5 Niches rentables dans l’immobilier

Investir dans l'immobilier

Investir dans l’immobilier dans l’objectif de se construire un patrimoine important et développer des revenus complémentaires est un désir partagé par la plupart des investisseurs. Cependant, nombreux sont les prétendants à l’investissement à court d’idées. Ils ignorent les niches rentables dans l’immobilier susceptibles de leur permettre la réalisation de leurs objectifs patrimoniaux. Dans cet article, nous exposerons 5 niches rentables dans l’immobilier qui sont peu connues ou inexplorées en dépit du potentiel qu’elles recèlent.

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La pierre est devenue le placement privilégié de bon nombre d’investisseurs en raison de sa sécurité, de sa compétitivité et dans l’optique de se créer des revenus passifs et un patrimoine. Il existe deux principaux types d’investissements immobiliers : l’immobilier physique ou la pierre et l’immobilier papier.

L’immobilier physique comme on peut se l’imaginer désigne un investissement réalisé sur les biens immobiliers (appartement, studio, immeuble, parking…). La pierre papier quant à elle, désigne un type de placement immobilier dans lequel on investit par le canal d’une société de gestion. Elle se matérialise sous forme de parts détenues dans une société de gestion notamment les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Cette société a pour vocation d’investir dans l’achat et la location d’immeubles au moyen de capitaux déposés par des particuliers. Ces dernières sont rémunérées après déduction des frais de gestion (impôts, charges de copropriété, assurance…).

Cependant, l’immobilier physique est l’option la mieux indiquée pour bâtir votre patrimoine et développer des revenus passifs. Avec l’investissement immobilier physique, nul besoin d’investir votre capital d’autant que votre banque peut vous octroyer un prêt immobilier. Toutefois, pour obtenir un prêt immobilier, vous avez l’obligation d’une bonne gestion de compte et d’une capacité d’épargne.

Il existe de nombreuses niches dans l’immobilier physique pour investir et rentabiliser et votre investissement.

5 niches rentables dans l’immobilier: L’immobilier locatif

Immobilier locatif- niches rentables

Immobilier locatif – niches rentables

Au regard de l’explosion démographique dans le monde et de l’avènement de différents pôles socio-économiques à grand dynamisme, investir dans l’immobilier locatif s’inscrit dans une bonne démarche. En effet, pour réussir un investissement dans l’immobilier locatif, le processus implique une prise en compte de nombreux paramètres.

L’investissement immobilier locatif est un écosystème composé de nombreux acteurs. De l’investisseur immobilier au locataire en passant par le banquier, le notaire, l’agent immobilier, l’environnement d’un investissement immobilier locatif apparaît plus ou moins complexe. Une accommodation s’avère indispensable.

Tout d’abord, un investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier (studio, appartement immeuble) afin de le louer et de générer des plus-values. En considération des limites du système économique, le salariat ou une seule source de revenus sont insuffisants pour préparer votre retraite. Ainsi, pour atteindre l’indépendance financière et vivre la vie de vos rêves, investir dans l’immobilier locatif est une option accessible pour tous. L’investissement immobilier permet de se construire un patrimoine et de développer des revenus passifs.

D’entrée de jeu, il est prépondérant de débloquer la croyance selon laquelle l’investissement immobilier est la chasse gardée des hommes riches, puissants : il est accessible à tous. En effet, vous pouvez investir dans l’immobilier locatif en contractant un prêt au sein de votre banque. Une bonne tenue de compte et des revenus réguliers ainsi qu’une capacité d’épargne sont entre autres des critères pour obtenir (sans apport) un prêt immobilier.

Comment réussir son investissement locatif?

Dans le but de réussir votre investissement locatif, de nombreux paramètres sont à prendre en compte.

Le choix de son bien immobilier

Il est important de choisir un bien immobilier à la location dans les emplacements dynamiques à fort potentiel économique. Pour réussir un investissement locatif, l’emplacement du bien immobilier est un facteur déterminant. A cet effet, il est primordial d’opter pour des secteurs en essor socio-économique et bénéficiant des services de qualité (transport, commerce, assainissement…) afin de louer aussi vite que possible votre bien.

Etude du marché locatif

L’immobilier locatif est soumis à la loi de l’offre et de la demande. Il faut adapter votre bien immobilier aux besoins du marché pour trouver aisément de bons locataires. Prévoir une étude de l’offre et de la demande en logements du secteur de votre investissement est un choix stratégique pour réussir son investissement locatif.

