices industriels et commerciaux pour la location meublée)

Vous pouvez recourir selon votre cas à un régime d’imposition au forfait ou au réel. Les calculs se font généralement sur vos revenus hors charges (taxes foncières, charges de copropriété…). Une opération immobilière potentiellement à cash-flow négatif peut être rattrapée en jouant sur le type montage (SARL, SAS, SCI à l’IS, LMNP…). Le taux d’imposition s’applique alors à la société et non la personne physique dont on considère la Tranche marginale d’imposition (TMI).

Le paratonnerre de l’investisseur immobilier

Faire de bonnes affaires dans l'immobilier - Sécurité

Faire de bonnes affaires dans l’immobilier – Sécurité

Le bien immobilier objet du projet d’acquisition présente une valeur intéressante et un rendement supérieur à 10%. Il s’agira dans cette 3ème phase de jouer la carte de la sécurité. L’investissement immobilier porte sur des montants élevés et le critère de prudence vous protégera en cas de coup dur.

La première action sécuritaire à effectuer est d’acheter le bien immobilier en-dessous des prix du marché. Cela offre la possibilité de le revendre éventuellement après travaux immédiatement ou ultérieurement. La marge issue de cet achat doit couvrir au minimum les frais de notaire (ou frais de mutation) qui s’élèvent généralement à 8%. Il est donc recommandé à l’investisseur immobilier d’acheter au minimum à 8% au-dessous des prix du marché.

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Enfin, pour identifier de façon efficace les prix pratiqués sur le marché, on peut utiliser des sites comme Leboncoin, Seloger, Logicimmo… qui indiquent le prix au mètre carré dans le secteur où se trouve le bien immobilier.

Plus il y a de biens à l’achat et à la revente, plus le secteur est dynamique. Le bien immobilier est donc liquide. C’est un facteur qui sécurise quelque peu votre investissement. Il y a également d’autres facteurs de sécurité comme les:

  • Bassins d’emploi
  • Produits culturels (musées, théâtres…)
  • Administration
  • L’épargne au moins 1 an de loyer

En définitive, pour faire de bonnes affaires dans l’immobilier, il faut vérifier les critères suivants:

  • Valeur locative du bien immobilier
  • Rendement du bien immobilier
  • Paratonnerre de l’investisseur immobilier

Pour aller plus loin, découvrez dans cette vidéo: Comment trouver une bonne affaire en immobilier