Achat immobilier : 7 étapes pour être rentable

Achat immobilier - 7 étapes pour être rentable

Projetez-vous de faire un achat immobilier mais ignorez les étapes à suivre ? En effet, finaliser un achat immobilier exige le respect de plusieurs étapes. Trouvez dans cet article la chronologie des étapes à suivre, de l’idée d’achat à l’acquisition finale de votre bien immobilier.

7 étapes pour effectuer un achat immobilier 

Etape 1 : Rechercher un bien immobilier

Vous désirez acquérir un bien immobilier et ne savez comment vous y prendre dans la recherche. Sachez qu’aucune règle ne régit cette étape. Différentes options s’offrent à vous :

  • Effectuer vos recherches individuellement : si vous choisissez de faire vos recherches seul, les journaux d’annonces légales et magazines vous serviront. De même les sites internet et les ventes directes entre particuliers sont d’autres possibilités.
  • Bénéficier des services d’un notaire : le notaire, en tant qu’officier public et juriste de droit privé a des prérogatives et compétences en immobilier qui lui permettent d’être informé des éventuelles mises en vente. Vous pourrez, donc vous adresser à lui pour ce qui relève de l’achat immobilier. Notamment, par le moyen des ventes aux enchères , des sites spécialisés d’annonces notariales.
  • Faire appel à un agent immobilier : l’agent immobilier fera office d’intermédiaire entre le vendeur et vous moyennant des commissions.

Etape 2 : Faire une offre d’achat immobilier

Achat immobilier - offre d'achat

Achat immobilier – offre d’achat

L’offre d’achat est faite par l’acquéreur potentiel du bien immobilier au vendeur. Par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un agent immobilier,  vous présentez votre offre d’achat au vendeur qui fixera les conditions de vente. Cette offre vous engage en ce sens que c’est vous qui la signez. Par exemple, vous souhaitez acheter un appartement dans la ville à 200 000 euros au comptant sur une échéance d’un mois et le vendeur propose 250 000 euros sur 12 mois. Les conditions que vous négociez vous engagent si le vendeur accepte votre offre dans les conditions et délais déterminés. On parle alors de compromis de vente ou promesse.

Etape 3 : Choisir un notaire pour faire un achat immobilier

Dans une procédure de vente ou achat immobilier, il est préférable de choisir votre notaire personnel afin d’éviter tout conflit d’intérêt. Comme précédemment évoqué, la signature du compromis de vente vous engage. Il est donc nécessaire qu’elle se fasse devant un officier juridique, de préférence le vôtre.  Dans ce cas, les frais de notaire fixés par l’Etat, seront partagés entre l’acheteur et le vendeur. Le notaire du vendeur rédige l’avant-contrat de vente et le vôtre se chargera de la vente définitive.

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Etape 4 : Signature d’un compromis de vente pour acheter un bien immobilier

Achat immobilier - signature du contrat

Achat immobilier – signature du contrat

Le  compromis de vente ou avant-contrat

C’est un document qui précise toutes les modalités relatives à la signature d’une vente définitive. Il comprend le prix, les modalités de paiement, la date de mise en possession, les conditions suspensives (prêt, documents d’urbanisme, plans, etc.) . L’ensemble des clauses décrites dans ce document sera également repris dans l’acte de vente.

Pour la signature du compromis de vente, il est généralement demandé de donner une garantie d’environ 10% du prix d’acquisition du bien.  Vous devrez vous acquitter également des frais de rédaction du compromis. Quant au vendeur, il vous délivrera le diagnostic (état, situation géographique, composition, valeur…) du bien immobilier qu’il souhaite vous vendre.

Le contrat de réservation

Néanmoins, il existe un contrat de réservation qui diffère plus ou moins du précédent. En effet, contrairement au compromis de vente qui est effectif, le contrat de réservation est prévisionnel. Tous les éléments qui y figurent le sont également. L’acheteur est appelé à verser, selon les dispositions de la loi, une garantie de 5% du prix si l’acquisition a lieu durant l’année du contrat. Sinon, l’acquéreur versera 2% si l’achat immobilier a lieu 2 ans après la signature. De même, la signature du contrat de réservation et les conditions de restitution du dépôt de garantie sont similaires à celles de l’avant-contrat. Il est accordé 10 jours de délai de rétraction au cessionnaire.

Etape 5 : Validation d’un compromis de vente

Achat immobilier - validation du contrat

Achat immobilier – validation du contrat

La validation du compromis de vente se fait dans le respect des engagements de chaque partie en conformité aux clauses de l’achat immobilier.

Les contraintes de l’acheteur 

Le dépôt de garantie est un engagement financier, outre la signature du compromis qui est administratif. Il n’est pas légalement obligatoire, mais il peut être considéré comme une promesse d’achat immobilier pour l’acquéreur. La somme est conservée par le notaire durant le délai de la promesse de vente.