Evaluer la rentabilité

Votre bien immobilier possède un potentiel intrinsèque qu’il faut extraire au maximum. Les loyers perçus à la location d’un bien doivent être à même de couvrir le remboursement du crédit immobilier et les différentes charges liées à son acquisition ainsi qu’à son entretien.

Financer l’acquisition de son bien immobilier

Votre banque est susceptible de vous octroyer un prêt immobilier pour devenir propriétaire. Vous devez donc penser à l’obtention d’un prêt sans apport et d’autofinancer votre bien immobilier. Il est d’une importance capitale d’avoir une rentabilité approximative de 10 % pour dégager un cash-flow positif. Ainsi, vous pourrez enchaîner des investissements locatifs et vivre de vos loyers.

Sélectionner ses locataires

Il est prépondérant d’établir le profil du locataire idéal que vous voulez pour éviter les impayés et la détérioration de votre bien. Par ailleurs, dans le but de réduire les vacances locatives, le tri des candidats à la location peut aboutir au choix d’un locataire à même d’occuper votre bien aussi longtemps que possible.

Mettre en gestion votre bien immobilier

La gestion locative de ses biens immobiliers est une problématique à laquelle bon nombre d’investisseurs rechignent. En effet, pour gérer votre bien immobilier, vous disposez de deux options : une gestion personnelle ou une gestion déléguée. Cependant, chaque mode de gestion présente ses limites et points forts. Ainsi, une gestion personnelle nécessite du temps et une panoplie de contraintes administratives en cas de loyers impayés ou d’entretien de votre bien. Toutefois, une gestion déléguée est un paratonnerre à emmerdes. Elle vous préserve des aléas quotidiens de propriétaire mais il crée néanmoins des charges supplémentaires: votre agence immobilière percevra des commissions mensuelles.

5 niches rentables dans l’immobilier: Acheter un garage

Investir dans un Parking - niches rentables

Investir dans un Parking – niches rentables

L’achat d’un garage peut se révéler comme étant une niche rentable dans l’immobilier. Il fait partie des niches souvent prisées par de nombreux débutants dans l’immobilier pour de multiples raisons. Cependant des points d’ombre peuvent assombrir le tableau.

Par ailleurs, cet investissement ne nécessite pas un capital considérable. Il est exempt des travaux récurrents d’entretien ou de rafraîchissement à l’inverse d’un investissement locatif (appartement, immeuble). Pour optimiser la rentabilité d’un garage, le mode d’exploitation et de configuration sont des options à paramétrer. Egalement soumis à la loi de l’offre et de la demande, il est primordial de privilégier des emplacements à fort potentiel. Les prix varient d’une ville à une autre et la demande est proportionnelle du trafic des différents secteurs.

Pour se constituer des revenus grâce à l’achat d’un garage, la surestimation du prix d’achat est un obstacle majeur auquel l’investisseur doit éviter de se heurter à tout prix. Les garages fermés et une exploitation en multiples parkings sont de judicieux choix pour optimiser les rendements de votre investissement.

5 niches rentables dans l’immobilier: Investir dans la résidence étudiante.

Résidence étudiante - niches rentables

Résidence étudiante – niches rentables

D’après les résultats de l’enquête IPSOS du Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche (mars 2011), la France comptait près de 3 millions d’étudiants dont plus de la moitié étudie loin de la résidence familiale. Les programmes d’échange et d’ouverture à l’international de plusieurs écoles et universités accroissent la demande en logement pour l’accueil d’étudiants étrangers.

Ainsi, la construction des logements dédiés aux étudiants connait un grand déficit. Les étudiants éprouvent d’énormes difficultés pour trouver un logement adapté à leurs besoins. La location nue souvent proposée par des investisseurs immobiliers est incompatible à la demande de logements étudiants. De même, le parc social dispose d’une capacité d’accueil limitée. Le marché de la résidence étudiante apparaît à cet effet attrayant et compétitif.

De manière générale, la conception des résidences étudiantes est basée sur de petites surfaces variant entre 18 et 25 m². La location meublée est le besoin le plus adapté à la demande d’autant que l’étudiant recherche le cadre idéal pour ses études. A cet effet, l’emplacement et l’étude des principaux besoins de l’étudiant sont des critères pour louer et vivre des revenus de son logement étudiant. De plus, je vous suggère des investissements sur des résidences étudiantes avec des services affiliés. Avec des revenus garantis et réguliers et des options de défiscalisation assez séduisantes.

Comment optimiser les rendements de sa résidence étudiante?

Dans le but d’optimiser les rendements de votre résidence étudiante, il faut :

  • Investir dans la durée : Pour bénéficier des options de défiscalisations, il faut investir dans la résidence étudiante sur le long terme. Avec un statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), vous bénéficierez des abattements fiscaux. En signant un contrat de bail avec l’exploitant de la résidence étudiante, vous percevrez le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxes. En effet, le bien immobilier sera exploité pendant une période minimale de 20 ans.
  • Choisir des pôles attractifs : la pénurie en logements étudiants est répartie de manière inéquitable sur les différents territoires de la France. Elle est fonction de l’effectif des universités et écoles et de l’offre du territoire en logement. Ainsi, Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Lyon, Lille, Aix en Provence sont les plus grands pôles en France où la demande en logements étudiants est élevée.
  • Choisir un emplacement de qualité : D’autant qu’il s’agit de l’immobilier, le paramètre de l’emplacement intervient et requiert un intérêt prépondérant. Dans l’objectif de trouver de bons locataires pour éviter les vacances locatives et avoir des revenus réguliers. Il est ainsi essentiel de miser sur un emplacement de qualité. Il s’agit pour l’étudiant d’une résidence proche de son lieu de savoir ou relié par des moyens de transports les plus rapides. Pour avoir un rendement locatif en résidence étudiante, la disponibilité des services de qualité (sécurité, restaurants, espaces de loisirs, assainissement…) est un facteur de grande importance.

5 niches rentables dans l’immobilier: Investir dans l’ancien

Investir dans l'ancien - niches rentables

Investir dans l’ancien – niches rentables

Avec la hausse des impôts fonciers et la taxation des grosses plu-values ainsi que les prélèvements sociaux, la plupart des investisseurs sont acculés et manquent d’orientations pour obtenir de hauts rendements locatifs. Investir dans la rénovation de vieux biens immobiliers est cependant une opportunité en or. En investissant dans l’ancien, vous bénéficierez des privilèges de défiscalisation. En effet, il existe trois types de régimes fiscaux dans la rénovation de vieux biens immobiliers. Il s’agit de: déficit foncier, Malraux et monuments historiques.

Le régime du déficit foncier permet à l’investisseur de soustraire les frais de rénovation des revenus locatifs de l’année (le plafond annuel est de 10 700 €). Dans le cas où les dépenses sont supérieures aux revenus fonciers, l’investisseur peut l’amputer sur le reste de ses autres sources de revenus (salaires, dividendes.) sans toutefois dépasser la barre des 10 700 €. Si, les frais de travaux excèdent la limite, il le déroulera afin de l’étendre sur une période de dix ans. En outre, Le Malraux et le privilège fiscal sur les monuments immobiliers représentent également des options pour payer moins d’impôts.

Dans la perspective d’augmenter la rentabilité de votre investissement il faut éviter la surestimation du bien à l’achat. Dans l’immobilier, les marges s’obtiennent à l’achat : le potentiel du bien doit s’accorder au prix d’achat. Bien qu’il s’agisse de biens immobiliers anciens, l’emplacement doit faciliter la mise en location.

5 niches rentables dans l’immobilier:  Investir dans la résidence senior

Résidence senior - niches rentables

Résidence senior – niches rentables

Devenue une niche fiscale, les résidences séniors sont des établissements hébergeant des seniors autonomes. Elles offrent des services tels que les restaurants, piscines, salons de coiffure, bibliothèque, salle de sport…  Non médicalisées, ces résidences offrent des services de conforts et sont moins onéreuses que les maisons de retraites.

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Au regard de l’effectif des seniors de plus en plus croissant, les besoins du marché sont favorables à la construction de résidences seniors. En effet, 1 français sur 4 aura plus de 65 ans en 2020 et plus de 44% de la population en 2030 selon les estimations.

L’investissement immobilier dans une résidence senior recèle d’avantages non négligeables. Souvent louée en meublé, la résidence senior permet à l’investisseur de:

  • Bénéficier du statut LMP ou LMNP et réduire les impôts pour une durée de location minimale à 9 ans dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 €.
  • Bâtir son patrimoine et préparer une retraite dorée : au terme du prêt immobilier le loyer représente un complément de revenus à la retraite, avec la possibilité pour le propriétaire d’occuper sa résidence au fil du temps.

Au terme de cet article au cours duquel nous avons exploré les principales niches rentables de l’immobilier, il ne vous reste qu’à franchir la ligne et investir pour obtenir votre liberté financière.

Pour aller plus loin, découvrez dans cette vidéo « Comment acheter un bien qui s’autofinance »