Si toutes les conditions suspensives ont été levées et la vente n’a toutefois  pas lieu, cet argent servira de dédommagement pour le vendeur. En effet, vous aurez un délai de 10 jours pour vous rétracter à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat, sans obligation justificative. Durant ce délai, si vous vous rétractez, votre garantie pourra être récupérée dans la totalité dans les 21 jours qui suivent votre décision.

Dans le cas contraire, il servira d’acompte sur le prix si la signature de vente définitive a lieu.

Les obligations du cédant

Le cédant ou vendeur a l’obligation de fournir toutes les pièces techniques et légales de son bien immobilier durant la signature du compromis de vente. L’ensemble des documents relatifs à l’achat de maison doit être remise au notaire. Ces pièces sont les suivantes :

  • L’état relatif à l’amiante dans les parties privatives et communes;
  • Le mesurage de superficie du lot vendu;
  • L’état des risques naturels et technologiques;
  • L’état des biens mobiliers s’ils sont compris dans la vente;
  • Le constat de risque d’exposition au plomb;
  • L’état parasitaire (termites…);
  • Certificat de copropriété s’il y a copropriété d’immeuble; (ainsi que le montant des charges inhérentes et le carnet d’entretien)
  • Le diagnostic de performance énergétique;
  • L’état des installations de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans;
  • Le certificat d’assainissement.

Etape 6 : L’offre de prêt pour un achat immobilier

Achat immobilier - prêt immobilier

Achat immobilier – prêt immobilier

Si vous souhaitez acquérir votre bien immobilier (immeuble, appartement, studio,…) à crédit, vous avez droit à une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts, stipulée dans votre avant-contrat. Ainsi, en cas de non-obtention de votre prêt, vous avez le choix de poursuivre la vente si vous disposez d’autres moyens de règlement, ou renoncer à l’achat de votre maison. Vous pourrez, alors, récupérer votre dépôt de garantie.

L’acceptation de l’offre de prêt 

Selon les conditions prévues dans la promesse de vente, vous disposez d’un délai minimum d’un mois pour obtenir votre prêt immobilier. Vous ne pouvez accepter l’ordre que dans un délai de 10 jours à compter de sa réception. De ce fait, vous ne pourrez signer le contrat avant cette échéance.

Le rôle du notaire

Le notaire aura pour rôle de vérifier la conformité juridique de la transaction ainsi que sa sécurité. En effet, il devra s’assurer de l’exactitude des informations fournies par le propriétaire du bien à vendre, ses précédents titres de propriété, la conformité des pièces justificatives, la situation hypothécaire, les servitudes, etc.

Par ailleurs, si le bien est sujet à droit de préemption urbain, le département ou la commune peut saisir le bien pour réaliser un projet d’intérêt général. Dans ce cas, la vente pourra avoir lieu qu’une fois les responsables de la localité auront signé une déclaration d’intention d’aliéner. Cette déclaration devra être envoyée par le notaire. Il faudra attendre deux mois après réception de ladite déclaration pour signer le contrat de vente.

Etape 7 : Signature de l’acte vente d’un bien immobilier

Achat immobilier - signature du contrat

Achat immobilier – signature du contrat

La signature du contrat de vente immobilière se fait par l’acquéreur légal. Toutes les parties doivent être présentes ainsi que le notaire (et l’agent immobilier s’il est le principal intermédiaire) afin d’éviter tout vice de forme.

Avant la signature

Assurez-vous de la conformité de tous les documents fournis. Il est vivement recommandé de faire une visite du bien pour vérifier l’état des lieux (salubrité, objets déclarés ou non, relevés des compteurs, etc.). A cette étape, vous pouvez également poser toutes les questions et présenter vos éventuelles inquiétudes.

Après la signature

Le cédant vous remettra les clés du bien immobilier en échange du chèque de banque que le notaire remettra en votre nom.

Dans le cas d’un achat sur plan ou vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vous avez un premier paiement puis un second. D’abord, vous payez à la signature de l’acte si les fondations de la maison ou de l’immeuble sont achevées. Puis, vous réglez la deuxième partie selon l’état d’avancement des travaux et le type de garantie du promoteur immobilier :

  • Garantie extrinsèque (une banque…) : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement et le solde de 5 % à la livraison ;
  • Garantie intrinsèque : 20 % à l’achèvement des fondations, 45 % à la mise hors d’eau, 85 % à l’achèvement et le solde à la livraison.

Comment faire une offre d’achat immobilier 

Achat immobilier - déterminer la valeur du bien

Achat immobilier – déterminer la valeur du bien

Dans les démarches d’achat immobilier, un certain nombre de points allant de la formulation de l’idée d’achat à l’acquisition, sont nécessaires.  Pour faire une offre d’achat immobilier, suivez les étapes suivantes:

1. Déterminer la valeur du bien

Avant d’entamer toute démarche administrative pour un achat immobilier :

  • Renseignez-vous sur l’état du marché dans le département ou la ville ciblé (e);
  • Utilisez des outils d’évaluation immobilière comme La Cote Immo, Valhome, Le Vigan…
  • Evaluez les atouts et faiblesses du bien (situation géographique, attrait de la ville, emplacement, etc.)
  • Si possible, informez-vous sur l’état du système général du bien ( électricité, extérieurs, plomberie…)
  • Estimez le prix à proposer afin de faire une offre raisonnable.

2. Choisir entre l’offre d’achat verbale ou écrite

Une fois l’évaluation faite et le prix du bien immobilier estimés, vous pouvez formuler votre offre d’achat. Pour ce faire, vous devez considérer deux options possibles :

  • Faire une formulation orale qui ne vous engage en rien, ni vous ni le vendeur.  Choisissez cette option si vous avez des doutes sur vos intentions d’achat ou sur le vendeur.
  • Faire une formulation écrite qui un acte juridique qui vous engage légalement vis-à-vis du vendeur. Par cet acte, vous prenez l’engagement formel d’acheter le bien, sous certaines clauses.

3. Rédiger l’offre d’achat écrite

Lorsque votre décision est prise et que vous êtes assuré de la crédibilité du vendeur et de la valeur du bien, vous pouvez rédiger de façon manuscrite votre offre. Mentionnez-y les éléments suivants :

  • Le prix d’offre d’achat ;
  • Le bien concerné (superficie, situation géographique, caractéristiques propres du bien, etc.)
  • La durée de validité de l’offre , entre 5 à 10 jours (temps que le vendeur a pour accepter ou refuser votre offre);
  • Les modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée avec accusé de réception, ou voie d’huissier);
  • Le délai de rétractation (7 jours);
  • Le moyen de financement (prêt et/ou apport personnel) ;
  • Précisez que votre engagement ne sera définitif qu’à la signature de l’avant-contrat.

4. Ajouter des clauses suspensives

Veillez à ajouter des clauses suspensives qui vous permettront de vous rétracter et annuler la procédure quand vous le souhaitez. Cette clause peut être relative au montant des travaux, à l’obtention du prêt immobilier, de l’état de l’immobilier…

5. Prendre des précautions avant l’envoi de votre offre

Assurez-vous d’avoir pris les précautions nécessaires et légales avant de faire part de votre offre d’achat immobilier au vendeur. Après réception, le document ne pourra plus être modifié. Ne versez pas d’argent avant la signature du contrat de vente (l’avant-contrat et le contrat final). Relisez attentivement votre document et confirmez bien que vous y avez noté l’essentiel des éléments ci-dessus mentionnés.

6. Prendre des mesures de rétractation

Vous pouvez vous rétracter si le vendeur n’a pas répondu dans le délai, s’il a refusé vos propositions ou si l’offre est caduque et le vendeur vous a fait une contre-proposition écrite.

Comment financer son bien immobilier

Achat immobilier - financer son achat

Achat immobilier – financer son achat

Pour financer votre bien immobilier, vous avez deux principales options : demander un prêt immobilier ou faire un apport personnel.

Demander un prêt immobilier

L’octroi de prêt immobilier se fait sous certaines conditions :

  • Présenter à votre banque un bon projet immobilier, notamment un business plan sur votre demande d’achat en indiquant ce à quoi sera destiné le bien (habitation ou location);
  • Présenter vos trois derniers relevés bancaires;
  • Etre muni de vos pièces d’identité;
  • Ne pas avoir de précédentes dettes ou qu’elles soient amorties;
  • Justifier d’un revenu régulier et d’une situation financière stable (la banque a besoin de s’assurer de votre solvabilité);
  • Présenter tous les documents justificatifs du bien immobilier (superficie, caractéristiques, état, situation géographique, respects des règles d’urbanisation, valeur en prix, etc.)

Avant tout, demandez conseil à des professionnels en bâtiments, conseillers en gestion de patrimoine, etc.

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Par ailleurs, vous avez différents types de prêts :

  • Prêt amortissable : proposé s’il s’agit de votre premier investissement immobilier;
  • Prêt in fine : il vous permet un remboursement du capital au terme si vous touchez d’autres revenus locatifs;
  • PTZ ou Prêt à Taux Zéro :  c’est un prêt aidé par l’état qui réduit votre taux d’endettement sous certaines conditions.

Faire un apport personnel

Si vous optez pour un apport personnel, vous devriez le mentionner dans l’offre d’achat immobilier et le mentionner durant la signature du contrat. Pour ce faire, vous devez vous assurer de disposer de la somme exacte demandée par le vendeur et être prêt à l’échéance convenue pour effectuer la transaction. Toute information fausse ou omise lors de la signature de l’avant-contrat peut annuler la conclusion du contrat. En conséquence, prenez toutes vos dispositions administratives et financières pour le bon déroulement de l’achat.

En définitive, retenez que l’achat d’un bien immobilier est soumis par plusieurs étapes à suivre mais également un ensemble de procédures à respecter afin de réussir son achat. Notez bien les conditions et étapes explicitées dans l’article afin de bien conclure et réussir votre investissement immobilier.

Pour aller plus loin sur l’achat immobilier, suivez la vidéo suivante sur  » Comment investir dans l’immobilier à l’étranger ? »